【矩阵周榜首】精装修房屋质量适用违约金的标准

2010年12月26日，李慧君与懋源置业签订 《北京市商品房预售合同》。同日，李慧君与懋源置业签订了《补充协议》。2012年5月16日，双方办理了涉案房屋的交接手续，李慧君收取涉案房屋的钥匙。李慧君主张因为懋源置业不配合检测空气质量，无奈之下办理的交接手续。

后由于李慧君认为房屋存在严重的质量问题导致无法入住，故起诉至法院，要求懋源置业支付未按样板间标准交付房屋的违约金860800元（按精装费用双倍计算，即每平米5000元）；支付李慧君因室内空气质量严重超标导致无法入住的逾期交房违约金（自2012年5月1日按总房款5336564元,以每天万分之三支付至2013年1月7日）；懋源置业完成房屋内不合格部分的维修及更换，并支付改动装修逾期的违约金（自2012年5月1日按日房价款万分之一计算至实际更换、修复完毕为止）;支付李慧君在外租房费用（按此房现租价格每月13000元自2012年5月1日计算至李慧君实际可以居住为止）；赔付李慧君误工费50000元；赔付李慧君精神损失费10000元；支付李慧君检测费900元；支付李慧君物业费4257.61元、取暖费4131.84元。

一审法院的观点：

涉案《商品房预售合同》及《补充协议》均系依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。违约金的给付依据是存在违约情形以及双方进行了由违约方给付守约方一定数额或标准的违约金的约定，二者缺一不可。本案中，李慧君主张懋源置业给付违约金，需证明懋源置业存在违约事实及存在懋源置业就违约事项向李慧君支付违约金的约定，否则法院无法支持李慧君关于支付违约金的诉讼请求。本案中，李慧君要求懋源置业支付未按样板间标准交付房屋的违约金，但《商品房预售合同》及《补充协议》均未约定按照样板间标准交付房屋，双方亦未约定在懋源置业未按样板间标准交付房屋的情况下需向李慧君支付违约金，故李慧君此项诉讼请求没有事实及合同依据，法院不能支持。

李慧君要求懋源置业支付因室内空气质量严重超标导致无法入住的逾期交房违约金，双方所持检测报告内容不一致，且均系单方委托形成的鉴定结论，审理中双方均明确表示对涉案房屋内空气质量不申请进行鉴定。按照“谁主张、谁举证”的举证原则，李慧君对其主张未有效举证，法院对其主张内容不能采信。此外，双方之间亦不存在室内质量超标情形下懋源置业应向李慧君支付违约金的约定。综上，李慧君主张的此项诉讼请求缺乏事实及合同依据，法院不能支持。在此情况下，李慧君要求懋源置业承担鉴定费亦属依据不足，法院不予支持。

双方约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由懋源置业在合理期限内负责修复，懋源置业承担修复费用，该修复不影响商品房交接手续的办理，维修期间不视为延期交房，懋源置业也不因房屋修复而承担违约责任。根据本案查明的情况，涉案房屋存在需要修复或更换的情形，故法院对于李慧君此项诉讼请求应予支持，修复或更换的范围应以李慧君在庭审终结前提出的请求为限。李慧君在庭审之后提出的超出其诉讼请求的请求，鉴于懋源置业对部分请求表示同意，法院不持异议，本案中一并予以判决，其他超出部分本案中不予处理，李慧君有权另行主张解决。李慧君要求懋源置业支付改动装修逾期的违约金，双方在合同中没有相应约定，故法院对此项诉讼请求不予支持。关于李慧君要求懋源置业支付误工费，缺乏证据依据，法院不能支持。本案系合同纠纷，李慧君在本案中主张精神损失费缺乏法律依据，法院不予支持。

因涉案房屋存在需要修复、更换或清除的情形，致李慧君不能完整、有效地使用涉案房屋，李慧君主张的租房费实际属于无法使用涉案房屋的损失，物业费、供暖费亦均属于损失范畴，故对以上费用法院结合案件情况一并酌情予以确定。

二审法院的观点：

二审查明的事实与原审相同。二审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中李慧君与懋源置业于涉案《商品房预售合同》及《补充协议》中约定，查验商品房时发现质量或其他问题的，由懋源置业在合理期限内负责修复。现因涉案房屋存在需要修复、更换或清除相应设施之情形，李慧君于买受房屋后无法正常居住使用。一审法院结合本案情况，综合考虑李慧君在外租房费用以及在此期间李慧君为涉案房屋交纳的物业费、供暖费等，酌情确定损失数额为15万元，本院认为并无不当。