智仁矩阵 | 开发商如何化解“钱房两空”风险？购房人断供开发商有权收回房屋？各地法院判决迥然不同！
编者按
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本周推送：【金讼圈】的《开发商如何化解“钱房两空”风险？购房人断供开发商有权收回房屋？各地法院判决迥然不同！》
诉为非诉，以讼止讼
一案含百理，一理通百案
兼议购房人断供合同解除规则
金讼圈导读
一、关于购房人断供后开发商可收回房屋？目前司法判例非常不同，观点迥然，争议一直很大。但本案法院不仅支持开发商解除合同收回房屋，而且还判决购房人赔偿房屋差价款。
二、在当前经济严峻的形势下，购房者“断供”导致开发商承担阶段性担保责任的情况越来越多。面对各地法院不同的裁判规则，开发商如何预防此类法律风险？避免“钱房两空”？欢迎参阅本末金讼圈提示。
案例索引
浙江省宁波市中级人民法院2019年01月08日作出的（2018）浙02民再34号民事判决书。
裁判逻辑链
一、《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，各方当事人应按约全面履行各自的义务。
二、根据《商品房买卖合同》及附件约定，购房人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致开发商作为担保人而承担担保责任的，合同解除条件成就，开发商有权解除《商品房买卖合同》。
三、当事人通过起诉请求解除合同，法院已经将包含解除合同意思表示的起诉状副本送达给对方当事人的，合同自对方当事人收到起诉状副本之日解除。
四、开发商可直接从购房人支付的房价款中扣除代偿款项和违约金，若约定违约金低于造成的实际损失，开发商还可就造成的实际损失向购房人主张权利。
五、依照合同约定，开发商代偿的借款本息、违约金以及因合同解除导致再次出售涉案房屋的差价损失，由购房人承担，现开发商已将涉案房屋再次销售，故开发商实际损失应依照涉案房屋再次销售的实际价格为依据进行计算。
案由及当事人
上诉人（原审原告）：华润置地（宁波）发展有限公司（开发商）
上诉人（原审被告）：胡建权（购房人）
华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）与胡建权商品房销售合同纠纷一案，浙江省慈溪市人民法院于2016年11月24日作出（2016）浙0282民初9974号民事判决，该判决已生效。浙江省慈溪市人民法院于2017年3月29日作出（2017）浙0282民监2号民事裁定，再审本案；并于2018年8月24日作出（2017）浙0282民再2号民事判决。上诉人华润公司、胡建权不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
案情经过
2011年6月25日，华润公司、胡建权签订编号为20110600371号《商品房买卖合同》一份，约定：胡建权向华润公司购买华润公司开发建设的位于浙江省慈溪市橡树湾小区28幢2301室房屋一套，建筑面积220.92平方米，单价20186.93元，总计价款4459704元。合同签订当日须支付房价款的30%计1339704元，剩余部分款项由胡建权向银行按揭贷款获得，并应在合同签订之日起15个工作日内办妥按揭贷款手续，并约定胡建权应按与银行签订的借款协议按时还本付息。如果在华润公司承担担保责任的期限内，因胡建权逾期还款导致承担担保责任的，逾期付款在三次（含三次）以内的，胡建权应向华润公司偿还代还款项（根据银行相关凭证记录的代还款项数额）并按日支付该款项千分之四的违约金。逾期付款超过三次的，有权单方解除合同及相关文本，胡建权应向华润公司偿还代还款项并支付相当于总房价款15%的违约金，华润公司再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价损失由胡建权承担。胡建权应自合同解除之日起15个工作日内配合华润公司完成撤销合同备案登记手续。在合同备案登记手续撤销前，华润公司有权拒绝向买受人退还房款。
2013年6月5日，华润公司、胡建权与中国农业银行股份有限公司慈溪市支行（以下简称农行慈溪支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：胡建权向农行慈溪支行贷款3120000元，按月等额归还本息，由胡建权以上述商品房提供抵押担保，由华润公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。上述合同订立后，农行慈溪支行于2013年6月5日发放贷款3120000元。
2015年9月2日，农行慈溪支行向华润公司发出扣款函，函中明确“止2015年9月1日，胡建权已逾期还款期三期，累计欠收本息63514.08元”，农行慈溪支行于该日从华润公司处扣款；农行慈溪支行分别于2015年12月18日、2016年3月10日、2016年4月26日2016年8月3日和2016年10月28日以胡建权多次逾期向华润公司发出扣款函并从华润公司处扣款。至2016年10月28日，华润公司总计承担保证责任代偿借款3140192.79元。
2016年5月31日，法院委托宁波恒正房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，宁波恒正房地产估价有限公司作出浙恒估字（2016）第041号房地产估价报告，认为涉案商品房在价值时点2016年5月12日的市场价值2636018元。
