办案指引 | 中华全国律师协会律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务操作指引汇编

第一章总则

第1条制定目的

第2条适用范围

2.1本操作指引所称的保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，还包括林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造住房、游牧民定居工程住房、农村危房改造住房等。

2.2投融资通常是指在货币资金的持有者（投资方）和需求者（融资方）之间，直接或间接地进行资金融通的活动。

2.3本操作指引所称的保障性住房投融资，是指保障性住房的开发主体，为建设保障性住房向资金持有者融入资金的活动。融资主体既可以是向中低收入家庭提供保障性住房的政府机关，也可以是承接保障性住房建设任务的房地产企业。

2.4本操作指引所称的房地产投融资，主要是指房地产企业在房地产开发过程中的投融资活动，也包括其他房地产建设主体在建设房屋过程中的投融资活动。

2.5本操作指引是律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律服务的操作指引。由于保障性住房的投融资属于房地产投融资中的一种特殊形式，因此，当保障性住房的投融资内容和其他房地产的投融资内容相同时，本操作指引将不再重复。

第3条法律依据

4.1忠诚守信原则

4.2专业精湛原则

4.3勤勉尽责原则

4.4风险防范原则

5.1律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。

5.2律师接受当事人的委托，应当与委托人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。

5.3律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务,应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定,向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。

5.4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。

5.5律师办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务，应当对委托事项进行严格、详尽、缜密的合法性审查，就我国现行的法律、法规向委托人作出准确、清晰的解释，严防各类法律风险。

第6条声明

6.1本操作指引仅供律师在办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证已涵盖保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律服务的全部内容。

6.2在办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务时，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。

6.3律师在办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务过程中，必然会涉及金融法律业务。由于我国对金融业实施严格的监管和控制，从事金融业务的主体必须符合各项限制条件，融资所得的资金必须具备正当、合法的用途，律师在为委托人办理保障性住房为主的房地产投融资非诉讼法律业务时，应当对委托人的委托事项谨慎审查、密切跟踪，防止出现委托人因违反法律而承担行政责任甚至刑事责任的不利后果。律师提供的各类法律意见、法律文书，应当严格按照现行法律、法规的要求，对委托人作出清晰、明确的法律指导，不得引起委托人对现行法律、法规的任何误解，同时避免律师出现各类执业风险。

