【矩阵周推】最高法院 | 二手房买受人排除强制执行经典案例：债权投资、转让

编者按

本周推送：【金讼圈】的最高法院||二手房买受人排除强制执行经典案例：债权投资、转让及处置业务不得不防的法律风险【金融裁判规则305】

金讼圈导读

一、本案是一起最高人民法院再审的二手房买受人成功排除强制执行经典案例，亮点为：二手房买受人经历了一审胜诉、二审败诉、再审胜诉的曲折诉讼路程。法院是如何裁判和论证的？请参阅金讼圈梳理的裁判逻辑链。

二、诉为非诉，以讼止讼；败诉乃胜诉之母。排除执行，意味着债权实现的可能性降低！金融机构该如何应对此类法律风险？对二手房买受人，亦是教训深刻。欢迎参阅文末金讼圈提示。

案例索引

最高人民法院于2020年9月28日作出的（2020）最高法民再233号民事判决书。

裁判逻辑链

一、并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。案涉房屋仍登记在他人名下，未经变更登记不能产生物权变动的效力，当事人依据民事调解书主张已取得案涉房屋所有权，不能成立。

二、司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

三、执行异议复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

四、综合考虑申请人已实际支付案涉房屋绝大部分房款，在查封之前自始占有使用，至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是在该城市的唯一住房等因素，相较于债权人基于产权人应当履行保证责任而享有的保证债权，对申请人对于案涉房屋享有的权利应予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。

当事人及案由

再审申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：袁某、邓某

被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：四川天府银行股份有限公司成都高新支行

一审被告、二审被上诉人，被执行人：吴某、四川省号棚山投资管理有限公司、雍凯耀、雍文英。

再审申请人袁某、邓某因与被申请人四川天府银行股份有限公司成都高新支行（以下简称天府银行高新支行），一审被告、二审被上诉人吴某、四川省号棚山投资管理有限公司（以下简称号棚山公司）、雍凯耀、雍文英申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2019）川民终110号民事判决，向本院申请再审。

案情经过

2011年1月14日，袁某与吴某签订《预约合同》，约定吴某将其按揭购买的案涉房屋出售给袁某，袁某向吴某支付161100元购房款，以后按月支付银行的按揭款。该《预约合同》于同日在四川省成都市高新公证处公证。吴某于同日向袁某出具收条载明：收到袁某房款161100元。袁某、邓某自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今。2010年6月起，按揭贷款由袁某、邓某持续还款，袁某、邓某离异后由邓某持续还款，目前尚有7万余元未还。

2015年3月，在袁某、邓某的离婚诉讼中，南部县法院作出1372号民事调解书，该调解书第三项载明：夫妻双方购买的位于四川省成都市武侯区按揭住房一套归邓某所有；办理离婚手续后该房屋的按揭款由邓某偿还。

2015年5月7日，袁某、邓某向武侯区法院提起诉讼，请求确认《预约合同》合法有效，要求吴某协助袁某、邓某办理房屋过户手续并按照《预约合同》约定的义务全部履行。

2015年5月18日，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）审理南充市商业银行股份有限公司成都高新支行（以下简称南充商业银行成都高新支行）与号棚山公司、雍凯耀、吴某、雍文英借款合同纠纷一案中，根据南充商业银行成都高新支行的保全申请，作出（2015）成民保字第615-1号民事裁定，查封了吴某名下位于四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13层1314号的公寓（建筑面积67.09平米，权15××58），查封期限三年。

2015年11月12日，成都中院作出（2015）成民初字第935号民事判决，判决号棚山公司向南充商业银行成都高新支行偿还借款本金3751912.5元及逾期还款利息，并支付违约金45万元，雍凯耀、吴某、雍文英对号棚山公司以上债务在540万元最高限额内向南充商业银行成都高新支行承担连带清偿责任。南充商业银行成都高新支行向成都中院申请强制执行，执行过程中，南充商业银行成都高新支行于2017年2月28日更名为天府银行高新支行。

2016年8月28日，袁某、邓某申请撤回起诉，撤回申请载明，“因争议房屋已被成都中院查封，袁某、邓某拟通过执行异议之诉来处理房屋买卖合同纠纷”。

2016年8月29日，武侯区法院作出（2015）武侯民初字第3765号民事裁定，准许袁某、邓某撤回起诉。

根据2020年3月查询记录，邓某名下在四川省成都市所有区县内无住房信息。

天府银行高新支行向一审法院起诉请求：准许执行四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13楼1314号房屋（权证号：权15××58）。

