智仁新闻｜智仁坛2020年第二十二期《建设工程价款优先权》

2020年10月13日下午2点半，智仁坛2020年第二十二期《建设工程价款优先权》在线上钉钉直播、线下智仁律所中央会议室同时开讲，本次课程由浙江智仁律师事务所业务指导委员会顾问方志宇老师主讲。方志宇老师曾担任法院庭长，具有30年法官经验的，审理案件5000余件，具有丰富的建设工程和房地产纠纷相关经验。

方志宇老师主要从四个方面进行了介绍。

第一、建设工程价款优先权的权利主体，分为有效合同权利主体和无效合同权利主体。有效合同权利主体为建设工程总承包人、施工合同承包人和装修装饰合同承包人（工业设计装饰装修）。而普通家装则是按照承揽合同处理，不享受建设工程价款优先权。无效合同分权利主体为涉及招标主体的承包人和挂靠人。具体的不享有优先权的主体为勘察人、设计人、转包人（合法转包人、违法转包人）、分包人（合法分包人、违法分包人）和支解分包非主体工程的分包人。并提示到一个工程一般只有一个单位享有优先权，一般为总包人或者承包主体工程的单位。

第二、建设工程价款优先权的权利（项目）范围，根据最高院优先权批复，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。而不能行使优先权的项目包括：主张债权的费用、损害赔偿费用、违约金和利息。

第三、建设工程价款优先权的行使期限，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。但是对于竣工的理解，每个工程都不一致，特别是对于间断施工的项目确实不好把握，也是争议较多的点。解释二第二十二条也规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。但是建设工程价款的支付也具有特殊性，每个工程的进度款支付的时间不一样，那每一笔进度款是否要单独计算其优先权的期限呢？方志宇老师提示到实践操作中，一般是按照最后支付建设工程价款的时间为建设工程价款优先权的起算时间。建设工程价款优先权主张的程序当中只要债权人在六个月内向发包人提出了优先权的主张，优先权的主张即成立，在没有超过诉讼时效的情况下，优先权不丧失。

第四、建设工程价款优先权的权利位阶。应当根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。特别是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。消费者的优先权利排到工程价款优先之前，但是消费者买不能是商户或者仓库，只能是住宅，并且只能是消费者，不能是投资者。只要付款超过50%，该住宅是否抵押是否交付登记均不影响优先权的行使。但是如果消费者买的是商户或者仓库且已交付，仍然具有优先的效力。

本次课程方志宇老师从建设工程优先权的权利主体、优先权的范围、优先权的行使期限等角度，介绍优先权的行驶方式，提出应注意的问题。以法条解读为基础，结合工程造价内容，通过案例分析的方法，深入剖析建设工程价款优先权的各项内容，在场听课的观众对建设工程优先权有了更深入的了解。