智仁原创 | “双减”背景下校外培训机构合同情势变更原则之适用

一、问题的提出

2021年5月21日，中央全面深化改革委员会第十九次会议审议通过了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。2021年7月28日，教育部办公厅印发《关于进一步明确义务教育阶段校外培训学科类和非学科类范围的通知》。减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担（以下简称“双减”）相关政策对校外培训机构培训行为进行全面规范，要求坚持从严审批培训机构，规范培训服务行为，强化常态运营监管，主要体现为：区分学科类培训机构和非学科类培训机构、要求各地不再审批新的面向义务教育阶段的学科类校外培训机构、现有学科类培训机构统一转为非营利性机构、开展学科类培训收费监管、不得上市融资、不得超前培训、不得提供境外教育课程以及不得占用节假日和休息日组织学科类培训等。“双减”背景下，我国一众教育产业巨头面临转型非学科培训机构或直接退出市场的选择。例如，持续经营29年的新东方教育集团自2021年10月起陆续停止经营中国内地义务教育阶段学科类校外线上和线下培训服务，终止多个学习中心租赁协议，“新东方将退租1500个教学点”话题也一度冲上新浪微博热搜排行榜前四。遭遇同样困境的培训机构还有学而思、猿辅导和高途等。对培训机构而言，“双减”政策的实施对其现有的经营造成重大影响，盈利大大缩减，出现房屋租赁合同履行困难甚至无法履行的情形，争议因此产生。为此，中国民办教育协会于2021年8月8日发布《中国民办教育协会关于校外培训机构房租有关问题的行业意见书》，呼吁相关利益方对有关校外培训机构退租等问题给予理解和支持。中国民办教育协会作为非营利性的社会组织，并无立法权限，该份行业意见书仅可作为参考依据。但在“双减”背景下，校外培训机构仍可适用情势变更原则请求解除房屋租赁合同以尽可能降低损失。

二、情势变更原则的司法适用概述

（一）情势变更原则的立法发展

在我国，情势变更原则最早仅出现在最高人民法院发布的复函和工作会谈纪要等司法指导意见性质文件中，如1992年3月6日，最高人民法院发布法函〔1992〕27号《最高人民法院关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案适用法律问题的函》，对湖北省高级人民法院答复道：“就本案购销煤气表散件合同而言，在合同履行过程中，由于发生了当事人无法预见和防止的情事变更……如要求重庆检测仪表厂仍按原合同约定的价格供给煤气表散件，显失公平……你院可依照《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项之规定，根据本案实际情况，酌情予以公平合理地解决。”而情势变更原则正式合法化是在2009年4月，最高人民法院颁布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该司法解释第二十六条对何种情形下适用情势变更原则作出规定。随后不久，最高人民法院又下发《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，该通知要求各级人民法院严格审慎适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定的情势变更原则。2021年1月1日以来，《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）虽未将情势变更明确为法律原则，但在第五百三十三条对情势变更作出了规定，弥补了此前未明确当事人的“再交涉”权利、将不可抗力与情势变更区分对待和司法解释的法律位阶相对较低等缺陷。

（二）情势变更原则的适用

由《民法典》第五百三十三条的规定可知，情势变更原则的适用要件为以下几个方面：

1、前提条件：发生了情势变更。一方面，不同于不可抗力需满足的“不能预见、不能避免、不能克服”三个要件，该重大变化一般认为是当事人订立合同时无法预见的客观情形，无法归责于任何一方。另一方面，该重大变化不属于商业风险，当事人在订立合同时通常能够对与履行合同相关的常见固有风险有所预见和防范，但该重大变化已超出当事人的可承受范围，无法控制和防范，更与当事人的投入和收益无关。如果要求当事人继续按原合同之约定履行会严重破坏当事人的均衡，当事人一方或多方的利益将会受到损失，违背诚实信用原则和公平原则。

2、时间节点：情势变更发生在合同成立后，履行完毕前。无论该重大变化发生在合同订立时还是在合同订立前，均不适用情势变更原则，而应按“重大误解”或“风险自担”等处理。

3、前置程序：当事人在申请仲裁或提起诉讼前已进行协商。任何一方当事人在情势变化发生后，均有权利就合同如何履行、合同是否能够继续履行以及合同能否解除等问题进行协商，即行使“再交涉权利”。

4、救济手段：当事人可请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。当情势变更导致当事人无法按照原合同继续履行，双方也协商失败时，当事人可根据实际情况请求变更或解除合同。此时的权利并非民事实体权利，仅是当事人在通过诉讼或仲裁程序后，存在变更或解除合同的可能，且并非适用情势变更原则即可免除一切责任。

