智仁矩阵 | 按份共有与合同联立显神威：虚拟产权式商铺单个业主不能解除权委托经营合同，开发商与经营商承担共同支付租金责任

本案是一起涉虚拟产权式商铺的典型合同纠纷案件，二审改判理由有二：1.虚拟产权式商铺在性质上应当属全体业主按份共有，未经双过半数业主同意，不能解除《商铺委托经合同》；2.虚拟产权式商铺的买卖合同与委托经营合同之间构成合同联立关系，经营商与开发商对租金和违约金应承担共同支付责任。 

审理法院：　四川省乐山市中级人民法院

案　　号：　（2020）川11民终312号

案　　由：　房屋租赁合同纠纷

裁判日期：　2020年05月15日

一、案涉商铺在竣工验收时与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，不是物理形态的空间分割模式，其所在大厦属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。

二、若单个业主同意解除虚拟产权式商铺《商铺委托经营管理合同》或者任意分割、独立使用其购买的商铺，则与《管理公约》约定的“统一招商管理、经营管理、服务管理、物业管理”的目的冲突，必然会影响整个商铺的对外招商和统一规划、经营，降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他业主的利益造成损害。

三、虚拟产权式商铺在性质上应当属全体业主按份共有，每一位业主对案涉商铺权利的行使受限于全体业主的共同决定。而本案中因主张解除的双方当事人均未提供证据证明案涉建筑物专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除《商铺委托经营管理合同》，故各方当事人虽然客观上一致同意解除《商铺委托经营管理合同》，但不产生合同解除的法律效果，各方当事人仍应继续履行《商铺委托经营管理合同》。

四、所谓合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。

五、虚拟产权式商铺的《商品房买卖合同》《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，构成合同联立关系，应视为一个整体，故经营商与开发商对商铺租金和违约金应承担共同支付责任。

上诉人（原审原告）：陈A、陈B

被上诉人（原审被告）：四川丰业荣华商业管理服务有限公司

被上诉人（原审被告）：四川丰业房地产开发有限公司

上诉人陈A、陈B因与被上诉人四川丰业荣华商业管理服务有限公司（以下简称丰业管理公司）、四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房开司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2019）川1123民初1929号民事判决，向本院提起上诉。

2015年7月10日，陈A、陈B与丰业房开司签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：1.（第十二条）出卖人在签订本合同前，向买受人明示了《丰业?财富中心商业城管理公约》（以下简称《管理公约》）和《前期物业服务合同》并予以了说明，买受人在此承诺签订《管理公约》，并按照《管理公约》的约定享有权利并履行义务；2.（第十三条第一款）出卖人的销售广告，宣传资料中的所有图片、资料、数据、说明，仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束；买受人同意双方的权利和义务以合同附件和本协议所约定之条款为准；3.（第十四条）本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力，双方约定《商品房买卖合同》和《补充协议》及其附件之外的任何约定对合同双方不具有约束力。

《管理公约》约定：1.（第一条）营造丰业?财富中心商业城良好的经营秩序和经营环境，维护整体形象，保障各经营商户的共同利益，是业主、租赁经营户、租赁户及管理公司的共同职责。为使丰业?财富中心商业城管理工作有章可循，特制订本管理公约。2.（第二条）本公约对开发商、商业城全体业主及租赁经营户、租赁户及管理公司均有约束力，公约内涉及的开发商、业主及租赁经营户、租赁户及管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或占用人。依据本公约赋予的权利而订立的各项管理规章、守则为本公约不可分割的组成部分。3.（第三条）为了保证丰业?财富中心商业城的开发商对品牌塑造的潜心研究与前期投入效果的延续，让业主及租赁经营户、租赁户以充分享受丰业?财富中心商业城的品牌价值，实行统一的招商管理、经营管理、服务管理和物业管理。4.（第五条）业主、租赁经营户、租赁户，其经营的范围须符合丰业?财富中心商业城的经营功能定位与区域划分的要求。5.（第二十四条）《丰业?财富中心商业城管理公约使用守则》（以下简称《使用守则》）作为本公约的附件，对开发商、丰业?财富中心商业城的全体业主及租赁经营户、租赁户及管理公司具有同等的约束力。

《使用守则》约定：1.（第四条）开发商可授权管理公司，根据经营需要对本守则第三条所规定的公共部位进行调整……2.（第十八条）各业主及租赁经营户应保持其商铺经营处于良好的运营状态以配合维持丰业?财富中心商业城的高尚商业物业形象。

