二手房买卖之经济与法

一、中介费之经济与法

2007年杭州市物价局实施的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》规定：中介费置换单方收取标准采取分档累计计费，其收费标准是：总价50万元以下1%；50万元-100万元0.7%；100万元-200万元0.4%；200万元以上0.25%；在此基础上，可以上浮不超过25%，下浮不限；该标准明显的特点是，取消了收费下限。但在中介公司墙头公示的收费标准，并非按物价局的基准费率予以全部公示，而是只有一个中介公司自己的执行标准：0—50万元(含)及以下，基准费率1.25%；50—100万元(含)，基准费率0.875%……该标准其实是中介公司已经上浮过的执行标准。同时，杭州市物价局于07年3月下发的《关于在全市实施房屋经纪服务收费明码标价的通知》，要求各房屋中介公司必须根据文件规定的内容和形式制作收费公示栏(牌)，不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈，实行政府指导价的服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。具体操作时，中介公司应该把收费标准分成两个部分，一个是物价部门发布的基准费率，另一个是中介公司实际的执行费率，二者缺一不可，同时，中介公司还应该对两种价格进行备注。

笔者提醒：购房者需要注意勿将中介公司的“执行费率”与物价局的“基准费率”混淆，如果中介公司未能做到明码公示，购房者可以电话物价局予以投诉处理。同时，中介费收取已取消了收费下限，购房者可以与中介公司协商确定最终收费额度。

二、评估费之经济与法

2007年杭州市物价局实施的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》规定：中介公司不得强制要求委托人进行房产价值评估，应允许委托人自行委托。同时，省物价局规定杭州评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%；5000万元以上的收取评估总价的0.012%。评估分为交易评估和抵押评估两种，即卖方出售房屋要进行一次交易评估，交相应的交易评估服务费，买方要申请银行按揭的，要进行一次以抵押为目的的评估，交相应的抵押评估服务费，即是如此，因法律规定已取消了中介公司强制委托评估，购房者可直接去寻家有资质的评估机构，一般都有50%的折扣，如一套100万的房子可以按规定省去4200元的费用，但需要提醒的是贷款银行一般都只认可二级以上资质的评估机构，不可随便寻家评估单位，还需要审查该评估单位的资质情。

笔者提醒：中介公司向购房者出示交费清单时，购房者如自己不明示评估需另行委托或直接要求中介公司折扣，中介公司不会主动让利（评估公司收取的评估费，大多会返还少则30%，多则50%给中介公司，一般每年结算一次），购房者要求出具的评估报告只要求一份原件和一份复印件，并分别要求加盖“交易评估”和“抵押评估”印章即可达到评估目的，同时，购房者如自行委托的评估机构，最好是选择一级资质评估机构。

三、地方政府税费优惠期间之经济与法

2009年12月31日杭州出台关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见的税费优惠政策，凡在2010年1月1日起至2010年12月31日，在市区首次购买 140 平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

笔者提醒：该优惠政策有时间限制，必须于2010年12月31日前实施兑现，利用好该优惠期限予以购买，及税费期限界满后进行交易，可谓购房者的最佳方式，上述购房补贴政策以家庭为单位认定，一户家庭只能享受一次。

四、赠与或买卖转让方式之经济与法

在国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》和财政部、国家税务总局下发的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》出来前，关于房屋赠与并没有区分赠受双方是否存在法律和血缘等关系，不少交易者为避税而常通过无偿赠与的方式予以转让房产，因为按照正常过户渠道，需缴纳1% 的个人所得税、5.5%的营业税、3%的契税，要交房屋总价的近10%；通过走赠与渠道，只需交公证费、评估费0.5%、契税3% ，费用大约是4%，这样比正常过户交易省了房屋总价近5%。为规范管理，打击假赠与真买卖及连环赠与行为，国家相关部门下发通知，明确规定了继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产免征个人所得税的三种情况，及受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

笔者提醒：如果购房者符合三种受赠主体条件，可比较转让税费优惠政策条件，计算一下，转让或赠与哪种交易方式更合经济，又符法律，当然，无轮转让或是赠与，如为取得共有权证之目的，均可以形式上注明转让或赠与的份额为10%或其它比例，双方另行签订协议商定共有份额各占50%，该协议仍有效，此时纳税的额度仅按房产管理局注明的份额比例缴纳税款，该举更经济，同时又不影响双方50%份额的民事权益，一举双得。

五、先签合同，慢办证之经济与法

财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年12月31日停止，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议实施的研究完善促进消费的若干政策措施指出：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。为此，购房需满2年免征营业税的政策改为5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

先签订合同慢过户，适用于签订合同后距离五年期限界满相差月数不远的情形，当然这是最好的状态，如果双方协商妥了，时间可以更长些，但双方事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。

笔者提醒：该处理方式虽经济，但存在诸多风险，如信用风险：因房屋尚未过户，房价飙升，卖方可能不卖或一房多卖，导致买方不能依约取得房屋；如银行贷款政策变化风险：由于没有交易过户，银行就不能办理针对该套房屋的他项抵押登记，此间贷款利率的浮动及主体是否符合贷款政策变化的风险；合同客观履行不能风险：如房屋因不可抗力灭失、卖方死亡或失踪等，致买卖标的不存在或存在不能过户等；税务查除风险：税务机关认为该行为以合法形式隐盖非法逃税之目的，责令双方补缴税款。

六、房屋装修部分处理之经济与法

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的通知》，个人所得税税率为20%。在计算个人所得税的纳税额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。《通知》对合理费用的范围进行了明确，即纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。已归私人购买的公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋最初成交价的15%，商品房及其他住房，最高扣除限额为转让前原购房款的10%。如果原购房是带装修的房屋，合同中注明在房价款中含有的装修项目，不可纳入减扣范围。

笔者提醒：购房人申请扣除装修费用时，必须能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，最终经税务机关审核，确实是在转让前发生的装修费用，可在规定比例内扣除，同时，在正本合同除扣装修后的低价格与补充协议含有装修的实际价格不一致时，虽可以少缴税款，但仍有税务机关查除逃税的或然风险及买家日后再行出售该房屋的税款增加承担的必然风险。

出具发票记得要收条

在日常合同交易过程中，收款方有时在未收到款项时，往往根据交易习惯要先向付款方出具发票。再加上合同履行过程控制上不到位，许多时候已出具的发票对方不认可，以至于发生货款无法追索。我们提示您：在向对方出具发票时，请对方开具收条，以确认其收到发票，且发票上列示金额对应之款项尚未付款。这样还会为日后可能发生的纠纷提供防范。

（浙江智仁律师事务所  邹永闯律师）