【智仁建筑、房产团队】房屋买卖合同纠纷中应对房东悔约不想卖房的几招小秘籍
来 源:浙江智仁律师事务所时 间:2016.10.20

“买买买,涨涨涨”,G20以后大批投资者来杭买房,带动杭州房价大幅上涨,高峰期每平方日涨几千。房子作为大宗商品,对于每个家庭而言都是重要资产,但是房价上涨,不少房东就会想要收回已实际签约卖出的房子,以便重新卖个高价,违约的高“性价比”导致二手房买卖中房东悔约的比比皆是。

房屋买卖合同纠纷中,若涉案房屋产权未变更登记,合同存在继续履行的可能,则购房者可以主张继续履行合同,若合同确实无法继续履行或购房者亦不想继续履行,则购房者有权主张退回已付购房款并损失赔偿。那么,在实务操作中,如何保证房屋不被转移或如何确定损失数额便成了处理纠纷的关键,以下分享几招在房屋买卖合同纠纷中应对房东悔约不想卖房的小秘籍:

一、及时对涉案房屋申请保全,固定房屋产权状态

财产保全是一项保障将来的生效判决能够得到执行的重要措施,若房屋买卖合同纠纷中涉案房屋未作产权变更,则该房屋作为被告财产可以用于保全,将涉案房屋进行保全以后,可以避免房东再次交易或对该房屋进行抵押,若购房者主张继续履行房屋买卖合同,及时固定房屋的产权状态就尤为重要。

二、延长网签时间可作为无法及时保全的补救措施

对涉案房屋进行财产保全是固定房屋产权状态的有效措施,但是众所周知,即使是在立案的同时申请保全,也需要经过受理、缴费等一系列诉讼流程。在该期间,房东有足够的时间寻找其他购房者出售涉案房屋并办理产权变更登记。若二手房买卖过程中,房屋中介机构办理了网签(二手房网签是房管局推出的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行),通过与中介机构协商适当延长网签时间,可在保全做出之前固定房屋的产权状态,避免涉案房屋被再次交易或抵押。

三、进行合理比较,确定房屋溢价范围

若房屋买卖合同无法继续履行,购房者有权要求房屋溢价损失是购房者损失的最重要部分,评估虽证据效力较强,但实务中经常面临无法进入涉案房屋导致无法评估。故为计算房屋溢价,亦可通过透明购房网等较为具有公信力的网站查询同小区同楼层同户型或同地段相类似房屋的交易价格作为参照。

四、在监管协议中明确约定关于“退回购房款”的条款

房屋买卖合同纠纷中,若合同确实无法继续履行或购房者亦不想继续履行,购房者当然有权主张退回已付的购房款。但实务中,依法院出具的法律文书退回已付购房款需按照诉讼流程结案,快则需要等待2~3个月,慢则需要等待4~6个月,数十万、百万的购房款不能及时退回也对购房者另行选购其他房屋造成影响,让众多购房者处于一种“付了钱的房子拿不到”、“想买的房子没钱付”的困境。但是,若在四方监管协议中明确约定退还买方进入监管账户款项的相关情况,如房屋买卖双方未于合同签订后的一段时间内完成产权变更登记,或购房者有权单方解除合同的情形等,在符合该等条件时买方可要求银行直接退还已付购房款,则银行可依据该协议直接退回购房款,无需再等待较为漫长的诉讼程序完结。

五、与房屋中介保持良好关系,便于取证

房屋中介作为二手房买卖的居间方,参与二手房买卖的全过程,掌握众多文件材料及证据。若二手房买卖中房东违约,购房者应当理性判断,在房屋中介无明显过错时与其保持良好关系,争取在案件中取得房屋中介的帮助,减少收集证据方面的困难。

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