居住权入法,对我们有什么影响
来 源:浙江智仁律师事务所时 间:2020.07.24

《民法典》已由第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过并公布,将自2021年1月1日起实施,其中在物权编中新设了一个用益物权——居住权,并用了一个章节的内容对居住权的定义以及居住权的设立方式、合同的必要条款、居住权的期限等做了详尽规定,足见其重要性。居住权的出现注定将对人们未来的房产交易、婚姻共同财产、继承等产生重大的影响,那么居住权到底是什么呢,居住权物权化又会对我们的生活产生什么影响呢?

 

 

很多人觉得居住权就是现在住在自己家里的权力,但事实上,住在一个地方并不意味着你就享有了对这个地方的居住权,例如像孩子居住在父母家,夫妻之间的共同居住,这些基于婚姻家庭关系而非是对所居住地享有所有权的情况统统都不属于居住权的范围,居住权依据《民法典》第三百六十六条的规定,是指对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。也就是说,居住权就是按照合同约定,非所有权人占有使用他人住宅的权力,且居住权针对的只是房屋,不能转让也不能继承。

 

居住权的设立有其必要的现实意义,在居住权设立之前,人们想要满足住房需求,主要存在两种可供选择的途径:一是通过购买房屋取得房屋的所有权,二是通过签订合同取得房屋租赁权,但这两种方式已经无法满足当今社会人们多样的需求,居住权的设立使人们在所有和租赁的基础上又多了一种选择,且其相较于所有权更灵活,相较于租赁权又更稳定,可以更好的满足一部分人的需求。这三种权利中,所有权效力最大也最好理解,那居住权和租赁权有什么异同呢?

 

居住权和房屋租赁权的相同之处在于,本质上两者都是对他人房屋享有占有、使用的权利,且都不得在未经所有权人同意的情况下,擅自将房屋出租、转租或者对房屋进行约定方式以外的经营性用途,最后,两者都具有对抗第三人的效力,即当房屋所有权人将房屋转让给第三人时,租赁依据“买卖不破租赁”原则,居住权依据其自身的物权特性,同样享有对抗第三人的权利。

 


但同时居住权和租贷在很多方面也存在很大的区别,他们的不同之处在于:

 

 

第一,支配范围不同。居住权是法定的用益物权,具有物权的所有特征,包括绝对性、对世性、直接支配性等,也即可以对世界上任何人主张自己的权力,而租赁权作为一种债权,具有相对性,只在特定双方之间产生效力。如果当权利受到侵害时,居住权人可直接请求侵权人停止侵害、排除妨害,而承租人却不能。

 

第二,对抗效力不同。居住权具有对抗第三人的效力,这是居住权作为一种用益物权的特性,而租赁权人只能对抗特定的债务人,但是在法律规定的特殊情形下,租赁权的对抗效力会扩大到第三人,但其终究与作为物权的居住权不同。、

 

第三,登记效力不同。在不动产物权变动采取登记生效主义的模式下,民法典规定设立居住权必须经过登记,否则不对外发生效力,但租赁权作为一种债权,无需登记即可设立,只需要进行登记备案即可。

 

第四,存续期限不同。民法典对居住权的设立没有期限的限制,甚至可以设定终生享有居住权,但是依据《民法典》合同编第705条的规定,租赁期限最长不得超过20年,超过部分无效。

 

第五,权利成本不同。居住权的设立初衷就是为了保障弱势群体有房可住的权利,具有帮扶性,《民法典》中规定居住权无偿设立,当事人另有约定除外,但是实际生活中居住权人向房屋所有人支付费用的情况也很少,否则居住区的设立就失去了意义,而租赁和合同则是一种双务、有偿、诺成合同,因此租赁权的取得与租金的支付是互为条件的。

 

 

 

居住权的设立对于我们生活中需要特别注意以下几个方面的问题:

 

 

