“后疫情时代”租赁合同履行的建议

租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在疫情防控期间，承租人对租赁房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨碍，租赁合同也因此成为受疫情影响较大的合同类型之一。随着新型冠状病毒疫情（以下简称“新冠疫情”）的发展进入后疫情时代，新冠疫情对于房屋租赁合同履行的影响也逐步反映到司法层面，最高人民法院以及全国各地法院均相继出台了“疫情”期间租赁合同履行的相关实施意见，为“疫情”期间租赁合同的履行、解除、变更提供了相应的法律支撑。

一、“疫情”期间租赁合同纠纷的常见类型

1、承租人起诉要求解除房屋租赁合同。因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。

2、承租人起诉要求延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，损失较大，故起诉要求延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

3、出租人起诉要求解除房屋租赁合同。疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并要求承租人承担相应违约责任，例如：支付逾期付款违约金、没收押金、保证金等。

二、租赁合同纠纷解决的相关建议

在商事纠纷的处理中，既要体现鼓励交易的原则，维护交易安全，稳定交易预期，严格合同解除的条件，防止违约方滥用不可抗力抗辩，损害守约方合同利益，又要贯彻公平原则，综合考虑疫情对于合同履行的影响程度、各方当事人的过错等因素，平衡合同各方利益。

1. “有理有据”-及时有效通知，提供不可抗力证明

根据《合同法》的相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供不可抗力的证明文件。

2.“先礼后兵”-积极协商，变更合同条款

疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式，继续履行合同，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私立救济的方式，从源头上减少纠纷产生。‘

3.“粮草先行”-注意固定和留存证据

根据“谁主张谁举证”的法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张变更或解除合同的一方，应当对解除或变更的事实承担证明责任。当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据，双方往来函件、邮件、聊天记录等，必要时亦可通过公证的方式予以固定。

4.“因地制宜”-谨慎合理选择请求权基础

对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同还是减免租金，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。