【微矩阵精品】明知有潜在优先购买权人仅以公告通知：程序不当！江苏高院案

金讼圈导读：

一、本案是因法院通知程序不当，引发网络司法拍卖侵犯承租人优先购买权的案例。

二、1.法院应当以何种方式通知优先购买权人？2.法院可否仅以公告方式通知优先购买权人申报权利？3.优先权人参与网络司法拍卖是否可视为行使了优先购买权？4.案件复议审查过程中，法院可否告知承租人再行主张优先购买权？江苏高院对此，通过本案例给予了可借鉴的裁判观点。

三、诉为非诉，以讼止讼；败诉乃胜诉之母。网络司法拍卖如何保障优先购买权人的优先权？承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权？欢迎参阅文末金讼圈提示。

案例索引：

江苏省高级人民法院于2018年6月28日作出的（2018）苏执复54号民事裁定书。

裁判逻辑链：

一、人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

二、执行法院在变卖公告中已经明确涉案房屋上存在租赁，即执行法院在变卖之前就已经知道变卖程序中存在潜在的优先购买权人，却仅以公告方式通知优先购买权人申报权利，而未依法以书面或其他能够确认收悉的方式对优先购买权人进行通知，程序不当。

三、网络司法拍卖在优先购买权的行使方式上与现场拍卖不同，在法院未事先进行优先购买权系统设置的情况下，优先购买权人无法自动实现以最终的最高竞价同等条件优先购买，仅以优先购买权人参与了网络变卖程序但未最后应价为由，认为其放弃了优先购买权，没有事实和法律依据。

四、在案件复议审查过程中，法院告知承租人可以再行主张优先购买权并要求其在法院指定期限内将购房款支付到指定账户，而其未再次行使优先购买权的，应视为放弃优先购买权。

案由及当事人：

复议申请人：杨凤

申请执行人：交通银行股份有限公司连云港分行

被执行人：连云港闽邦贸易有限公司、谢恩珠、尤信爱、连云港鼎庚贸易有限公司、连云港山海担保有限公司

复议申请人杨凤不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2017）苏07执异32号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案情经过：

交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）与连云港闽邦贸易有限公司（以下简称闽邦公司）、谢恩珠、尤信爱、连云港鼎庚贸易有限公司（以下简称鼎庚公司）、连云港山海担保有限公司（以下简称山海担保公司）金融借款合同纠纷一案，连云港中院（2013）连商初字第0114号民事判决已经发生法律效力，判决内容为：一、闽邦公司于判决生效后十日内给付交行连云港分行人民币39999923元及利息、复利、罚息；二、闽邦公司于判决生效后十日内给付交行连云港分行人民币1100万元及利息、复利、罚息；三、山海担保公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、谢恩珠、尤信爱对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、交行连云港分行有权对鼎庚公司所有的位于连云港海州区朝阳东路30号凯旋广场106、201、201A、301A号房屋在登记范围内优先受偿。因各被执行人未依法履行义务，交行连云港分行向连云港中院申请，连云港中院依法立案受理，案号为（2014）连执字第0184号。2015年6月18日，连云港中院对该案终结本次执行程序。2016年6月12日，连云港中院对该案恢复执行，案号为（2016）苏07执恢112号。执行过程中，连云港中院依法对鼎庚公司抵押的位于连云港海州区朝阳东路30号凯旋广场106、201、201A、301A号房屋进行评估拍卖，经一、二、三次网拍，均无人购买而流拍。后经分证变卖，其中106号房屋在2016年7月15日10时起的变卖中由案外人李艳娟购得，成交价为4060512元。

  杨凤参与了2016年7月15日10时起的变卖，出价一次，出价金额为4010512元。之后利害关系人杨凤向连云港中院提出执行异议，要求确认其优先购买权。

杨凤提出异议称：

其是涉案房屋合法承租人的事实已由连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第0762号民事判决书、连云港市中级人民法院（2015）连执异字第00025号执行裁定书确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，承租人在同等条件下享有优先购买权。法院在拍卖公示中显示“无优先购买权人”显然错误。请求法院确认其优先购买权并在拍卖中予以公示。

法院裁决结果：

连云港中院经审查于2016年12月9日作出（2016）苏0703执异32号执行裁定，驳回杨凤的异议请求。

杨凤不服该裁定向江苏省高级人民法院申请复议。江苏省高级人民法院于2017年8月10日作出（2017）苏执复63号执行裁定，发回连云港中院重新审查。

连云港中院重新作出（2017）苏07执异32号执行裁定，再次驳回杨凤的异议请求。于是杨凤再次不服，向江苏省高级人民法院再次申请复议。

江苏省高级人民法院于2018年6月28日作出的（2018）苏执复54号民事裁定书，驳回杨凤的复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07执异32号执行裁定。

