【微矩阵精品】房屋质量瑕疵与合同解除条件

阅读提示：购房者主张房屋存在质量问题，要求开发商赔偿其相应损失并解除《商品房买卖合同》。但均未得到法院支持，在此情形之下，购房者该何去何从？浙江事务所建筑房地产团队律师对此进行了相关探讨和总结。

2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，合同签订后连志宏付清了全部购房款9966302元，海墅公司于2013年12月26日向连志宏寄发了《房屋交付通知书》。2014年1月15日连志宏到海墅公司御江苑小区办理了《房屋交接书》和《交房流转单》，连志宏在验房过程中发现该商品房房顶渗漏、瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题，连志宏将房屋钥匙暂放物业处，要求物业整改完成后再通知连志宏，海墅公司承诺及时整改、维修。

后海墅公司于2014年3月31日前取得了涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但因双方沟通不畅未能在合同约定时间内办理商品房转移登记，连志宏至今也未入住。连志宏起诉至原审法院，请求判令：1、解除连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、海墅公司支付自2013年4月1日起至实际退还房价款日止的违约金（其中计算至起诉日为419400元）；3、本案诉讼费用由海墅公司承担。

一审法院认为：

一、连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商订立，符合法律规定，应为有效。依照双方在合同中约定的交房及产权登记的期限，海墅公司应在房屋交付使用之日起90日内办理权属登记，由海墅公司提供资料报产权登记机关备案。实际履行中，海墅公司虽然在连志宏付清房款后即取得涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但海墅公司仍有及时通知连志宏交付两证的义务。与此同时，连志宏也应当在约定时间内积极配合办理商品房转移登记。故因双方沟通不畅而未及时办理登记，连志宏、海墅公司双方均应对此承担责任，而不应究责于一方。因此，本案中未及时办理商品房转移登记不属于合同中连志宏（买受方）有权解除合同的情形。

二、因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题而产生的纠纷，因并不涉及房屋主体结构质量，也并未因质量问题严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十二条、第十三条，亦不属于可以解除合同的情形。

三、根据《商品房买卖合同解释》及连志宏的诉讼请求，本案的焦点及所要解决的问题是连志宏、海墅公司双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，连志宏可否主张解除合同，故因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题以及因阳台结构位置发生变化所产生的纠纷不属于本案处理范围，连志宏可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回连志宏的全部诉讼请求。案件受理费7592元，减半收取3796元，由连志宏负担。

二审法院认为：

二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案连志宏上诉主张海墅公司在履行合同过程中存在以下违约行为：1、出售的商品房不符合交付使用条件；2、未提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书。海墅公司的违约行为导致连志宏有权解除合同。针对连志宏的主张，本院作以下评述：

一、关于案涉房屋所存在质量瑕疵是否导致合同解除的问题。虽然连志宏在交接验收案涉房屋过程中，发现房屋存在一定装修质量问题，但是这些问题并不涉及房屋主体结构质量问题，也未严重影响正常居住使用。故连志宏以此为由主张解除合同，理由不成立。

二、关于海墅公司未提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书的问题。虽然海墅公司未提供证据证明其已经在2014年3月31日前通知连志宏领取土地、房屋权属证书，但是海墅公司在2014年3月28日已取得案涉房屋的所有权证，表明在合同约定日期前其客观上完全能够交付权属证书。结合此前连志宏在验房过程中发现房屋存在装修质量问题，双方关于维修问题沟通不畅的事实，本院有理由相信海墅公司未在约定日期起90日内向连志宏交付权属证书系因双方当事人沟通不畅引起，而非合同所约定的客观上不能交付权属证书，故连志宏以此为由主张其享有合同解除权，理由也不成立。