三、“双减”背景下适用情势变更原则的案例评析

2021年“双减”政策的落实，迫使现有的学科类校外培训机构需转变业务模式或转行退出，各地校外培训机构在关闭教学场地的同时，还承担着退还学费和裁员的压力，校外培训机构以情势变更为由请求变更或解除房屋租赁合同的案件数量有所增加。下面，本文就“双减”背景下适用情势变更原则的司法实践案例进行简要评析。

（一）济南学而思与大观经贸公司房屋租赁合同纠纷案[ 参见济南市中级人民法院（2022）鲁01民终878号民事判决书。]

此案为出租人提起诉讼，请求判令承租人支付违约金并赔偿损失的案件。2018年4月23日，学而思教育与大观公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于济南市市中区经五路51号大观园商厦5层的房屋、面积共2200平方米租给乙方办公及教学使用。使用期限：2018年5月1日至2024年7月31日止。押金为127141.67元。在本合同期限内，若乙方提前终止本合同，需提前6个月向甲方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终止，房租结算至6个月期满之日，原乙方预付的房租不足的应予补足，预付房租有剩余的，甲方应予退还。并且乙方应向甲方支付3个月租金（当期）赔偿甲方损失，乙方可以用租赁保证金等已交费用抵扣该等赔偿金，不足部分，乙方予以补足。学而思教育已于2018年6月20日将租金支付至2022年1月31日。2021年9月28日，学而思2021年9月28日，学而思教育向大观公司发出《退租通知函》，告知因疫情及国家“双减”政策的出台，导致租赁合同目的无法实现，继续履行合同显失公平，提出2021年9月30日解除合同并交还房屋。2021年10月16日，学而思教育腾空涉案房屋不再进行办公、教学使用。大观公司遂诉至人民法院，请求人民法院判令学而思教育支付6个月租金778909.98元并赔偿大观公司经济损失389454.99元。

一审法院认为，国家“双减”政策的出台，对学科类校外培训机构的影响显而易见，对双方合同的履行，构成情势变更事由。在此情况下，若继续要求租赁合同必须履行下去，则学而思教育可能出现无人可招、无生可培的局面，其订立合同的目的无法实现，学而思教育要求解除合同具有相对合理性。最终驳回了大观公司的诉讼请求，并判令大观公司返还学而思教育全部押金。二审维持原判决。

本案中，人民法院虽未支持大观公司要求学而思教育支付巨额违约金的请求，但认为学而思教育提前解除合同客观上给大观公司造成一定经济损失，因此结合公平合理原则，未支持学而思教育要求大观公司返还超付租金及支付违约损失的请求。

（二）绍兴市越城区聚能培训学校有限公司与绍兴市产业发展集团房产有限公司房屋租赁合同纠纷案[ 参见绍兴市越城区人民法院（2021）浙0602民初9376号民事判决书。]

此案为承租人提起诉讼，请求判令双方签订的《房屋租赁合同》解除，并请求出租人返还履约保证金的案件。2020年9月15日，聚能公司与产业发展公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于绍兴市延安路43号“越王商务楼”三楼301室（建筑面积722平方米）出租给乙方使用，甲方同意乙方可将租赁房屋用于经营教育培训，乙方不得擅自改变。租赁期限为4年，自2020年9月16日至2024年2月23日止。年租金368900元，租金增幅以前一年的租金基数为标准，从2022年2月24日起递增，每年递增5％。合同还约定了不可抗力条款。聚能公司租用案涉房屋用于开办民办教育培训机构，办学内容为“面向中小学文化课、英语类”，并取得了相应的民办学校办学许可证。“双减”政策出台后，聚能公司的办学许可证被绍兴市越城区教体局注销。2021年8月24日，聚能公司向产业发展公司发送《通知解除退赁函》，说明由于政策因素其已无法正常办学，要求解除合同。产业发展公司回函表示不同意解除。2021年8月30日，聚能公司又向产业发展公司发送《关于延安路43号三楼房屋的腾退告知函》，通知产业发展公司其已从案涉房屋腾退，请产业发展公司于7日内与聚能公司办理移交钥匙等交接手续。但双方就解除合同事宜未能达成一致意见，聚能公司遂诉至人民法院。

