【微矩阵精品】限购限贷与商品房买卖的冲撞（二）

首先要说明的是根据杭州市原有相关规定，签订新建商品住房买房合必须同步网签备案，此次限购以是否已网签备案为控制标准，极大减少了因实施限购导致已经签订房屋买卖合同但无法完成网签、实现登记带来大量的合同纠纷案件。

如果遇到此类纠纷该如何处理？首先，根据上期内容大家应该对限购新政不属于不可抗力有了相对较多的了解。浙江高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）也对此进行了明确：纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”。

其次，需要予以说明的是，因限购、禁购政策导致合同履行不能，亦不属于情势变更。情势变更必须具备几项条件：

限购、禁购政策是为限制急剧上涨的房价而对当事人的契约自由予以限制。但房地产政策并非国家法律或行政法规，为规避限购政策借名买房的行为没有违反强制性的禁止规定，是有效的。如果借名买房行为损害公共利益的情况下，该合同是无效的。例如借名购买经济适用住房、限价商品房住房，利用借名隐匿赃款的行为等。

因此为保障交易的稳定性，实现政策调控的目的。法院在审理此类案件中一般判借名买房合同有效，但对于实际买房人的过户诉求，法院通常以不具备过户条件为由予以驳回。《解释》第八条规定，实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。

由于借名买房，房屋不可过户，在未过户期间，实际买房人将承担较大的法律风险：如登记人主张房子是自己的，若实际买房人仅有借名买房协议，而无相关支付凭证等证据，很难证明相关事实。此外，登记人将房屋再次出售第三人善意取得，登记人将房屋抵押给他人，或者死后子女主张继承权，实际买房人都很可能最后落得钱房两空。

如买房人虚构事实，隐匿已有房产信息，则依照《合同法》第54条第2款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或可撤销。《解释》第七条也对此作了规定：调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。

此次限购政策的及时出台，能为过热的房地产市场降降温。但限购之下也必然出现一系列纠纷，尤其是政策出台之初。那么下周，我们继续来看看因房产新政导致合同解除后相关税费、中介居间费用如何承担等问题。