物业服务中的三大法律风险
来 源:裘宇清时 间:2018.07.19
随着我国房地产业的迅速发展,居者有其屋,安居始乐业,物业管理不断成为人民群众对美好生活向往的一项重要内容。与此同时,物业服务企业发展迅速,市场竞争充分,市场前景广阔,使得物业管理行业成为一个新兴的,充满活力的朝阳行业。
 
但随之,物业管理纠纷也逐年成倍增长,新类型事件逐渐增多,呈现为纠纷数量逐年上升,在民事案件中所占比例逐渐加大。物业服务企业的业务繁杂,涉及多重法律关系,风险管理涵盖物业服务全过程。除了物业服务合同履行过程中的纠纷外,在物业管理区域内,一旦出现人身、财产损失事件,物业服务企业往住因为未履行管理责任而脱不了干系。
 
按照《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从物业管理的行业特点来看,物业服务企业在物业服务合同约定、共用部位和共用设施设备的维护管理以及物业管理区域安全防范等三方面尤其要有必要的风险意识和风控措施。我们从三个案例来认识这三大法律风险!
 
案例一
 
  案号:(2016)沪民再40号
 
申诉人上海三和房地产有限公司(下称三和公司)与被申诉人上海万群物业管理有限公司(下称万群公司)物业服务合同纠纷一案,上海市人民检察院向上海市高级人民法院提出抗诉。
 
原审法院认为,上海市静安区三和花园业主大会与万群公司签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示,与法不悖,应予确认。该合同的效力及于包括三和公司在内的三和花园小区业主。对于三和公司与万群公司所争执的合同第七条所特别添加的“仅按主体之外的公共部位”条款究竟是指收费区域还是服务范围,按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确认系服务范围是适当的。再审法院认为,即便按照三和公司所称系争合同特别约定“仅按主体之外的公共部位”系指收费范围。但根据该条文字面理解,收费范围应包括除三和大厦主体外的所有公共部位,也非三和公司理解的万群公司提供服务的公共部位分摊面积,因此三和公司要求按万群公司提供服务的公共部位分摊面积计算其应付的物业管理费亦缺乏相应依据,故该院未予支持。
 
 
上述案例中,就是因为《物业服务合同》由于未对服务费的收取相关内容进行明确,所以导致这一场纠纷,需要按交易习惯和诚信原则来作出明辨,而劳民伤财。在物业管理活动中,由于部分物业服务企业缺乏契约意识,订立合同不够审慎,对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定不清楚,甚至过分放大企业安全防范责任,过度进行非理性服务承诺,导致一旦出现情况,企业就会面临被追诉或索赔的风险。
 
律师说法:
 
物业服务企业要重视合同管理,对合同的审核、签署、履行凭证或证明记录、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定要严格把控,从根源上防范因合同内容导致的法律风险,避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之外的责任,特别要关注一些容易引起纠纷的物业管理相关内容条款。
 
 
案例二
 
《最高人民法院公报》2013年第5期(总第199期)
 
陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案
 
案情回放:陈书豪的车辆停放在青和公司提供的车位上,被倒塌的围墙致损。经查明,被告青和公司对小区的共同部分——围墙的管理不善,体现在对围墙没有进行日常的保养和维护。从本案的案情来看,围墙倒塌系墙外堆土过多、雨天倒塌所致。而按案件实际情况,并不是土刚刚堆好,就遇雨倒塌,也就是说,只要青和公司按照合同的约定,对围墙进行日常保养维护,是能够发现并消除安全隐患的,也就能够避免陈书豪的车辆受损。另,被告青和公司辩称其只对停车位的秩序进行管理,对停车位的安全只有一般人的注意义务,故不同意承担违约责任,未获法院支持。
 
裁判摘要:物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务,对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患,应当及时消除,否则致业主财产损害后,物业服务企业应承担违约责任,对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成,也不能免除物业服务企业的违约责任,因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的,物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务,而第三人侵权是不可预见、不可避免的。
 
律师说法:
按照物业管理条例第三十五条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。所以,物业服务企业提供物业管理服务,要本着以人为本的负责态度,做到认识、责任、措施、隐患排查和监督管理五到位。另外,还可以引入市场化的风险分担机制,比如购买责任保险,一旦发生楼宇外墙脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件,由保险公司承担相应赔偿责任。
 
 
案例三
 
  “深圳大一女生家门口被男友砍死”事件后续
 
案件回放:刘浩与钟玲冬2006年在网上相识,进而相恋。2012年9月底,钟玲冬提出分手。事发当天,刘浩和钟玲冬两人在小区内见面,刘浩先持刀威胁要求复合,遭钟玲冬拒绝后行凶。在小区被来访男子刺伤,随后又被胁迫至家门口。该湖南男子刘浩当天在岗亭登记后进入小区,持刀捅伤钟玲冬,又带钟玲冬乘坐电梯到2楼钟玲冬家门口。钟玲冬拍门求救,其母亲和妹妹试图救人,先后被伤。因所带刀断裂,刘浩在钟家拿了菜刀,继续追砍钟玲冬。保安员赶到,远远高喊一声后,转身从楼梯跑下。刘浩持刀多次砍中钟玲冬颈部。法医鉴定,钟玲冬被砍58刀,因失血性休克及脊髓损伤联合致死。
 
刘浩被判死刑后,钟玲冬父母以物业未尽安全保障义务,向法院提起民事诉讼。物业服务企业一方辩称,深业物业并非保安公司,深业物业和东城上邸业委会签订的只是通常性的物业服务合同,提供的服务包括“协助做好安全防范工作,发生安全事故,及时向有关部门报告,采取相应措施,协助做好救助工作”,并不包括专项服务或特约服务。深业物业在公安部门备案的应急预案也只是规定,“发现盗窃和破坏事件,立即报警,安全管理员到达案发现场后,在保障自身安全情况下可及时处理,否则监视现场,记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸”。强调,物业职责是管理,而非对小区业主的人身保护负有约定或法定义务,钟玲冬被杀属刑事案件,物业公司无有效制止重大刑事犯罪的义务、装备和能力,也无权强令保安员将自己置于与犯罪分子以命相搏的危险境地。保安员对该起凶杀案处理及时、处置措施得当,并无不妥。
 
裁判摘要:经查明,视频监控值班员可以通过监控即时看到刘浩在大厅及大厅外用刀捅伤钟玲冬,在电梯用刀胁迫钟玲冬,但均未采取应对措施,也未第一时间报警。保安员目睹钟玲冬等人流血受伤,也没采取应对措施,亦未及时向有关部门报告。判决认为,钟玲冬的死亡结果并非物业直接导致,但物业处置失当,违反物业服务合同约定的协助做好安全防范工作,发生安全事故及时向有关部门报告的合同义务,对钟玲冬死亡及其妹妹受伤负有一定责任。
 
因此,法庭一审判决深业物业承担50%赔偿责任,向钟玲冬父母赔偿523033.25元等。
 
律师说法:
 
物业服务合同是一种有偿的委托合同,具有特殊性,其提供的保安服务,不是治安保障服务,只能提前发现并制止。因此,物业服务企业的安全防范义务是一种预防性行为,它主要起到维持秩序和协助安全防范作用,并通过巡逻、盘查和安全提示,客观上减少发生侵害案件的可能性。但如果物业公司没有尽到合理限度范围内的安全保障义务,在安全防范问题上存在一定过错,也要承担赔偿责任。所以,物业服务企业务必要把业主的人身、财产安全始终放在最重要的地位,采取合理措施,避免损害事故、治安事故和消防事故的发生。
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