一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同已明确约定聚能公司租用案涉房屋系用于“经营教育培训”且“不得擅自改变”，但在但在合同履行过程中，因中共中央办公厅、国务院办公厅于2021年7月19日出台《双减意见》，导致聚能公司经营教育培训机构的外部环境发生了根本性变化，聚能公司的民办学校办学许可证亦被注销，客观上，聚能公司无法继续经营教育培训机构，其合同目的已无法得到实现。由于上述《双减意见》的出台系聚能公司在签订案涉房屋租赁合同时无法预见的，且不属于商业风险的重大变化，继续履行双方之间的房屋租赁合同对聚能公司显失公平，根据上述法律规定，聚能公司有权要求解除双方之间的房屋租赁合同。《双减意见》的出台亦符合该条款中约定的政府行为导致租赁房屋发生重大变化，聚能公司在此经营基础不复存在，合同不宜继续履行的情形，故根据该合同约定，聚能公司亦有权解除双方租赁合同。并认为，案涉租赁合同基于情势变更的原因提前解除，符合双方合同约定及法律规定，判令产业发展公司向聚能公司退还保证金60000元。

但笔者认为，适用情势变更原则不能直接免除承租人的违约责任，而应当根据客观情况的不同，对违约责任进行重新分配。情势变更原则的适用应持审慎、严格的态度，不仅要维护有效合同的法律效力，对支持当事人主张情势变更原则进行充分说理，也应防止当事人之间利益失衡现象的出现。本案中聚能公司仅支付租金至2021年8月23日，却在2021年8月24日提出解除合同，直到2021年8月30日才搬离案涉房屋。人民法院仅因适用了情势变更原则，就让出租人承担全部不利后果显然有失公允，应遵循诚信原则和公平原则进行损失分担或让承租人适当补偿出租人。

（三）谢某某与扬州中集文昌商业中心管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案[ 参见扬州市邗江区人民法院（2021）苏1003民初6982号民事判决书。]

本案同样为承租人提起诉讼，请求判令双方签订的《房屋租赁合同》解除，并请求出租人返还履约保证金的案件。2019年4月24日，双方签订《扬州中集文昌商业中心租赁合同》，约定中集文昌公司将位于扬州市邗江区文昌中路618号中集文昌商业中心商业3号楼2层207铺位出租给谢某某，用途为教育，经营培训，经营品牌为谢老师理科培训；租赁房屋交付日期为2019年5月10日（暂定），装修期至租赁房屋交付日起45天。租期自2019年9月28日起至2022年9月27日止（合同起止日期以实际开业日期为准），并对意向金、租金、租赁保证金、违约金和不可抗力等权利义务作了约定。2021年9月22日，谢某某向中集文昌公司提交申请一份，载明：因国家“双减”政策，无止境培训后期无法继续经营下去，现正式向领导申请退租，因属于不可抗拒因素，非本人意愿，还希望领导能退还押金。2021年9月30日，中集文昌公司向谢某某发出《限期清退告知函》，载明：请您于2020年10月8日前与我司办理费用结算、资料退还、房屋返还等后续事宜，并将租赁房屋恢复至我司交付给您时的原装返还给我司。中集文昌公司还说明了逾期未清退的违约责任。谢某某已将租金支付至2021年9月27日，但认为租赁合同既已解除，中集文昌公司应当退还意向金，遂诉至人民法院。

一审法院认为，“双减”政策是双方当事人在订立合同时不可预见并不可避免的，且不属于商业风险的重大变化，双方当事人在主观上并无过错或重大过失，故应适用情势变更原则。在此情形下，谢某某于2021年9月22日申请退租，中集文昌公司予以同意，则双方所签租赁合同已协议解除，谢某某也无须再按照原租赁合同的约定提前三个月书面通知中集文昌公司并承担六个月租金的违约金，但谢某某因自身过错给中集文昌公司造成的损失仍应承担赔偿责任。而即便中集文昌公司发函要求谢某某办理费用结算并将房屋恢复原状，谢某某在撤场后也未与中集文昌公司办理交接手续，也未将租赁房屋恢复原状，其也未能举证证明在本案庭审之前已向中集文昌公司明确表示按现状交付并且相关装潢由中集文昌公司自行处理。

一审法院并未滥用自由裁量权，认为租金到期之日至庭审之日的租赁房屋空置期间（2021年9月28日至2021年12月7日，计两个月零十天）的租金损失33126元，应由谢某某自行承担，谢某某有权按合同约定从租赁保证金中直接抵扣。而中集文昌公司将案涉房屋自行恢复原状需要时间和费用，该段期间的租金损失及费用系因谢某某违反合同约定所致，也应由谢某某自行承担。一审法院基于情势变更原则重新调整当事人双方的利益平衡关系，最终酌定以谢某某缴纳的租赁保证金抵扣后的多余部分予以抵销。