一审法院判决：驳回天府银行高新支行的诉讼请求。一审案件受理费7658元，由天府银行高新支行负担。

二审法院判决：一、撤销成都中院（2018）川01民初26号民事判决；二、继续执行吴某位于四川省成都市武侯区二环路南四段69号2栋13楼1314号房屋（权证号：权15××58）。成都中院（2017）川01执异2275号执行异议裁定于判决生效时自动失效。

再审法院判决：一、撤销四川省高级人民法院（2019）川民终110号民事判决；二、维持四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初26号民事判决。

法院观点

根据各方当事人的诉辩理由与主张，本案再审争议的焦点是：一、袁某、邓某对案涉房屋是否享有所有权；二、袁某、邓某对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益。

一、袁某、邓某对案涉房屋是否享有所有权

物权法第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”然而，并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。1372号民事调解书作出时，案涉房屋仍登记在吴某名下，未经变更登记尚不能被认定为袁某、邓某的共有财产，袁某、邓某之间就该房屋的分配对外不能产生物权变动的效力，其依据1372号民事调解书主张邓某已取得案涉房屋所有权，不能成立。

二、袁某、邓某对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益

《最高人民法院关于执行异议和复议案件法律适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，袁某、邓某符合上述四项要件，分析如下：

（一）关于袁某、邓某是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同

2011年1月14日，袁某与吴某签订《预约合同》。该合同虽名为“预约合同”，但约定了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款及付款方式、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且签订合同后吴某收受购房款、袁某与邓某按月还贷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《预约合同》应当认定为商品房买卖合同。签订《预约合同》当日，吴某、袁某申请办理公证，四川省成都市高新公证处出具（2011）成高证民字第1323号公证书确认双方当事人签订《预约合同》真实。因《预约合同》签订时间远远早于人民法院的查封时间，亦明显早于天府银行高新支行与号棚山公司之间债权债务的发生时间，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。上述交易发生在袁某、邓某婚姻关系存续期间，袁某、吴某对邓某亦享有《预约合同》项下权利义务无异议。根据上述事实，本院认定，袁某、邓某在人民法院2015年5月18日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）关于袁某、邓某是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋

袁某、邓某举示的2010年3月至6月购买装修材料及家具、物品的票据上，均备注了案涉房屋的地址或房号；结合其举示的物业服务费、水电费、生活垃圾清运费交款收据及物管部门出具的入住证明，能够证明袁某、邓某自2010年起装修案涉房屋并占有使用。对于在签订《预约合同》前即占有房屋的原因，袁某在再审庭审中作出了说明，吴某予以认可。天府银行高新支行对袁某、邓某自2010年起占有案涉房屋提出异议，但未提交证据否定上述事实。本院认定，袁某、邓某在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

（三）关于袁某、邓某是否已支付全部价款

2011年1月14日袁某向吴某支付161100元后，吴某对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁某、邓某，此后均由袁某、邓某偿还银行按揭贷款。在袁某、邓某按约履行合同义务的情况下，吴某对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，对于吴某对案涉房屋应有的份额而言，袁某、邓某已经支付了全部对价。

（四）关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁某、邓某自身原因

袁某、邓某在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁某、邓某并不因此而具有法律上的可责难性。袁某、邓某对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁某、邓某曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴某负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁某、邓某诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁某、邓某自身过错。

此外，综合考虑袁某、邓某已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓某离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓某在成都市的唯一住房等因素，相较于天府银行高新支行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁某及邓某、特别是邓某对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。

综上所述，袁某、邓某的再审请求成立。二审判决适用法律、处理结果不当；一审判决适用法律不当，但是判决结果正确。

金讼圈提示

一、对于债权人来讲：本案的败诉，意味着债权实现严重受挫。专业、系统、全面、深入的债权投资前对债务人及担保人的偿债能力及财产状况的尽职调查非常重要！不良债权转让、保理等业务更是如此。另外，民法典施行后，诸如担保合同效力、担保物的洁净性（有无其他权利负担）等，特别需要审慎核查。

二、对于二手房买受人来讲：及时办理产权过户登记极其重要。本案当事人如果当时及时办理了产权过户，亦不至于如此折腾，受尽讼累。