第二章

房地产传统融资方式中的法律服务

〖1*7〗第一节房地产通过银行贷款融资中的法律服务

第7条合同订立前的审核与调查

7.1一般规定

7.2律师为银行提供法律服务的业务

7.3律师为银行提供法律服务时的重点内容

7.4律师为银行提供法律服务时的风险提示

7.5律师为借款人提供法律服务的业务

7.6律师为借款人提供法律服务时的重点内容

7.7律师为借款人提供法律服务时的风险提示

8.1一般规定

8.2律师为银行提供法律服务的业务

8.3律师为银行提供法律服务时的重点内容

8.4律师为银行提供法律服务时的风险提示

8.5律师为借款人提供法律服务的业务

8.6律师为借款人提供法律服务时的重点内容

8.7律师为借款人提供法律服务时的风险提示

9.1一般规定

9.2律师为银行提供法律服务的业务

9.3律师为银行提供法律服务时的重点内容

9.4律师为银行提供法律服务时的风险提示

9.5律师为借款人提供法律服务的业务

9.6律师为借款人提供法律服务时的重点内容

9.7律师为借款人提供法律服务时的风险提示

第10条以银行贷款融资方式建设保障性住房的重点法律服务

10.1一般规定

10.2律师为银行提供法律服务的业务

10.3律师为银行提供法律服务时的重点内容

10.4律师为银行提供法律服务时的风险提示

10.5律师为借款人提供法律服务的业务

10.6律师为借款人提供法律服务时的重点内容

10.7律师为借款人提供法律服务时的风险提示

第二节房地产通过合作开发融资中的法律服务

第11条合同订立前的审核与调查

11.1一般规定

11.2律师为投资人提供法律服务的业务

11.3律师为投资人提供法律服务的重点内容

11.4律师为投资人提供法律服务时的风险提示

11.5律师为房地产开发企业提供法律服务的内容

11.6律师为房地产开发企业提供法律服务时的重点内容

11.7律师为房地产开发企业提供法律服务时的风险提示

第12条合同的实质性内容

12.1一般规定

12.2律师为投资人提供法律服务的业务

12.3律师为投资人提供法律服务时的重点内容

12.4律师为投资人提供法律服务时的风险提示

12.5律师为房地产开发企业提供法律服务的业务

12.6律师为房地产开发企业提供法律服务的重点内容

12.7律师为房地产开发企业提供法律服务时的风险提示

第13条合同的履行、变更、解除和终止

13.1一般规定

13.2律师为投资人提供法律服务的业务

13.3律师为投资人提供法律服务时的重点内容

律师为投资人提供法律服务时，对以下情形应着重根据法律法规的规定与项目的实际情况，对投资人作出重要提示。

13.4律师为投资人提供法律服务时的风险提示

13.5律师为房地产开发企业提供法律服务的业务

13.6律师为房地产开发企业提供法律服务的重点内容

13.7律师为房地产开发企业提供法律服务时的风险提示

第14条以合作开发融资方式建设保障性住房的重点法律服务

14.1一般规定

14.2律师提供法律服务的业务

14.3律师提供法律服务时的重点内容

14.4律师提供法律服务时的风险提示

第15条合同订立前的审核与调查

15.1一般规定

15.2律师为借款人提供法律服务的业务

15.3律师为借款人提供法律服务时的重点内容

基于民间融资的特殊性，律师为借款人提供法律服务重点内容有以下几方面：

15.4律师为借款人提供法律服务时的风险提示

15.5律师为出借人提供法律服务的业务

15.6律师为出借人提供法律服务时的重点内容

15.7律师为出借人提供法律服务时的风险提示

第16条合同的实质性内容

16.1一般规定

16.2律师为借款人提供法律服务的业务

16.3律师为借款人提供法律服务时的重点内容

16.4律师为借款人提供法律服务时的风险提示

16.5律师为出借人提供法律服务的业务

16.6律师为出借人提供法律服务时的重点内容

16.7律师为出借人提供法律服务时的风险提示

第17条合同的履行、变更、解除和终止

17.1一般规定

17.2律师为借款人提供法律服务的业务

17.3律师为借款人提供法律服务时的重点内容

17.4律师为借款人提供法律服务时的风险提示

17.5律师为出借人提供法律服务的业务

17.6律师为出借人提供法律服务时的重点内容

17.7律师为出借人提供法律服务时的风险提示

第18条以民间融资方式建设保障性住房的重点法律服务

18.1一般规定

18.2律师为借款人提供法律服务的业务

18.3律师为借款人提供法律服务时的重点内容

18.4律师为借款人提供法律服务时的风险提示

18.5律师为出借人提供法律服务的业务

18.6律师为出借人提供法律服务时的重点内容

18.7律师为出借人提供法律服务时的风险提示

第19条合同订立前的审核与调查

19.1一般规定

19.2律师为房地产企业提供法律服务的业务

19.3律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

19.4律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

19.5律师为基金提供法律服务的业务

19.6律师为基金提供法律服务时的重点内容

19.7律师为基金提供法律服务时的风险提示

第20条合同的实质性内容

20.1一般规定

20.2律师为房地产企业提供法律服务的业务

20.3律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

20.4律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

20.5律师为基金提供法律服务的业务

20.6律师为基金提供法律服务时的重点内容

20.7律师为基金提供法律服务时的风险提示

第21条合同的履行、变更、解除和终止

21.1一般规定

21.2律师为房地产企业提供法律服务的业务

21.3律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

21.4律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

21.5律师为基金提供法律服务的业务

21.6律师为基金提供法律服务时的重点内容

21.7律师为基金提供法律服务时的风险提示

第22条以房地产投资基金方式建设保障性住房的重点法律服务

22.1一般规定

从目前来说，保障性住房项目开发建设的快速推进，最大的障碍是政府投资资金缺乏、民间投资意愿不强，从而导致保障性住房项目建设资金的严重缺乏，因此，政府除了直接投资外，必须给予政策投资，吸引房地产企业和专业投资基金的进入，才能从根本上解决保障房建设运营资金来源问题，而在这一过程中，无论是房地产企业还是专业投资基金，面临的最大机遇和最大的挑战都是来源于政府和政策，这里面包含了政府的诚信、政策的支持和政策的变化等。

