【矩阵周推】“后疫情时期”房屋承租人重大利好判例！承租人提前解约并搬离
编者按：
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本周推送：【金讼圈】的《“后疫情时期”房屋承租人重大利好判例！承租人提前解约并搬离房屋，不宜强制继续履行》
案例索引
（2017）浙06民终2945号
——浙江省绍兴市中级人民法院
20117/09/20
金讼圈导读
一、本案是一起关于房屋租赁合同解除与反解除典型案例。亮点是：绍兴市法院在裁判理由中居然参考引用了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，借鉴了“承租人提前解约并搬离房屋，不宜支持出租人继续履行房屋租赁合同”的裁判规则。在当前房屋租赁纠纷案件井喷的“后疫情时期”，本案特别具有现实的参考意义。
二、诉为非诉，以讼止讼。败诉乃胜诉之母。一理通百案，一案含百理。房屋租赁双方如何妥善处理争议？本案诉讼双方有何得失经验？如何预防本案裁判规则所揭示的法律风险？欢迎参阅文末金讼圈提示。
裁判要旨
为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，租赁合同不宜强制履行的情况下，法院可以直接判决解除租赁合同。
裁判逻辑链
一、根据《合同法》第一百一十条规定，不能主张合同继续履行有三种情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，法院可以直接判决解除租赁合同。
三、当事人要求继续履行租赁合同，并未提出要求被上诉人赔偿损失或承担违约责任等诉请，根据民事诉讼不告不理的民事诉讼原则，法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，不应判超所请。
主要案情
上诉人（原审被告、反诉原告）：何某、张某（房屋出租人）
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江XF超市有限公司（房屋承租人）
上诉人何某、张某因与被上诉人浙江XF超市有限公司房屋租赁合同一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初2896号民事判决，向本院提起上诉。
2012年6月8日，被告何某为出租方、诸暨XF物流有限公司（原告变更前的名称）为承租方，XF集团有限公司为担保人签订房屋租赁合同一份，载明“甲方（被告）将坐落于诸暨市暨阳街道滨江南路5号、建筑面积约2800平方米的房屋租给乙方（诸暨XF物流有限公司），作为商业零售使用；租赁期限10年，自2012年6月10日起至2022年9月15日止（2012年6月10日至9月15日为装修期，免租金）。合同签订后，被告按合同约定将房屋交付给原告，原告按合同约定交纳了前二年的租金。
2015年3月24日，被告向原告寄送房屋租金催缴函，要求原告缴纳第三年的租金153万元，并附收款收据及账户。
2015年4月7日，原告与XF集团有限公司共同复函，因零售市场发生重大变化，请求减少承租面积或调整租赁价格。
2017年2月28日，原告向被告寄送《关于退租和终止合同的函》，要求解除双方的租赁合同关系；办理房屋交接手续。随后，向该院提起诉讼。
涉案的租赁房屋属被告何某、张某共有。
浙江XF超市有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告何某签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告在判决生效后十日内与原告办理房屋交接手续；3.请求酌情减少原告需承担的违约金。审理中原告撤回了第三项诉讼请求。
何某、张某向一审法院提出反诉请求：1.确认原告向被告寄送的落款时间为2017年2月27日的《关于退租和终止合同的函》无效；2.判令原告继续履行2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》。
一审法院判决：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）浙江XF超市有限公司与被告（反诉原告）何某于2012年6月8日签订的房屋租赁合同；二、自合同解除之日起十五日内，原告（反诉被告）浙江XF超市有限公司应将租赁房屋腾退给被告（反诉原告）何某、张某；被告（反诉原告）何某、张某应及时接收；三、驳回反诉原告何某、张某的诉讼请求。
浙江省绍兴市中级人民法院于2017年09月20日作出的（2017）浙06民终2945号二审民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
法院观点
《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条法律规定虽适用于非金钱债务，但对本案具有说明作用，本案被上诉人已经不愿继续履行租赁合同，该租赁合同不宜强制履行。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条关于承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理的解答对本案亦具有参考作用。该解答认为：“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。……”故为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，一审法院判决本案双方解除租赁合同，本院予以维持，上诉人关于考量被上诉人主观状态而不应解除本案租赁合同的上诉理由不能成立。上诉人的一审反诉请求主要为要求继续履行租赁合同，并未提出要求被上诉人赔偿损失或承担违约责任等诉请，根据民事诉讼不告不理的民事诉讼原则，法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，不应判超所请，故一审法院要求上诉人就解除租赁合同后的后果另行主张权利并无不当，上诉人关于一审法院在未充分赔偿的情况下解除合同缺乏法律依据、未正确行使释明权的上诉理由不能成立。
金讼圈提示
诉为非诉，以讼止讼。
败诉乃胜诉之母。
一理通百案，一案含百理。
后疫情时期，房屋租赁双方如何妥善处理争议？本案诉讼双方有何得失经验？如何预防本案裁判规则所揭示的法律风险？金讼圈通过研读本案，提出以下提示：一、当事人可以向法院主张确认解除，也可以主张请求解除。本案原告告于2017年2月28日向被告寄送《关于退租和终止合同的函》，实际上是可以诉请确认“于2017年2月28日解除”，也许可以避免被法院判决“自本案判决生效之日起解除”，徒增租金支付。二、鉴于北京市法院确立“承租人提前解约并搬离房屋，不宜支持出租人继续履行房屋租赁合同”的裁判规则，如果承租人提前解除房屋租赁合同，至少需要做两方面的工作：1.向出租人发出书面的解除合同通知书；2.及时腾退房屋，办理移交手续。三、当事人有免遭裁判突袭的权利。2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）文件规定了合同无效和解除时人民法院的释明义务。对于出租方来讲，在选择继续履行合同这更需要慎重了。如果主张继续履行合同，诉讼中出现较大不支持的风险时，可以及时要求法官释明，以便一案中，向承租人主张违约责任或赔偿责任，案结事了。
四、类似案例还可参考（2015）二中民终字第01084号案例。北京市第二中级人民法院在该判决书中裁判理由摘录为“合同履行过程中，尹文明以其没有汽车维修业务为由，单方搬离租赁房屋并要求提前解除合同，构成单方违约。关于违约责任承担方式一节，佳海物流公司上诉要求尹文明继续履行合同，鉴于尹文明已以单方搬离租用房屋方式明确表示其不愿继续租赁，为免涉诉房屋闲置、损失进一步扩大，本院对佳海物流公司的此项上诉请求不予支持；原审法院判决合同解除并由尹文明承担违约责任，既符合公平原则也避免了社会财富浪费，本院予以维持。”且判决是“合同确认解除”，其中第一项判决为“一、尹文明与北京佳海物流有限公司签订的租赁合同自二〇一四年九月十七日解除”。相比本案原告诉请，更为得当。
五、更多相关案例，可点击参阅金讼圈以下文章：
2.【金融裁判规则37】合同解除与反解除的金钥匙
李小文
■浙江事务所管理合伙人金融部首席律师
杭州市律师协会金融专业委员会主任
杭州市律师协会业务指导与发展委员会委员
浙江省金融法学研究会常务理事
杭州仲裁委员会仲裁员
浙江图书馆客座教授
浙江大学城市学院法学院优秀实务导师
杭州师范大学法学院实务导师
《金讼圈之100个典型疑难金融案例与裁判规则》一书作者
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