其一,离婚纠纷案件中居住权的问题。在无讼网上以“居住权”、“离婚”为关键词可以可以检索到15539个相关案例,可见因离婚导致的住房纠纷问题尤为明显,《婚姻法司法解释一》规定“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”但并未对居住权的性质、设立方式、期限作出规定,民法典出台后,裁判者可以直接援引民法典中关于居住权的规定来保障离婚时弱势一方的住房权利,但在这个过程中也存在不少新的法律问题,例如民法典规定了设立居住权需要双方以约定或订立遗嘱的方式,但如果夫妻双方离婚的时候,在没有对居住权进行约定的情况下,离异的一方因为生活困难要求享有另一方房屋的居住权时,法官很可能只是在判决中写明一方享有居住权,对居住期限或条件却很少体现,也没有订立书面的合同,此时建议双方另行在夫妻财产协议中或是离婚协议中约定居住权,以免日后对具体行使方式再度产生纠纷。

 

其二,二手房、法拍房交易方面的问题。因为居住权的设立没有时间的限制,可以是长期,甚至是直至居住权人死亡,这将对房产的交易产生很大的冲击,如果房屋上设立了居住权,不仅房屋的交易价值会大幅降低,买方的权利也会受到很大的限制。对于购买二手房、法拍房的买方而言,其需要在交易之前了解房屋是否设立了居住权,是否存在居住人,即买方应当仔细查验房屋是否存在居住权登记以及居住权登记的具体情况、期限,如果买方没有尽到应尽的查验义务,将自行承担不利的后果。

 

其三,对以房养老问题的保障。我国目前已进入老龄化社会,2020年到2050年将是我国人口老龄化最快的阶段,据统计,2019年中国65周岁以上人口为1.76亿人,占人口总量的12.6%,而国家养老金事实上已经入不敷出,国家也想了很多办法去改善这一情况,譬如2018年8月10日,银保监会推出的“以房养老”政策,以房养老简单来说就是老人将其所有的房屋所有权转让给银行等金融机构,金融机构保证老人在生前可以继续占有、使用该房屋并且由金融机构为老人提供金钱等形式扶助的一种养老模式。但在实践中经常出现一些机构以此为名骗取老人房产,将其贱卖,导致老人最终失去房产又失去住所。此次出台居住权的相关规定后,在实践中可以在签订以房养老协议的同时,为老人设立居住权,如此一来即使日后遇到房产被人抵押、转售,抵押人和受让人仍不能据此将老人驱逐出去。保障了其老有所居。

 

其四,对于公租房住户的保障。我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房等多层次的保障性住房体系,在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。这些住户的权益主要是通过租赁合同保障,按照现行规定,租赁合同的最长期限不得超过20年,这就导致存在不稳定性,而居住权的设立,真正使有住房需求的低收入群体实现住有所居,实现保障性租房应有的功能,从而进一步完善我国的住房保障体系。但是哪些公租房的租户可以被赋予居住权仍需要后续制度支持。

 

其五,有利于解决多子女继承的问题。居住权在房产继承上的重要作用,就是将使用权和所有权相分离,以发挥房屋的最大功能,例如家中有两个儿子,父母只有一套房产的时候,他们可以选择以立遗嘱的方式规定,房屋由大儿子继承,但是小儿子对房屋有居住权。这样可以平衡多子女家庭中子女的权利。亦或者老人为产生感情的保姆设立居住权,但是房产仍由儿女继承,这样既注重了老人的财产处分自由,也保障了子女的继承权,至于要不要付房租也可以由双方另行约定,但要注意的是,居住权的设立可以是终生的,如果居住权期限约定不明的时候会被视为无期限,此时子女即使拿到了不动产证,也无法出卖或者出租房屋,因此要对居住权的行使期限进行明确的约定。

 

 

 

 

 

 

综上,《民法典》设立居住权一方面是出于对弱势群体居住利益的保护,另一方面也是为了完善我国的用益物权体系,实现对房屋的多种利用,提高房屋的使用价值,但目前民法典只是对居住权做了一个大致的规定,其具体实施细则和针对实践中可能出现的一些问题还需要继续出台相应的司法解释进行明确,同时鉴于居住权是新增的用益物权,具有物权属性,而法律并没有对居住权的设立设置较高的门槛,因为居住权的设立可能会给房屋的所有人,抵押权人等其他权利人造成实现权利的障碍,且会对房屋的价值产生较大的影响,为此建议在设立的居住权的时候,对居住权的期限,实施方式,实施条件等方面做好充分的认识后再订立书面合同并进行登记。防止日后出现纠纷遭受损失。同时在购房的时候,不仅要查询房屋的权属,是否有司法查封、设立抵押等情形外,还要注意查询房屋是否登记有居住权。

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