【物业服务研究中心】物业服务企业安全保障义务探究——从两个案例谈起

一、物业服务企业安全

保障义务的法律依据

《民法典》第一千一百九十八条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

二、物业服务企业的

安全保障义务的内容

物业服务企业按照安全保障义务的具体内容，承担为维护公共秩序和物业使用安全而实施必要的正常防范性安全保护活动。具体内容是：第一，住宅环境秩序安全的防范义务。维护小区内公共场所的安宁秩序，配备合格、称职的工作人员，严格管理、培训和考核制度。按时巡逻，监控小区内安全，及时制止管理区域内的违法犯罪行为，在事故抢险、医疗救助等方面提供应急措施，保障业主人身、财产安全的义务。第二，小区设施设备安全的检查义务。物业服务企业应安装必要设施、设备保障业主安全，主要包括保障住宅区内监控设施和安保系统的正常运作，定时检查消防器材、公共电梯的运转状态，疏通安全通道，清理危险物品等。第三，为物业使用创造方便安全的条件。物业服务企业有义务对业主提供谨慎周到的管理服务，主动提醒、劝诫业主可能存在安全隐患的行为，加强对进出、停放车辆的科学管理，保障通行秩序和有序环境，引进先进的安保系统，不断提升服务质量。

上述义务具体可以抽象为：一是设施设备的安全保障义务，对于物业管理区域的所有设施设备，物业服务企业都必须设置充分、定期维护、保障安全运行。二是服务管理的安全保障义务，物业服务企业对业主提供的服务和管理，也必须尽到安全保障义务，要求服务管理人员具备相应的资质和培训要求，持证上岗。三是对特殊人群的安全保障义务，对于建筑区划内的特殊人群，例如老年人和儿童，应当特别予以注意，保障其人身安全。四是对侵权行为人实施侵权行为的防范制止的安全保障义务，对于可能发生的侵权行为，需设置防范、制止的必要措施。

三、从两个案例探究物业

服务企业应当如何尽到

善良管理人的注意义务

案例一、从（2021）浙0481民初7078号看物业服务企业的安全保障义务边界

案情简介：

2020年9月，陈某饮酒后乘坐其侄子的车辆（车上另有两名同行人员）行驶至小区门口，小区门卫对该车辆未予放行，后陈某及车上另两名同行人员步行进入小区门口。陈某让另两名同行人员离开，自行往大门方向走几步后俯身捡拾物品时摔倒在地，门卫发现该情形后立即查看，后另两名人员进入门口与门卫共同将陈某扶起。

陈某受伤后在医院住院，认为由于物业公司未尽到安全保障义务导致其受伤应当承担相应的赔偿责任。

法官观点：

原告系在案涉小区门口倒地受伤，被告提交的小区门口监控录像视频已较为完整地反映了整个事发经过。首先，从监控录像视频中反映的内容显示，事发时原告乘坐的车辆未进入小区，但车上的两名同行人员已经护送原告共同进入小区门口，未有证据显示当时两名人员与门卫发生冲突，并且如门卫确因管控严格不允许该两名人员进入，事发前门卫也无需拉起门口栏杆允许其三人通行，故原告关于事发时为何让两名同行人员回去的陈述存疑，结合当时正处于疫情防控时期，物业公司作为小区物业的管理人已在合理限度范围内尽到了管理义务。其次，事发时原告还未向小区内部行走，其系在原地捡拾掉落物品时倒地受伤，当时路面上亦不存在障碍物或安全隐患等情形，原告现没有证据证明物业公司在小区安全管理方面存在疏忽或过错。最后，原告作为一名完全民事行为能力人，作为具备相当生活经验的成年人，其在明知自身饮酒较多身体控制能力下降的情况下，行走或者采取其他动作时更应当小心而为之以确保自身安全，庭审中原告自述其在下车步行进入大门至其倒地受伤该段期间内系意识清醒，现由于其疏忽大意，未尽到必要的安全注意义务，导致自身受到伤害，其所受损失理应自行承担责任。综上，原告诉请要求物业公司承担相应责任，其需要证明作为物业管理部门的物业公司未尽到应尽的管理责任及该起事件的发生与物业公司的不当管理存在因果关系。现原告因其自身行为导致受伤结果发生，客观上与物业公司的物业管理间不存在因果关系，故原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

评析：

物业服务企业承担安全保障义务应当以善良管理人的注意义务为标准，确定物业服务企业承担违反安全保障义务责任，应当坚持过错责任原则。本案陈某虽是业主，但是在物业管理公司已经尽到管理责任的情况下，因陈某自身未尽注意义务导致受伤结果发生，损害结果发生与物业管理公司之间的行为之间不存在因果关系，故物业服务企业不应承担赔偿责任。

案例二、从（2021）浙0105民初8330号看物业服务提供过程中物业服务企业应当承担的安全保障义务

案情简介：

王某租住在杭州某小区，该小区由某物业服务企业的杭州分公司提供物业服务。2021年3月，王某驾驶小型轿车向小区西门口行驶时，地砖翘起，造成涉案车辆底盘受损的事故。后涉案车辆由汽车销售服务有限公司进行维修，支付维修费5396元。

法院观点：

根据法律规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。本案中，被告物业管理公司及其杭州分公司对于小区内的道路、场地、绿地等部位具有管理职责，应当检查道路状况以避免安全隐患。而事故道路为小区门口的重要通道。王某驾驶车辆过地面时地砖翘起，造成涉案车辆受损，从常理上推断，如果地砖铺贴牢固，汽车驶过时一般不会翘起。且从王某所提供的照片来看，非事故处的地砖亦有破裂。故本院认定被告物业管理公司及其杭州分公司有未尽安全保障义务之处。根据庭审查明，王某于事故发生前即发现道路该处地砖有破损，同样亦应尽谨慎驾驶义务。

评析：

因为小区与《民法典》第一千一百九十八条规定的公共场所具有区别，物业服务企业的安全保障义务边界相比较为收缩，但是并不意味着物业服务企业不承担安全保障义务。物业服务企业对于应当提供的物业服务，以及在物业服务提供过程中，具有注意义务，物业存在安全隐患的，应当及时维修养护。

四、结论

在很多案件判决中，从保护弱势者角度出发，都会出现过分扩大物业服务企业的安全保障义务的情形，要求物业服务企业承担相应的赔偿责任，应当将物业公司安全保障义务的范围限制在合理范围内，既要避免物业公司沦为“背锅侠”，也要对物业公司应当承担而疏忽的安全保障义务起有警示作用。物业服务企业不应当忽视其管理范围内以及提供物业服务过程中应当有的安全保障义务，对可能引起损害后果的情况或者小区内的公共道路绿化等部位，应当及时进行管理。日常的安全警示义务、巡逻义务、提醒业主可能引起危害后果等事项，应当尽职尽责地完成，并且需要有留存证据的意识，注意拍照保留、做好记录备案等工作，防止纠纷时发生证据缺失的情况。

诸奇红

甘钰文