22.2律师为房地产企业提供法律服务的业务

22.3律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

22.4律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

22.5律师为基金提供法律服务的业务

22.6律师为基金提供法律服务时的重点内容

22.7律师为基金提供法律服务时的风险提示

第二节房地产投资信托方式中的法律服务

第23条合同订立前的审核与调查

23.1一般性法律服务

23.2律师为信托公司提供法律服务的业务

23.3律师为信托公司提供法律服务时的重点内容

23.4律师为信托公司提供法律服务时的风险提示

23.5律师为房地产企业提供法律服务的业务

23.6律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

23.7律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

第24条合同的实质性内容

24.1合同的一般分类

24.2律师为信托公司提供法律服务的业务

24.3律师为信托公司提供法律服务时的重点内容

24.4律师为信托公司提供法律服务时的风险提示

24.5律师为房地产企业提供法律服务的业务

24.6律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

24.7律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

第25条合同的履行、变更、解除和终止

25.1一般规定

25.2律师为信托公司提供法律服务的业务

25.3律师为信托公司提供法律服务时的重点内容

25.4律师为信托公司提供法律服务时的风险提示

25.5律师为房地产企业提供法律服务的业务

25.6律师为房地产企业提供法律服务时的重点内容

25.7律师为房地产企业提供法律服务时的风险提示

第26条以房地产投资信托方式建设保障性住房的重点法律服务

第三节BT/BOT方式建设保障性住房的法律服务

第27条合同订立前的审核与调查

27.1一般规定

27.2律师为投资方提供法律服务的业务

27.2.4对当地政府的财政情况进行调查分析，对政府回购能力的审查。

27.3律师为投资方提供法律服务时的重点内容

27.4律师为投资方提供法律服务时的风险提示

27.5律师为政府提供法律服务的业务

27.6律师为政府提供法律服务时的重点内容

27.7律师为政府提供法律服务时的风险提示

第28条合同的实质性内容

28.1一般规定

28.2律师为投资方提供法律服务的业务

28.3律师为投资方提供法律服务时的重点内容

28.4律师为投资方提供法律服务时的风险提示

28.5律师为政府提供法律服务的业务

28.6律师为政府提供法律服务时的重点内容

28.7律师为政府提供法律服务时的风险提示

第29条合同的履行、变更、解除和终止

29.1一般规定

29.2律师为投资方提供法律服务的业务

29.3律师为投资方提供法律服务时的重点内容

29.4律师为投资方提供法律服务时的风险提示

29.5律师为政府提供法律服务的业务

29.6律师为政府提供法律服务时的重点内容

29.7律师为政府提供法律服务时的风险提示

第30条特定目的信托关系设立前的审核与调查

30.1一般规定

30.2律师为发起机构提供法律服务时对受托机构的审核与调查

30.3律师为发起机构提供法律服务时的重点内容

30.4律师为发起机构提供法律服务时的风险提示

30.5律师为受托机构提供法律服务时对发起机构的审核与调查

30.6律师为受托机构提供法律服务时的重点内容

30.7律师为受托机构提供法律服务时的风险提示

第31条特定目的信托关系的设立

31.1一般规定

31.2律师为发起机构提供法律服务的业务

31.3律师为发起机构提供法律服务时的重点内容

31.4律师为发起机构提供法律服务时的风险提示

31.5律师为受托机构提供法律服务的业务

31.6律师为受托机构提供法律服务时的重点内容

31.7律师为受托机构提供法律服务时的风险提示

第32条特定目的信托合同的履行、变更、解除和终止

32.1一般规定

32.2律师为发起机构提供法律服务的业务

32.3律师为发起机构提供法律服务时的重点内容

32.4律师为发起机构提供法律服务时的风险提示

32.5律师为受托机构提供法律服务时的业务

32.6律师为受托机构提供法律服务时的重点内容

32.7律师为受托机构提供法律服务时的风险提示

第33条资产支持证券的发行

33.1一般规定

33.2律师为发起机构提供法律服务的业务

33.3律师为发起机构提供法律服务时的重点内容

33.4律师为发起机构提供法律服务时的风险提示

33.5律师为受托机构提供法律服务时的业务

33.6律师为受托机构提供法律服务时的重点内容

33.7律师为受托机构提供法律服务时的风险提示

33.8律师为投资机构提供法律服务的业务

33.9律师为投资机构提供法律服务时的重点内容

33.10律师为投资机构提供法律服务时的风险提示

第34条以房地产抵押贷款证券化方式建设保障性住房的重点法律服务

34.1一般规定

34.2律师为发起机构提供法律服务的业务

34.3律师为发起机构提供法律服务时的重点内容

34.4律师为发起机构提供法律服务时的风险提示

34.5律师为受托机构提供法律服务时的业务

34.6律师为受托机构提供法律服务时的重点内容

34.7律师为受托机构提供法律服务时的风险提示

参见34.4。

第四章

附则

第35条本操作指引分为第一章（总则）、第二章（房地产传统融资方式中的法律服务）、第三章（房地产新型融资方式中的法律服务）、第四章（附则）四个部分。

第36条本操作指引的体例是：合同订立前的审核与调查，合同的实质性内容，合同的履行、变更、解除和终止，以各种融资方式建设保障性住房的重点法律服务。该体例是经过反复推敲、斟酌确定的，主要以律师提供非诉讼法律服务的先后顺序为准，具有可操作性。

第37条本操作指引每一章节的内容均区分不同的服务主体，原则上以房地产投融资方式确定各方当事人，分别就律师提供法律服务时的一般内容、重点内容及风险提示进行阐述。鉴于房地产投融资方式涉及主体众多，本操作指引仅针对某一特定的房地产投融资方式中最核心的主体进行阐述，其他非关键性的关联主体原则上不属于本操作指引阐述的范围。

(本操作指引由中华全国律师协会民事专业委员会负责起草。执笔人：林镥海、楼韬、史建兵、陈月棋、徐巍、陈明媛、周长鹏、吴方荣、左斌、张爱华、柳杨、张锋平、郦煜超、者丽琼)