一方父母出资购置的不动产,离婚时如何分割?
来 源:孙怡薇时 间:2018.03.26

【基本案情】

王先生与李女士于2005年5月登记结婚,因双方收入有限,婚后一年多一直租房居住。王先生的父母考虑到小夫妻租房居住缺乏安全感,遂于2006年9月以儿子的名义购买一套两居室,房屋总价款170万元。王先生的父母支付了100万元首付款,余款70万元从银行贷款,银行每月从王先生的工资卡中扣款。后因王先生找到一份高薪工作,2011年4月还清全部贷款并取得房屋产权证,产权人登记的是王先生。   

 

2012年3月,李女士以夫妻感情确已破裂为由提出离婚,并主张按照夫妻共同财产的性质分割所住房屋,此时房屋市场价格已上涨为300万元。王先生同意离婚,但认为诉争房屋的归属应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释(三)》)第七条的规定处理,尤其是归还银行贷款的资金均来源于自己的工资卡账户,离婚时房产当然应归自己一方所有。

 

【裁判结果】

一审法院判决准予双方离婚,诉争房产归王先生个人所有。李女士不服一审判决提出上诉,坚持认为诉争房屋应认定为夫妻共同财产。

 

二审法院经审理认定诉争房屋属于夫妻双方的共同财产。考虑到购房资金的大部分来源于王先生父母的出资,分割夫妻共同财产时对王先生可以多分,故判决诉争房屋归王先生一方所有,王先生应给付李女士房屋补偿款60万元。

 

【裁判观点】

一审法院经审理认为,诉争房屋系王先生的父母支付100万元首付款购买,产权登记在王先生一方名下,婚后还贷款项也出自王先生的工资卡账户,李女士没有提供证据证明自己参与还贷,其主张房屋属于夫妻共同财产缺乏事实和法律依据。

二审法院认为,本案中王先生的父母仅支付了100万元首付款,余款70万元及其贷款利息均是婚姻关系存续期间支付的。虽然还贷资金源于王先生的工资卡账户,但按照现行婚姻法的规定,一方或双方的工资、奖金收入属于夫妻共同财产。

对王先生父母支付的100万元首付款,因缺乏明确赠与王先生的证据,按照《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定,应当认定为对夫妻双方的赠与。考虑到购房资金的大部分来源于王先生父母的出资,分割夫妻共同财产时对王先生可以多分。

(案例来源:《民事法律文件解读》2013年第4辑(总第100辑))

 

【律师说法】

在目前房价压力上行的背景下,年轻夫妻购买房屋大部分都会受到父母的资助,而这类房屋在离婚纠纷中是否会被认定为夫妻共同财产,父母出资部分如何妥善处理,司法实践中如何适用法律规定的都成为了离婚财产分割中焦点问题,本文将对第一大类情形进行详细阐述——一方父母出资购置不动产的权属认定和分割。

一、 相关法律规定和解读

我国涉及父母出资购置的法律条文主要为两条:《婚姻法司法解释二》第二十二条和《婚姻法司法解释三》第七条。通过这两条具体规定,我们可以得出,判断这类问题主要需要考虑三方面的因素:购置和出资时间、产权登记情况、出资份额。

1.《婚姻法司法解释二》第二十二条的理解。该条以出资时间为标准,将其主要分为两部分:婚前出资购房的,原则上认定为对子女的个人赠与;婚后出资购房的,原则上认定为对夫妻双方的赠与。这条规定除有相反约定外,为原则性认定标准。此外,尽管该条规定仅限于购房出资,但司法实践中,对于购买其他物品的出资也会参考该条规定的精神作出相应的归属认定。

2.《婚姻法司法解释三》第七条的理解。这条规定相较于二十二条来说,在适用范围上存在一定的争议,而这也是本文案例的焦点所在。第一款规定了其中一种父母出资购买的不动产情况的权属认定,根据目前倾向性的裁判观点,第七条第一款适用的前提条件有四项:(一)婚后出资;(二)一方父母全额出资;(三)为子女购买;(四)登记在出资人子女一人名下,在同时满足这四个条件的情况下,该房屋视为对子女一方的赠与。但这里还有几个细节问题需要把握:

一方父母全额出资赠与的是房产而非钱款本身。这个关系的把握十分重要,因为这直接影响到判断婚后父母出资买房所支付的款项能否主张撤销,或者行使撤销权后是否构成对财产侵权。简单来说,在认定一方父母全额出资赠与的是房产的前提下,如果一方父母向子女作出全款支付的意思表示后,在未办理房屋产权登记之前,父母可以撤销赠与,且已经支付的购房款不得作为夫妻共同财产进行分割。

购买不动产的目的是“为子女”,而非为父母本身。现实生活中,有的父母可能出于子女单位能够报销相关物业费、暖气费等原因,也有的考虑到将来可能发生的遗产税等问题,将父母自己出资购买的不动产登记在子女名下,实际上并无赠与子女的意思表示。父母挂子女之名购房,用子女的名义登记产权,但实际是父母本身的财产,没有赠与的真实意思。审判实践中应区分“赠与”与“挂名”的实际情况,否则离婚时因挂名登记导致父母与子女之间争夺产权,极有可能损害父母的切身利益。

 

二、 一方父母出资购置不动产如何处理的情况汇总

通过对上述两条司法解释的解读后,我们可以得出一个基本的裁判规则:对于一方父母出资购买房屋的情况,一般遵循婚前出资认定为对出资方子女的个人赠与,婚后出资认定为对夫妻双方赠与的原则,且存在三个例外情形:(1)婚前明确约定赠与给双方的属于共同赠与;(2)婚后明确约定赠与给一方的属于个人赠与;(3)婚后一方父母出全资且产权登记在出资人子女一人名下的,视为对自己子女一方的赠与。

但是,除了被基本明确规定的情况外,现实生活中存在着更多复杂的情况是法律无法穷尽的。其中有两种情况需要详细阐明:

1.婚后一方父母部分出资购买,登记在出资方子女一人名下的。这是本案的案情,在实践中也存在着较大的争议。一种观点认为,在父母只支付不动产部分价值且不动产登记在出资人子女名下的情形下,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有。而另一种观点认为,因这类情况不适用第七条第一款的规定,只能遵循一般原则,对一方父母的出资部分视为对夫妻双方的赠与,离婚时应按照夫妻共同财产处理,本文倾向于后者。

2.婚后一方父母出资,登记在出资人子女的配偶名下的。从常理上来说,父母的赠与行为很大程度上是基于子女间婚姻关系的缔结,不能只凭产权登记信息来判断权属,要回归父母出资购房的真实意图和确定赠与方。因此实践中认为,虽然产权登记在另一方名下,除非当事人能证明父母出资当时的书面约定货声明,证明出资方明确表示向以方赠与的,一般宜认定为相双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

综上所述,《婚姻法司法解释(三)》第七条仅限于婚后父母为子女全款出资购买不动产的情形,对于不在该条适用范围的父母部分出资情形,则应当按照《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定处理,即将父母出资部分认定为赠与夫妻双方。

最后,我们将“一方父母出资购买房屋”权属认定情况汇总如下:

 

一方父母出资购买房屋

时间

出资数额

登记情况

出资款认定

房屋权属

婚前

全资

 

出资方子女

个人赠与

个人所有

双方或出资方子女配偶一方

共同赠与

共同所有,但分割时会对出资方子女适当多分

部分出资

出资方子女

个人赠与

一般房屋归登记方所有,登记方按婚后共同还贷情况支付相应折价款

双方或出资方子女配偶一方

个人赠与

房屋归登记方所有

婚后

全资

出资方子女

个人赠与

个人所有

双方或出资方子女配偶一方

共同赠与

共同所有,但分割时会对出资方子女适当多分

部分出资

出资方子女

共同赠与

房屋归登记方所有,登记方支付相应折价款

双方或出资方子女配偶一方

共同赠与

房屋归登记方所有

 
【法条索引】
《婚姻法司法解释二》第二十二条
当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法司法解释三》第七条
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(征求意见稿)
5.婚姻关系存续期间,由一方父母部分出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下且以夫妻共同财产换贷的,不适用婚姻法司法解释(三)第七条第一款的规定,离婚时应按照夫妻共同财产处理。对一方父母的出资部分,视为对夫妻双方的赠与,但有证据证明确属只对自己子女一方的赠与或借贷的除外。
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