违法建筑的“诗和远方”
来 源:陈志远时 间:2018.08.27

关于违法建筑,大家一定是再熟悉不过了,它们或存在于攘攘闹市,或伫立于冷清郊外,或“悄无声息”地出生,或“轰轰烈烈”地死亡。但无论如何,它们都存在一个共性,即它们的存在即触犯了相应的法律法规,可以这么说,它们的生死簿上一早就存在了一个鲜红的“拆”字。但是违法建筑的命运真的只有被拆的命运吗?它们是否也有自己的诗和远方?且跟着小编往下看。

 

一、违法建筑的出生类型

根据违法建筑所违反的法律法规的不同,违法建筑的出生类型可以分为两类。一类是违反《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律法规的违法建筑;一类是违反《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的违法建筑。不同的违法建筑的主管部门也有不同,前者受城市规划行政主管部门管理;后者受土地行政主管部门管理。违法建筑的出生类型,决定了它们后续的命运走向。

 

二、违法建筑的命运类型

1、违反《土地管理法》的违法建筑

先来看法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。

第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

结合以上,对于该类违法建筑又可以分为两类:1、非法占用土地上的住宅;2、非法取得的土地上除住宅以外的建筑。2、对于非法占用的土地上的住宅,它的命运只有被拆,而住宅以外的建筑,它们的命运则有些许转机。如果该建筑不符合土地利用总体规划的,拆你没商量;而如果该建筑符合土地利用总体规划的,则进行没收。

这里要谈一个新的概念,土地利用总体规划是什么?土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡(镇)五级,简单来说是用以明确土地的用途的。

以下图为例(不同颜色代表了不同的用途)。

综上,对于此类的违法建筑,如果建筑符合其(非法)占用土地用途的,应当是进行没收而不是拆除。

2、违反《城乡规划法》的违法建筑 

先来看法律依据:

《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

国有土地上的违法建筑的命运稍微多彩一些,分为“改”“拆”“没收”三种。以浙江省为例,在《浙江省违法建筑处置规定》中对具体的情形进行了规定。

第十一条 城镇违法建筑有下列情形之一的,应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响,由城乡规划主管部门责令限期拆除(含局部拆除,下同),依法处以罚款:

(一)未依法取得建设工程规划许可,且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的;

(二)超过建设工程规划许可确定的建筑面积(计算容积率部分)或者建筑高度,且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的;

(三)在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建,或者利用建设工程擅自新建、搭建的;

(四)存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全,或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的;

(五)侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的;

(六)其他应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。

第十二条  拆除本规定第十一条第一项至第四项和第六项所列违法建筑,可能对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失,或者可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的,由城乡规划主管部门没收违法建筑或者违法收入,依法处以罚款。

城乡规划主管部门应当将违法建筑不能实施拆除的认定向社会公示,并报本级人民政府决定。

本条第一款所称可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的情形,由城乡规划主管部门根据其委托的具有相应建设工程设计或者建设工程质量检测资质的单位的鉴定结论作出认定。

设区的市、县(市)人民政府应当制定具体办法,对实施没收处罚违法建筑的规划、用地、建筑安全、消防安全、环境保护等相关手续办理的具体条件、程序,及其使用、管理等内容作出规定。

综合以上规定,此类违法建筑的命运确定的原则为:遇到违法建筑,首先要考虑的是采取改正措施消除影响,如果无法消除影响,则要拆除(无法消除影响的情形由《规定》第十一条列举),但如果拆除存在困难(对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失,或者可能严重影响相邻建筑安全),则予以没收。这一点,可以参考朱奇彦《关于违法建筑没收后处置的几点思考》 一文。

 

三、违法建筑被没收后的命运

通过上文的论述,我们可以知道,违法建筑的命运可以通过改正,使其身份合法,不再低人一等;也可能不知悔改,最终难逃一死。但是我们可以发现,其中存在一个很有意思的命运,即没收。在胡建淼编撰的《行政法学》中的定义,“没收”系行政主体把违法当事人的违法所得和非法财物的财产所有权予以最终剥夺的处罚形式。根据《中华人民共和国行政处罚法》第五十三条规定:“除依法应当予以销毁的物品外,依法没收的非法财物必须按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理。”一般的违法所得或违法财产,由国家予以没收后处置我们可以理解。但是违法建筑没收后应当如何处置呢?

以杭州市为例,《杭州市市区违法建筑处置办法》(杭政函〔2014〕139号)规定:“被没收的违法建筑,按以下方式予以处置。(一)公开拍卖。建筑物拍卖的底价由具有相应资质的房地产评估机构评估后确定。(二)政府安排使用。由政府安排给有关机关、事业、社会公益性单位使用。(三)经政府批准的其他处置方式。”

但是在处置没收的违法建筑时避不开的问题便是,既然是违法建筑,是否可以通过拍卖或政府安排使用?违法建筑是否经政府没收即可成为合法建筑?这是一个较为复杂的问题,小编会在后续的文章中进行阐述,今天且按下不表。

违法建筑从出生开始,便注定了它们的命运的与众不同,大多数违法建筑都难逃被拆的宿命,改正和没收显然也不是它们的“诗和远方”。它们的“原罪”及“救赎”,也正是我们这座城市法治不断发展的重要证明。

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