【矩阵周榜首】整栋房产抵押登记不规范的后果有多重？最高法院认为不产生抵

金讼圈导读

一、本案是一起关于抵押登记效力的执行异议之诉典型案例。亮点在于：当事人虽然将整栋楼办理了抵押登记，但却因为不够规范，结果导致本案败诉，丧失优先受偿权，教训深刻。

二、如何理解抵押登记的公示公信原则？如何把握抵押的不动产必须具体、特定、明确的裁判标准？最高人民法院通过本裁定书，给予了论证详细和清晰的裁判逻辑链，并特意提出了两条非常有价值的实用操作建议忠告，真心难能可贵，值得点赞。

三、诉为非诉，以讼止讼。本案是一起整栋房屋抵押登记重大失误的经典案例，失误关键点在哪？如何弥补？欢迎参阅文末金讼圈提示。

案例索引

最高人民法院于2017年9月28日作出的（2017）最高法民申2274号民事裁定书。

裁判要旨

    不动产登记簿上记载的内容应以社会上通常的第三人如何理解为标准。

裁判逻辑链

一、依据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

二、根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。

三、基于实现社会活动中的“动的安全”即交易安全，强化抵押权的担保效力，预防纠纷的三项目的功能，抵押登记的不动产必须具体、特定、明确。

四、对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，只能以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。

五、即便整栋楼都抵押，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

案由及当事人

再审申请人（一审原告、二审上诉人):新疆聚鼎典当有限责任公司

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：丁维生、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司

再审申请人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被申请人丁维生、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭克分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终590号民事判决，向本院申请再审。

案情经过

2009年9月25日，普瑞铭克分公司取得白碱滩区芙蓉商业街1号楼、2号楼的《商品房预销售许可证》【编号分别为：新建房许字（2009）020号，新建房许字（2009）015号】。涉案克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺尚未进行产权登记。

2010年3月23日，聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订《典当抵押合同》，约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金8000000元，普瑞铭公司克分公司以其开发的位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程及1537.56㎡的土地使用权抵押给聚鼎公司，典当期限自2010年3月23日至2010年9月22日。同日，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》。

2010年3月25日，双方在相关房产管理部门办理了抵押登记，登记抵押期限为三年。

2010年3月26日，双方在克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局办理了土地使用权的抵押登记，原告聚鼎公司取得克他项（2010）第04000005号《土地他项权利证明书》，该证书载明：座落为克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1栋、2栋；权属性质为国有土地使用权；设定日期为2010年3月26日；存续期限为2010年3月23日至2013年3月23日。该证书"记事"一栏载明：抵押国有土地证：克国用（2010）第04000069号。基于聚典字2010第023号《典当抵押合同》的偿还情况，双方续签了《续当抵押合同》，抵押房产为克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.29㎡）。同时，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》、《续当抵押合同》签发了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。

2011年8月31日，丁维生与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》，约定由丁维生购买芙蓉花园第58-1号房，用途为商铺，房价款为188000元。合同签订后，丁维生已向普瑞铭克分公司交纳房款188000元、税费5893.2元、维修基金3928.8元、印花税98.22元及办证费555元。后普瑞铭公司将该房屋交付丁维生，丁维生已实际占有使用至今。

2014年5月4日，乌鲁木齐市第二公证处依据聚鼎公司的申请，经过审查依法签发（2014）新乌证内字第12262号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金人民币4000000元；2、利息及综合费用合计人民币3700000元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费人民币13549.6元；以上合计：人民币4516772.8元。自二0一四年四月二十一日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。

2014年5月19日，乌鲁木齐市第二公证处签发（2014）新乌证内字第12263号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金人民币4000000元；2、利息及综合费用合计人民币324800元；3、滞纳金人民币104400元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费人民币13002元，已由聚鼎公司代为交纳；以上合计：人民币4442225.2元。自二0一四年五月十三日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。

2014年6月5日，因普瑞铭克分公司未按照约定偿还借款，聚鼎公司依据公证债权文书【（2014）新乌证内字第12262号、第12263号《执行证书》】向原审法院申请强制执行，原审法院作出（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》，查封了普瑞铭公司克分公司位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1号楼、2号楼5477.29㎡的产权。该执行案件的案外人丁维生对（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》提出书面异议，称其系白碱滩区芙蓉商业街58-1号商铺的实际所有人，故申请中止对上述房产的执行。

2016年3月24日，经过书面审查，原审法院作出（2016）新02执异字3号执行裁定书，裁定中止对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺的执行。

