《民法典》合同编亮点解读“次承租人代为支付租金和违约金”
来 源:浙江智仁律师事务所时 间:2020.08.12

我国《民法典》已经于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过,并将于2021年1月1日起开始实施。关于《民法典》第三编合同第二分编典型合同第十四章租赁合同第七百一十九条关于“次承租人代为支付租金和违约金”的解读。

 

1、司法解释与民法典对照

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

《民法典》

第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超过其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

 

2、次承租人代为支付租金和违约金前提条件:

 

(1)承租人与出租人签订了房屋租赁合同;

(2)承租人怠于支付或不愿支付租金;

(3)承租人与次承租人签订房屋租赁合同或房屋转租合同;

(4)承租人与次承租人签订房屋租赁合同或房屋转租合同,经出租人授权或者同意。

 

3、次承租人代为支付租金和违约金法律后果

 

(1)充抵次承租人应当向承租人支付的租金

(2)超过租金金额的,可以向承租人追偿。

 

4、次承租人代为支付租金和违约金发生的变化

 

(1)代为支付条件发生变化。城镇房屋若干解释规定因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代为支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的;《民法典》规定:承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。

 

(2)例外情形发生变化。城镇房屋若干解释规定:但转租合同无效的除外;《民法典》规定:但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外

 

(3)超过其应付的租金数额处理方式发生变化。城镇房屋若干解释规定次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。《民法典》规定:超过其应付的租金数额的,可以向承租人追偿

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