华润公司向原审法院诉讼请求：1.解除华润公司与胡建权之间的编号为20110600371的《商品房买卖合同》；2.胡建权配合华润公司办理案涉房屋编号为20110600371的《商品房销售合同》的撤销备案登记；3.胡建权支付给华润公司代还给银行的款项3147608.95元；4.胡建权承担总房价15%（即668955.6元）的违约金；5.胡建权赔偿华润公司再次销售案涉房屋的差价损失1823686元，扣除上述668955.6元违约金，尚需赔偿1154730.4元；6.判令华润公司应当返还给胡建权的购房款抵销胡建权对华润公司的债务，抵销不足的债务，胡建权继续支付给华润公司；7.案件诉讼费由胡建权承担。
原审一审判决：一、华润公司与胡建权于2011年6月25日就涉案橡树湾小区28幢2301室房屋签订的合同编号为20110600371号《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、胡建权于本判决生效之日起十五日内协助华润公司办理合同编号为20110600371号《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、胡建权应支付华润公司代偿款3140192.79元、违约金668955.6元、房屋差价损失1154730.4元，合计4963878.79元，与华润公司应当返还给胡建权的购房款4459704元抵销，胡建权尚应支付华润公司504174.79元，于判决生效之日起十五日内支付给华润公司。
再审一审判决：一、撤销该院（2016）浙0282民初9974号民事判决；二、确认华润公司与胡建权于2011年6月25日签订的合同编号为20110600371号《商品房买卖合同》于2016年3月28日解除；三、胡建权应支付华润公司代偿款3140192.79元、房屋差价损失1633464元，合计4773656.79元，与华润公司应当返还给胡建权的购房款4459704元抵销，胡建权尚应支付给华润公司313952.79元，于该判决生效之日起十五日内履行。四、驳回华润公司的其余诉讼请求。
再审二审判决：驳回上诉，维持原再审一审判决。
法院观点
本案所涉的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，各方当事人应按约全面履行各自的义务。根据合同约定，如胡建权向贷款银行逾期还款超过三次，华润公司有权解除合同及相关文本。如华润公司作为保证人承担保证责任后，胡建权应偿付华润公司代偿款项及总房价款15%的违约金，华润公司可直接从胡建权支付的房价款中扣除代偿款项及违约金；此外，华润公司再次出售该房屋时产生差价损失由胡建权承担，胡建权应自合同解除之日起15个工作日内配合华润公司完成撤销合同备案登记手续。现胡建权未能按期归还贷款三次以上，已导致华润公司代偿借款本息，解除合同的条件成就，华润公司有权解除《商品房买卖合同》。华润公司通过起诉请求解除合同，该院已经将包含解除合同意思表示的起诉状副本送达给胡建权，合同自胡建权收到起诉状副本即2016年3月28日解除。依照合同约定，华润公司代偿的借款本息、违约金以及因合同解除导致再次出售涉案房屋的差价损失，由胡建权承担；且华润公司可直接从胡建权支付的房价款中扣除代偿款项和违约金。一审法院再审查明华润公司已将涉案房屋再次销售，故华润公司实际损失应依照涉案房屋再次销售的实际价格为依据进行计算。鉴于约定违约金低于造成的实际损失，华润公司可就造成的实际损失主张权利。现有证据证实华润公司已实际代偿3140192.79元，胡建权虽主张代偿款不可能超过3120000元，但未提供证据证明。一审法院原审送达程序不当，一审法院再审已予以纠正。胡建权因自身违约导致合同解除条件成就，由此带来的损失应由其本人承担。综上，上诉人华润公司、胡建权的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院再审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
诉为非诉，以讼止讼
一案含百理，一理通百案
金讼圈提示
购房者“断供”往往意味着其财务状况恶化，常常还伴随着无法偿还其他债务、其他债权人申请预查封其所购房屋的情况。如果法院不支持开发商合同解除收回房屋的主张，这意味着开发商将面临“钱房两空”的尴尬局面。金讼圈建议：
一、在商品房买卖合同中，明确约定购房人断供开发商有权解除合同收回房屋的条款，约定清晰的解除条件，并进行加粗加黑，特别告知，避免购房人的格式条款抗辩。
二、在商品房买卖合同中，明确购房人及时办理房屋产权转移登记义务，并约定购房人逾期办理房屋产权转移登记，开发商享有合同解除权。
三、在商品房买卖合同及阶段性担保合同中，明确约定当因购房人断供开发商对银行承担阶段性担保责任后，对抵押预告登记房屋的优先权随之转移给开发商，以保障购房人对开发商阶段性担保的反担保功能。
四、房屋产权初始登记后及时催告购房人办理房屋产权转移登记，尽可能尽快解除与银行的阶段性担保责任。
五、购房人出现断供或逾期办理房屋产权转移登记的，及时启动合同解除之诉，收回房屋，避免“钱房两空”。
作者简介
李小文
浙江智仁律师事务所
创始合伙人
监事长
杭州市律师协会金融专业委员会主任
杭州市律师协会业务指导与发展委员会委员
浙江省金融法学研究会常务理事
杭州仲裁委员会仲裁员
浙江图书馆客座教授
浙江大学城市学院法学院优秀实务导师
杭州师范大学法学院实务导师
《金讼圈之100个典型疑难金融案例与裁判规则》一书作者
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