【微矩阵精品】婚姻第一课 | 第三十讲 婚前房产相关热点难点问题裁判要旨之
基本案情
王某某与李某于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市XX小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在李某自己名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。
2011年6月，李某将该房以448000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、煤气灶等在卖房时也一并留给了买房人，大约估价为8000元，包含在448000元房价中。
王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。
2011年10月王某某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购宁国市XX小区房屋的增值收益。
李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。
裁判结果
一审法院判决：准予王某某与李某离婚；李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元；王某某支付李某房屋租金收入36000元。
二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。（案例来源：《民事审判指导与参考》总第56辑 指导性案例）
裁判观点
一审法院认为，宁国市XX小区房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，不应影响其个人财产的性质认定。
李某购买宁国市XX小区房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分属于自然增值，离婚时应归李某个人所有；婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。
王某某用婚前住房公积金账户上的45000元对房屋进行了装修，该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某某40000元的房屋装修补偿款。
关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照婚姻法第十七条的规定，应认定为夫妻共同财产。
律师说法
本案囊括了婚前个人所有的房屋在婚后可能会产生的四个问题：1、婚前房屋经财产形式转化（如换购）后的性质认定。2、婚前房屋婚后产生的增值如何处理？3、婚前房屋婚后产生的租金受益如何处理？4、为婚前个人房屋支付的装修款如何处理？
一、婚前房屋婚后换购，新房屋的权属问题
司法实践中，如果房产证上登记为双方的名字，那么即使是一人婚前个人财产全款购置的，法院通常还是会认定该房屋属于夫妻共同财产，依法进行分割。如果登记为一方名字，那么权属认定时，如果均来源于个人财产，那么该房屋属于一方个人财产。如果仅部分使用了一方的婚前个人财产，则需要根据具体情况对权属做出认定，但是会在财产分割比例上，将个人出资部分作为个人财产进行分割。
二、婚前房屋婚后换购后，新房屋增值部分的分割问题
对这类房屋的权属认定要看是否属于投资经营行为。如果婚后一方以婚前个人财产全额出资购置房屋，除被认定为生产经营行为外，房屋的所有权及其自然增值部分归个人所有。如果购置房屋属于投资经营行为的，增值部分属于夫妻共同财产。
如果婚后一方以婚前个人财产部分出资购置房屋，除被认定为生产经营行为外，以个人财产出资及对应的自然增值部分属于个人财产。如果为投资经营行为的，该房屋自然增值部分均属于夫妻共同财产。
前述一二两个问题的认定及处理方式。详细理由我们在《第二十七讲，婚前房屋婚后换购，新房屋及增值部分属于共同财产吗？》中已有阐述，欢迎翻阅。
三、婚前房屋产生的租金收益的分割问题
目前，我国关于房屋租金是否属于夫妻共同财产的法律规定在《婚姻法司法解释三》第五条，即夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。结合该法条的解读，对于一方个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定的问题存在不同的意见。
第一种意见认为，应当归个人所有。我国的孳息分为自然孳息和法定孳息，而房屋租金在学界被认为属于法定孳息，既然其是依据租赁合同收取的法定孳息，那么租金应归租赁物的所有人所有。
第二种意见认为，应当考虑贡献大小酌情确定分割份额。一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入因具有经营性收益的属性，不能单纯认定为孳息后在夫妻共同财产范围内提出，而是应该根据《婚姻法》第十七条之规定，生产、经营的收益归夫妻共同所有，将租金收益推定为夫妻共同财产。在具体分割过程中，若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理行为（比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金）仅由一方进行的，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。
第三种意见也是最高院倾向性意见，租金收益属于夫妻共同财产。根据最高院的观点，租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。此外，虽然租赁行为本身付出时间、精力和劳动是个人的，但是家务劳动与出外工作、投资经营对于家庭具有同等价值，未尽租赁管理行为的一方事实上也对经营出租房屋作出过贡献。故将租金收益作为夫妻共同财产予以分割，不失公平也有利于妇女权益的保护及婚姻家庭关系的稳定。
此外，由于理论界对孳息的解释不尽相同，导致《婚姻法》第十七条与《婚姻法司法解释（三）》第五条适用出现冲突，根据体系解释来看，婚姻法中规定的“收益”应当包含“孽息”为宜，也就是说，收益既包括投资经营所得（如生产经营、知识产权等）也包括非投资经营性的收益，而《婚姻法解释（三）》第五条的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资经营性的收益。
四、为婚前房屋支付的装修款如何处理？
装修款如何分割在处理过程中分为两个层次，首先需要明确出资款的款项来源。如果有证据证明该笔款项来源于非房屋所有人的个人财产或夫妻共同财产，那么该部分出资需要进行分割。
接下来就是如何分割的问题，因装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，根据法律规定，有附属物的财产,附属物随财产所有权的转移而转移。因此，在分割案涉房屋协商或者评估房屋价值的过程中，应一并考虑房屋的实际装修现状，法院最终会根据协商或评估结果，判决房屋所有人对支付装修款一方给付折价款。
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