最高人民法院再审审查时另查明：克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园小区的商品房预售许可证载明，芙蓉花园1号楼，总建筑面积8324.3平方米；芙蓉花园2号楼，总建筑面积8156.4平方米。案涉小区房屋的抵押登记有两次，第一次抵押登记的时间是2010年3月25日，第二次抵押登记的时间是2013年3月12日。第一次抵押登记的情况，克拉玛依市房地产抵押登记簿载明：第一栏“序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积3257.28㎡；房地产用途车库；房地产位置白区芙蓉1-2栋车库（69套）；贷款期限6个月；房地产价值11400040；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。”第二栏“序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。”关于第二次抵押登记的情况，克拉玛依市房地产抵押登记簿载明：“序号0469；抵押人普瑞铭房产公司分工（应为公）司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积5477.29㎡；房地产用途商业；房地产位置克拉玛依白碱滩区芙蓉小区；贷款期限半年；房地产价值空白；贷款金额800万元；房地产证号空白；办理时间2013.3.12。”

原告聚鼎公司向一审法院提起诉讼请求

1、依法撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书；

2、请求依法判令继续执行白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺；

3、请求依法判令由被告丁维生承担本案诉讼费用及其他费用。

裁判结果

一审法院判决：驳回聚鼎公司的诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

再审法院裁定：驳回聚鼎公司再审申请。

最高人民法院认为

第一，依据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。依据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据《物权法》第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。《物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，因为丁维生2011年8月购买并实际占有的芙蓉花园第58-1号商铺到目前为止还没有办理产权证，属于《物权法》第一百八十七条规定的正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申请再审的理由是否成立，关键是看该房屋在2010年3月25日第一次抵押登记时是否已经登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，那么聚鼎公司的申请再审理由就成立。相反，就不成立。经查，克拉玛依市房地产抵押登记簿记载：序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。从抵押登记簿记载的内容来看，对丁维生而言，其购买的芙蓉花园第58-1号商铺并没有明确登记为抵押财产。既然如此，其购买的案涉商铺在法律上就应当认为没有被抵押登记，聚鼎公司就不是该商铺的抵押权人。既然聚鼎公司不是该商铺的抵押权人，其就不享有优先于丁维生对该商铺享有的权利。聚鼎公司申请再审时提出，案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分。本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁维生即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。第三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

需要特别指出的是，从本院到新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院询问丁维生了解的情况看，实际上丁维生购买案涉商铺前后，都没有到当地房地产管理部门查看案涉商铺的抵押登记情况。如果当地房地产管理部门的抵押登记簿明确记载克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园第58-1号商铺为抵押财产，该抵押登记簿又能够被丁维生查阅，那么丁维生就不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。就抵押权人而言，也要切记：其要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。

第二，丁维生与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》后当即支付了总房款的95.7%（188000元）及全部税费，普瑞铭克分公司亦向其交付了商铺，后由丁维生占有使用至今。该商铺未办理过户登记不是丁维生自身的原因，案涉芙蓉花园小区商铺均未办理大产权证，所以丁维生不可能办理小产权证。因丁维生是以取得案涉商铺所有权为目的订立合同和支付相应价款，对案涉不动产已经实际占有使用至今，且非因自身原因未办理过户登记；加之案涉商铺在法律上应当认定为没有在抵押登记簿上登记公示，该商铺不是抵押财产，故丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决理由虽然不充分，但结果正确。

第三，再审申请人提出的其他申请再审事由，均不影响二审法院的判决结果。再审申请人提出，一审法院在庭审结束后与普瑞铭克分公司代理人谈话，该谈话笔录未经质证，二审法院对该程序问题未予纠正。对此问题，经查，二审法院并没有将该谈话笔录作为认定案件基本事实的依据，再审申请人的该项申请再审理由不能成立。关于再审申请人提出的根据《物权法》第一百九十一条的规定，丁维生和普瑞铭克分公司签订的《商品房买卖合同》无效的问题。本院认为，《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，且对丁维生而言，案涉商铺并非已经抵押登记的财产，因此，该合同不能认定无效，再审申请人的该项再审申请理由不能成立。关于再审申请人提出的本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。本院认为，由于本案的抵押登记并不产生抵押权设立的效果，再审申请人以其抵押权能够对抗丁维生的权利为主要理由申请再审，其理由不能成立。因此，不论二审法院是否适用上述司法解释处理本案，二审法院的判决都应当依法予以维持。

综上，聚鼎公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

金讼圈提示

诉为非诉，以讼止讼。本案是一起整栋房屋抵押登记重大失误的经典案例，失误关键点在哪？如何弥补？

一、鉴于本案例第五条裁判逻辑链“即便整栋楼都抵押，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。”本案抵押登记的失误的关键点为：房产抵押登记的建筑面积远远小于房产规划建造面积，导致案涉房产是否包含于抵押房产之中不明，引发争议。

二、房产整栋抵押登记时，一定要在房产的所在具体位置、编号、面积、楼层等要素做到具体、特定、明确，符合公示、公信原则。

三、谨记来自最高人民法院的两条忠告：“（一）作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。（二）就抵押权人而言，也要切记：其要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。”