【矩阵周榜首】银行败诉了！怠于预告抵押登记致阶段性担保人房产公司脱保

金讼圈导读：

一、本案是一起涉担保案由银行败诉的经典案例，也是最高人民法院公报案例（201805），银行怠于办理预告抵押登记致阶段性担保人房产公司脱保，足以引起银行业信贷风控人士警觉和预防。

二、1.房产销售的阶段性担保保证期间的起点及终点如何确定？2.如何确定银行办理预告抵押登记的合理时限？3.如何确定预告抵押登记未在合理时限办理的各方责任？最高人民法院通过本案例均给予了明确裁判规则，值得引以为鉴。

三、诉讼为非诉，以讼止讼。本案银行败诉了！1.有哪些经验教训值得吸取？2.如何预防和避免此类脱保风险？欢迎参阅文末金讼圈提示。

案例索引：

最高人民法院于2017年9月26日作出的（2017）最高法民申3474号民事裁定书。

裁判逻辑链：

  一、银行与购房人签订的《个人购房借款及担保合同》，及银行与房产公司签订的阶段性担保协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。

  二、 房产销售阶段性担保的保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止，目的是房产公司合理时限内办妥购房人所购房屋预告抵押登记手续交给银行，银行办理完预告抵押登记后，房产公司的担保责任即可免除，银行以后则通过抵押权来保障债权实现。

三、阶段性担保协议双方当事人对保证期间进行了约定，以每笔贷款放款之日为时间起点，以办妥预告抵押登记为时间终点，保证期间可以延长也可以缩短，但根据阶段性担保的应有之义，不能无限延长保证期间。

    四、鉴于：阶段性担保协议约定了“如出现非因银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求房产公司履行担保责任”内容；同理：房产公司将购房合同的登记备案手续交给银行后，银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。（金讼圈备注：典型的平等原则或对等原则！）

 五、鉴于：1.银行收到房产公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至案涉房屋因另案被法院查封无法办理后才向法院起诉房产公司主张权利；2. 在一审、二审中银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是房产公司迟延交付办理预告抵押登记手续所致，亦未提供证据证明其已积极敦促房产公司及购房人配合其办理预告抵押登记。所以：银行怠于履行合同义务是显而易见的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。（金讼圈备注：是重大过错，而非一般过错，因此银行完全败诉了）

案由及案件当事人：

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：A银行股份有限公司大连分行。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：大连B地产有限公司。

再审申请人A银行股份有限公司大连分行（以下简称A银行）因与被申请人大连B地产有限公司（以下简称B公司）保证合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终156号民事判决，向本院申请再审。

A银行申请再审称：

1.二审判决认定A银行未在保证期间内向B公司主张权利，已过保证期间，B公司保证责任应当免除，属于事实认定不清，适用《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第二十六条第二款认定B公司保证责任应当免除，属于适用法律错误。2.二审判决认定A银行怠于履行办理预告抵押登记造成抵押物被法院查封，应自行承担法律责任，属于认定事实错误。3.二审判决认定案涉房屋没有办理预告抵押登记的责任在于A银行，属于认定事实错误。4.二审判决采用推定方式，认定案涉房屋没有办理预告抵押登记，不能排除非银行原因，因而就直接认定责任在于A银行，该归责原则与担保合同约定相悖，也不符合法律规定。请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2017）辽民终156号民事判决。2.提审本案，或者指令辽宁省高级人民法院再审本案，改判支持A银行的诉讼请求。A银行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

B公司提交意见称：

1.案涉保证为“阶段性保证担保”，根据双方合同约定及法律规定，保证期间应当至B公司交付购房合同登记备案手续后，A银行在合理期限内办理完毕预告抵押登记之日止。2.根据合同约定，B公司的义务仅仅是将购房合同登记备案手续交付A银行。在B公司已履行义务的情况下，A银行作为预告抵押登记的办理义务主体，应当承担未能办理预告抵押登记的责任。3.B公司将案涉房屋备案合同转交A银行时，案涉房屋已可以办理产权登记以及抵押权登记，无需办理预告抵押登记。4.A银行的证据已充分证明A银行办理案涉贷款业务时，是按照“购买商业用房贷款”办理，并非是“个人住房贷款”。根据《担保协议》的约定，案涉贷款不属于《担保协议》约定的“个人住房贷款”的担保债务范围，B公司根本就不应对案涉贷款承担保证责任。综上，A银行的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。

最高法院裁定：

驳回A银行股份有限公司大连分行的再审申请。

最高法院认为：

本案争议的焦点问题是：B公司应否承担保证责任。

A银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》，A银行与B公司签订的《担保协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。

关于本案保证期间的确定。A银行与B公司在《担保协议》第五条约定，B公司承担的是阶段性担保，保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是B公司在90个工作日内办妥高某所购房屋预告抵押登记手续交给A银行，A银行办理完预告抵押登记后，B公司的担保责任即可免除，A银行通过抵押权来保障债权实现。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。因此，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日A银行放款之日起，至2014年1月17日B公司向A银行交付商品房预告抵押登记手续后，A银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。《担保协议》第七条约定，如出现非因A银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，A银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求B公司履行担保责任。同理，B公司将购房合同的登记备案手续交给A银行后，A银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。

关于未办理案涉房屋预告抵押登记的责任。《担保协议》第六条约定，B公司在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给A银行指定代办机构，积极配合A银行办理预告抵押登记。A银行一审中辩称未办理预告抵押登记的原因是高某不配合，因高某是香港户籍，与他联系困难，其未出具代办手续，银行无法单方办理。A银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定：“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”在一审、二审中A银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是B公司迟延交付办理预告抵押登记手续所致，亦未提供证据证明其已积极敦促B公司及高某配合其办理预告抵押登记。A银行于2014年1月17日收到B公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后，才于2015年4月22日向法院起诉B公司主张权利。A银行怠于履行合同义务是显而易见的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。

关于B公司应否承担保证责任。本案中，A银行是办理预告抵押登记的义务主体，在B公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，A银行收到B公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是A银行收到B公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为B公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，A银行未在保证期间内向B公司主张权利，B公司的保证责任免除。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人B违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，A银行因怠于履行办理预告抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。

鉴于B公司的保证责任已免除，至于高某的借款是否属于本案担保范围，已无审理必要，本院对此亦不予审查。

综上，A银行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

金讼圈提示：

诉讼为非诉，以讼止讼。本案银行败诉了！1.有哪些经验教训值得吸取？2.如何预防和避免此类脱保风险？

一、阶段性担保虽然没有明确约定保证期间，不等于没有期间，而是隐含着合理期间的，显然此案中银行对此过于自信，疏忽积极办理预告抵押登记了。

二、出现办理预告抵押登记手续资料不齐或当事人不配合等情形，应当及时书面催告房产公司及购房人及时补充及配合，并保存催告证据。本案正是由于银行无法举证才导致完全败诉的。

三、本案银行主张购房人不在境内无法联系，又无代办手续的理由显然无力。假如出现此种情形，银行应当立即书面函告房产公司积极协助，房产公司也有义务协助，否则房产公司是难以免除担保责任的。

  四、为了避免此类尴尬，也可以在阶段性担保协议中直接约定：银行经通知房产公司补正或协助后，仍无法办理预告抵押登记的，房产公司不免除承担保证责任。