智仁原创 | 个人以不动产投资入股的最新税收政策梳理

一

增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，“在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。”第十条规定，“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产等。”第十一条规定，“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

股东以不动产出资需要办理转移登记手续，属于转让行为；股东取得的股权系其他经济利益，属于有偿。因此，个人以不动产投资入股系有偿转让不动产行为，属于增值税应税交易，出资个人应当缴纳增值税，同时还要缴纳以增值税金额为计税依据的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

如果个人出资的不动产为住房的，则可享受住房的增值税征免政策。各地政策不尽相同，杭州现行政策为个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限为5年；个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限为2年。

二

土地增值税

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

个人以不动产投资入股是转让了不动产，而取得了其他收入即股权，因此发生了土地增值税纳税义务，出资个人应当缴纳土地增值税。

当然，也有免征情形。如果出资的不动产为住房的，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号），对个人销售住房暂免征收土地增值税。另根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号），单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

三

个人所得税

《个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（八）财产转让所得。《个人所得税法实施条例》第六条规定，个人所得税法规定的各项个人所得的范围：（八）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税[2015]41号）规定，“个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。”“本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。”“本通知所称非货币性资产投资，包括以非货币性资产出资设立新的企业，以及以非货币性资产出资参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等投资行为。”

因此，个人以不动产等非货币性资产投资入股属于财产转让，应按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定（杭州地区为1%）。在房地产价格快速上升的今天，这种情况名为核定征收，实则属于税收优惠。根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号），对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

四

契税

《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。第二条规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

以投资入股方式转移不动产权属的，应当征收契税，但契税的纳税人为承受不动产的单位或个人，故应当由投资入股的公司缴纳契税。

免税情形为《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号），同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

五

印花税

《印花税法》第一条规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照本法规定缴纳印花税。第二条规定，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。其中《印花税税目税率表》“产权转移书据”项下包括“土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）”。

个人以不动产投资入股，投资入股的公司应当缴纳印花税。但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号），对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

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