四、“双减”背景下适用情势变更原则解除房屋租赁合同的应对路径

（一）行使再交涉权利

《民法典》明确规定，在出现情势变化后，受不利影响的当事人可以与对方进行交涉，确保纠纷能够及时化解，这是尊重当事人意思自治的体现，同时也能够提高纠纷的解决效率，避免司法资源的浪费。虽然法律并未明确规定再交涉是否作为变更或解除合同的法定强制性前置程序，但一方面，这是法律鼓励当事人进行再次协商的体现，另一方面，有利于督促当事人，如无法就合同履行进行协商的，可尽快进入诉讼或仲裁程序，避免损失进一步扩大。如福州市仓山区育德培训学校有限公司与福建山亚商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案[ 参见福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初10377号民事判决书。]中，“双减”政策实施后，育德公司与山亚公司协商一致于2021年9月1日签订了《房屋租赁关系解除协议》，双方因房屋保证金退还问题发生争议，方诉至人民法院。

校外培训机构在行使再交涉权利时需注意以下两个方面：一是在交涉过程中需遵循诚实信用原则，向对方提供真实的、完整的信息，积极了解对方的真实想法和需求，尽可能达成一致意见，协商变更租金支付方式、减免租金或缩短租赁期限等。二是交涉应当以价值为导向，如失败风险较高、交涉时间较长甚至对方提出不合理的诉求，应及时终止再交涉，转而进入仲裁或诉讼程序。

（二）避免房屋空置损失

在某些房屋租赁合同纠纷中，承租人要求解除合同但遭到出租人拒绝时，承租人大多会采取直接腾退租赁房屋的方式表明不再承租，迫使出租人接收租赁房屋。如蔡某某、朱某某与衡阳市博文优思维培训学校有限公司房屋租赁合同纠纷一案[ 参见衡阳市珠晖区人民法院（2021）湘0405民初1980号民事判决书。]中，2021年9月7日，湖南省教育厅等部门依照“双减”政策联合下发了《关于开展校外培训机构“整治规范月”专项行动的通知》，2021年9月22日，中共珠晖区委教育工作领导小组依照“双减”政策和“整治规范月”专项行动的通知制定了《珠晖区校外培训机构“整治规范月”专项行动实施方案》，对珠晖区校外培训机构提出整改要求。博文学校按要求关停了开办在租赁房产处的校区，并于2021年9月29日搬离涉案租赁房产。但博文学校既未书面通知蔡某某、朱某某解除合同，也未向蔡某某、朱某某交付房屋。最终，人民法院判令博文学校向蔡某某、朱某某支付租金至博文学校收到起诉状副本之日，并因考虑到博文学校的违约行为会导致蔡某某、朱某某遭受空租期损失，酌定蔡某某、朱某某可以不予退还博文学校租赁押金30000元。

故，校外培训机构作为请求解除合同一方，应在腾退房屋前应事先以正式的书面形式通知出租人，告知出租人己方腾退时间，联系出租人在合理期限内办理移交钥匙等交接手续，使出租人能够正常使用租赁房屋或尽快招租，必要时也可以协助出租人寻找新的承租人，尽可能降低出租人的租金损失。

（三）同时引用不可抗力原则

情势变更原则和不可抗力原则既有交叉，也互为补充。新冠肺炎疫情爆发以来，最高人民法院先后发布了三个指导意见。其中，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定，“……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”校外培训机构在受到“双减”政策因素影响的同时，可能也存在经营受到新冠肺炎疫情或疫情防控措施冲击的情形。例如，自2020年1月以来，杭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室、杭州市教育局以及杭州市各区人民政府、教育局多次发出文件要求校外培训机构集中培训课程一律停止。

在“双减”政策和新冠肺炎疫情的双重冲击下，导致房屋租赁合同中校外培训机构不能履行、履行困难或继续履行明显不公平时，校外培训机构可同时引用情势变更原则和不可抗力原则，充分发挥各自原则的功能，降低损失和风险。

五、结语

“双减”政策的实施对校外培训机构房屋租赁合同的履行造成了巨大影响，构成情势变更。但校外培训机构如何降低损失和风险，仍要结合培训机构资质、房屋租赁合同履行目的、“双减”政策影响程度及因果关系等相关因素具体分析。当事人可根据“双减”政策造成的实质影响，及时与对方进行再交涉，尽量通过协商的方式解决纠纷。情势变更原则并非免除承租人全部责任的理由，即使无法协商一致，也应当积极主动降低各方损失。

裘宇清

杜越