江苏省高级人民法院另查明：

2016年6月30日，连云港中院发出（2014）连执字第0184号变卖公告，将于2016年7月15日10时至2016年7月16日10时止对涉案房屋进行变卖，公告中明确拍品现状为有租赁，并在变卖须知中要求优先购买权人参加竞买时，应于变卖开始前2日向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。在涉案房屋的变卖程序中，并未设置优先购买权的相关信息和权限。竞买人李艳娟最终以4060512元竞得案涉房屋，杨凤参与了此次变卖的竞价，但仅出价一次。

连云港中院（2016）苏07执异32号卷宗中杨凤执行异议申请书的落款时间为2016年7月11日，请求事项为确认其优先购买权，并在拍卖中予以公示。连云港中院（2016）苏07执恢112号卷宗中另有一份落款时间为2016年8月9日的杨凤再次向连云港中院提出执行异议申请书，请求撤销拍卖裁定，并确认其享有优先购买权。2016年9月29日，连云港中院对杨凤的异议立案审查，即为连云港中院（2016）苏07执异32号案件。此外，连云港中院于2016年12月9日作出（2016）苏07执异32号执行裁定，驳回杨凤的异议请求，并于2016年12月15日作出（2016）苏07执恢112号执行裁定，确定涉案房屋及土地使用权归李艳娟、徐越英共同共有。

连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第0762号民事判决和连云港中院（2015）连执异字第00025号执行裁定中，均在审理查明部分认定2012年6月鼎庚公司、连云港吾盛贸易有限公司、连云港飞宏企业管理咨询有限公司、杨凤四方签订了《协议书》，将凯旋广场建筑面积约6800平方米的房屋（包含本案涉案房屋）的租赁权转让给杨凤，该租赁协议合法有效且杨凤已经支付租金。

在本案复议审查过程中，本院告知杨凤如要主张优先购买权，可再次与连云港中院联系，并在连云港中院指定的期限内将购房款支付至连云港中院指定账户。杨凤未在指定期限内支付购房款，且在此期间一直与原买受人李艳娟磋商继续承租事宜。2018年6月21日，杨凤向本院提交放弃优先购买权的书面声明，主张因个人原因无法行使优先购买权，故放弃优先购买权，并重新主张承租权。

江苏省高级人民法院认为：

本案的争议焦点为：连云港中院在对涉案房屋进行变卖时，是否违反了法定程序并侵害了杨凤的优先购买权；杨凤的优先购买权是否还应继续予以保障。

本来嘛：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”本案中，执行法院在变卖公告中已经明确涉案房屋上存在租赁，即执行法院在变卖之前就已经知道变卖程序中存在潜在的优先购买权人，却仅以公告方式通知优先购买权人申报权利，而未依法以书面或其他能够确认收悉的方式对优先购买权人进行通知，程序不当。结合本案事实，复议申请人杨凤自2016年7月11日，即变卖程序开始前4日即向法院主张优先购买权，并请求在公告中予以公示。在变卖成交后，杨凤再次于2016年8月9日向连云港中院提出异议，请求撤销拍卖，确认其享有优先购买权。由此可见，杨凤的权利主张自2016年7月11日开始就处于持续状态之中，而连云港中院直到2016年9月29日才对其异议立案审查，程序违法，亦阻碍了杨凤优先购买权的行使。

网络司法拍卖在优先购买权的行使方式上与现场拍卖不同，在未事先进行优先购买权系统设置的情况下，优先购买权人无法自动实现以最终的最高竞价同等条件优先购买。故连云港中院在未对杨凤的优先购买权进行变卖系统设置的前提下，仅以杨凤参与了网络变卖程序但未最后应价为由，认为杨凤放弃了优先购买权，没有事实和法律依据。

然而呢：

在本案复议审查过程中，本院告知杨凤可以再行主张优先购买权，并要求其在连云港中院指定期限内将购房款支付到指定账户。而杨凤未再次行使优先购买权，并提交书面声明表示放弃优先购买权。本院认为，杨凤放弃其自身权利的行为符合法律规定，不损害国家、集体和其他人的合法权益。鉴于杨凤主动放弃了优先购买权，对其作为承租人所享有的优先购买权，依法不再予以保障。

对于杨凤提出的承租权请求，其未经异议程序而在本复议案中径行提出，本院不予理涉，杨凤可向执行法院另行主张。

所以哈：

综上，复议申请人杨凤的复议理由不成立。驳回杨凤的复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07执异32号执行裁定。

金讼圈提示：

一、网络司法拍卖如何保障优先购买权权人的优先权？

金讼圈认为，应做好以下几点：1.准确确定承租人是否享有承租权，进而锁定拟处置房屋的优先购买权人；2.在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知优先购买权人参加拍卖；3.法院事先对司法网络拍卖系统进行优先购买权系统设置。如图所示：

二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权？

最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函

（2004）民一他字第29号

江苏省高级人民法院：

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

          二00五年七月二十六日

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