办案手记 | 起诉索赔170余万，开完庭，撤诉了——充分的有效证据是庭审致胜的关键

新老物业接替以及物业公司交接后的承接查验是目前物业服务管理领域的热点问题，也是目前物业服务合同纠纷处理中的争议聚集地。2023年7月，在《杭州市物业承接查验实施办法》即将生效实施之际，笔者办理的一起因承接查验后业委会起诉物业公司要求赔偿损失的物业服务合同纠纷案件，收到了法院准许原告业委会撤诉的撤诉裁定，作为被告的代理律师本案取得了良好的代理效果。

案情简介

某物业管理有限公司自2015年起受开放商的委托，作为某小区的前期物业服务公司提供物业服务，并签订《前期物业服务合同》。

2021年10月，该小区成立业主委员会后解除了《前期物业服务合同》并更换了新的物业管理单位。同时，业主委员会委托第三方物业服务评估监理公司对某物业管理有限公司在服务期间的服务质量（包括公共设施、公共部位、消防、电梯、绿化、排水、智能化）并于2022年5月出具了三份《承接查验报告》。业主委员会自费对《承接查验报告》中所列举的问题进行了整改、修改和更换、合计产生费用170余万元，并以此提起诉讼，要求物业公司承担赔偿责任。

办案过程

本案笔者和被告物业公司接洽时是周五，当时距离开庭时间只有3天，即下周一即将进行庭审。本案案情复杂，原告业委会提交的证据数量繁多，证据的组成形式多样，准备时间已十分紧张。

确定委托后，笔者仔细研究了原告业主委员会的诉求及提交的相关证据，尽快确定答辩思路及相应的对抗性证据。针对原告业委会提交了关于被告物业公司在保洁、消防、电梯、绿化、垃圾清运等多个方面存在服务不到位导致损失产生的情况下，代理律师周末连续两天加班到深夜，针对性的提交了物业公司在保洁、消防、电梯、绿化、垃圾清运等多个方面积极履行物业服务合计920余页的证据并进行了清单式的罗列方便法官清晰的了解证据的组成和证明目的。

开庭过程中，代理律师围绕原告作为业委会的诉讼主体资格问题以及原告所主张的损失与被告物业服务是否存在因果关系进行了充分的论证和陈述，最终在开完庭后原告向法院提交了撤诉申请，法院依法作出了相应的撤诉裁定。

办案总结

充分的有效证据是庭审致胜的关键。本案原告撤诉的关键就在于被告针对原告诉请中损失的每项证据都准备了充分的有效对抗证据，让原告的诉请缺乏了事实和法律依据，从而丧失了胜诉的立足点。