智仁矩阵｜以房抵工程款实质是行使优先权！可否排除强制执行？最高法院：可以！

一审：（2018）川01民初3248号

二审：（2019）川民终1009号

再审：（2020）最高法民再352号 

一、承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。

二、承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权优先于普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，承包人就案涉房屋享有的权利足以排除普通债权人的强制执行。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川省建筑机械化工程有限公司。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都紫杰投资管理有限公司。

一审第三人：宁波市银都房地产开发有限公司、大邑银都房地产开发有限公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳。

再审申请人四川省建筑机械化工程有限公司（以下简称建机工程公司）与被申请人成都紫杰投资管理有限公司（以下简称紫杰投资公司）及一审第三人宁波市银都房地产开发有限公司（以下简称宁波银都公司）、大邑银都房地产开发有限公司（以下简称大邑银都公司）、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳申请执行人执行异议之诉一案，认为四川省高级人民法院（2019）川民终1009号民事判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形，向最高人民法院申请再审。

案涉位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋1单元6层11号、12号，17栋2单元6层11号、12 号，17栋3单元6层11号，22栋1单元6层9号、10号，22栋2单元6层10号，22栋3单元6层9号、10号，22栋4单元6层9号、10号，40栋1单元6层12号的合计13套房屋，是大邑银都公司开发的“邑都上城”楼盘的商品房（以下简称“案涉13套房屋”）。

建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元，双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共2819.53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书；双方在《协议书》中还约定了其他事项；《协议书》附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。

除抵偿协议中约定的价值526344元的17栋3单元6层12号房屋外，2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了14份《商品房买卖合同》，约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他14套房屋，房屋价款与《协议书》附表约定一致。17栋3单元6层12号房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。《商品房买卖合同》签订后，其中37栋3单元6层12号和40栋1单元6层12号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日，大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。

紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定，对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。2018年7月23日，建机工程公司对160号裁定中的案涉13套房屋提出执行异议，成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立，于2018年8月20日作出804号裁定，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。

紫杰投资公司起诉：请求准许执行案涉13套房屋。

一审法院判决：准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号13套房屋。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

再审最高法院判决：

一、撤销一审判决、二审判决；

二、驳回成都紫杰投资管理有限公司的诉讼请求。 

最高人民法院再审认为，本案的诉讼争议焦点是：第一、建机工程公司是否在法定六个月期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权；第二、建机工程公司与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》是否属于实现建设工程价款优先受偿权的方式；第三、建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订的案涉《协议书》是否能排除紫杰投资公司的强制执行。

关于争议焦点一：建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明：“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元，且省建机公司享有该工程价款优先受偿权，经多次磋商，我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》，约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交，大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议，故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权，故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。

关于争议焦点二：建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

关于争议焦点三：建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

一、普通的“以物抵债协议”能否当然排除强制执行？

“以物抵债”系债务履行期满后，债权人与债务人双方约定以他种给付替代原定给付，从而消灭债务。以物抵债协议在强制执行中是否有效在理论界一直存在争议，一般认为以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。最高院（2017）最高法民终356号民事判决书认为：以房抵债案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权，不享有能够排除执行的权益。

二、附部分高院司法观点：江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）

案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：

①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；

②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；

③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；

④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；

⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；

⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。

案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：

①案外人系建设工程承包人或实际施工人；

②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；

③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；

④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；

⑤以房抵债协议合法有效；

⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。

2.山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理？答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。

如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。