2015年7月7日，陈凤琼（甲方）从与丰业管理公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：1.（第一条）甲方同意将其购买的案涉商铺委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场。2.（第二条）委托经营期限为签订本合同起至2026年12月31日止，乙方在该期限内享有经营权、管理权和相应的收益权。3.（第三条）租金从2017年1月1日起计算，年租金为85，673.1元（税前租金），每季度租金21，418.28元，租金支付时间为每季度首月月底前。4.（第四条）乙方负责包括甲方商铺在内的委托经营管理物业实施统一的经营管理模式；有权决定甲方商铺在内的物业经营布局和宣传推广；在不改变铺位主体结构整体风格前提下统一进行装修管理，所涉费用与甲方无涉。5.（第十三条）乙方逾期向甲方交付租金的，应每日按当期应交租金额的万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除合同。因乙方原因单方解除本合同或者因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本合同约定未付租金额的30%。

2017年11月29日，丰业房开司向丰业?财富中心全体业主出具《承诺书》，载明：“丰业房开司向购买丰业中心门市的业主承诺2017年返租费用（全年）在2017年12月30日前支付完毕，最迟不超过2018年元月15日，在此仍未付清的，接受业主在法律许可范围内维护自己的权利。”

丰业财富中心3幢于2017年9月9日竣工后，案涉商铺与四邻商铺无物理上的隔断，未形成封闭空间。2019年12月25日，犍为县自然资源局制发川（2019）犍为县不动产权第××号《不动产权利证书》，权利人：陈A、陈B，坐落：犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”3幢1-12号，不动产单元号：5XXXＧＢ00017Ｆ00090012。该证书所附《宗地图》载明权利人为丰业财富中心全体业主。该证书所附《房屋分户平面图》，图示为4.3×11.90一长方形。涉案商铺一直并未租出，也从未装修过。

2019年8月20日，丰业管理公司向陈凤琼发出《关于解除合同的通知》，通知解除《商铺委托经营管理合同》，并确定丰业管理公司应承担到期未付租金99347元及30%的违约金29804.10元。陈A、陈B认可解除《商铺委托经营管理合同》。

陈A、陈B向一审法院起诉请求：1.判令丰业管理公司支付欠付租金99，347元（租金暂计算至2019年8月20日），以及逾期支付租金的违约金10，302.77元（违约金以逾期付款租金为基数，按照每日万分之三计算，暂计算至2019年12月30日）；2.判令丰业管理公司支付因单方解除《商铺委托经营管理合同》应支付的违约金29，804.1元；3.判令丰业管理公司支付合同解除前已支付但逾期支付租金的违约金6，116.98元；4.判令丰业管理公司参照租赁合同租金标准支付房屋占用费30，937.11元，暂计至2019年12月30日，实际支付至交还陈A、陈B房屋之日止；5.判令丰业管理公司支付因单方解除租赁合同给陈A、陈B造成的预期收益损失21，418元，按照租赁合同租金标准3个月计算；6.判令丰业房开司对丰业管理公司应支付前述第1至第5项费用（暂共计173，844.2元）承担连带支付责任；7.判令丰业管理公司、丰业房开司在租赁合同解除后，立即将商铺交还陈A、陈B。按照购买合同及相关规定将商铺进行四至分割并安装独立水电、门窗；8.判令丰业管理公司在合同提前解除后至陈A、陈B实际使用或出租该房屋前，免收物管费；9.本案诉讼费由丰业管理公司、丰业房开司承担。

一审法院判决：一、四川丰业荣华商业管理服务有限公司在本判决生效后10日内支付陈A、陈B欠付租金99347元及其违约金7639元、解除合同违约金29804.1元、迟延支付租金违约金6116.98元、房屋占用费9519.11元，以上款项共计152426.19元；二、四川丰业荣华商业管理服务有限公司在本判决生效后10日内将位于犍为县交还陈A、陈B；三、驳回陈A、陈B的其他诉讼请求。本案案件受理费3776元，减半收取1888元，由四川丰业荣华商业管理服务有限公司负担。

二审法院判决：一、撤销四川省犍为县人民法院（2019）川1123民初1929号民事判决；二、四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同支付陈A、陈B截至2019年8月20日租金99，347元、截至2019年9月30日逾期支付租金的违约金7，639元、已支付但逾期支付租金的违约金6，116.98元，共计113102.98元；三、驳回陈A、陈B的其他诉讼请求。

一、关于案涉商铺的性质认定。根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理了《不动产权利证书》，但根据《建筑工程规划许可证》《施工图》《商品房买卖合同》《补充协议》《商铺委托经营管理合同》《管理公约》《使用守则》，且案涉商铺在竣工验收时与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，本院认定案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在丰业·财富中心商业城3幢属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。陈A、陈B关于案涉商铺属于独立产权式商铺的上诉理由，本院不予采纳。

二、关于《商品房买卖合同》《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》关系的认定。所谓合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。从《商品房买卖合同》《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》缔约主体上看，陈A、陈B与丰业房开司存在商品房买卖合同关系，陈A、陈B与丰业管理公司存在房屋租赁合同关系，两种法律关系看似独立，但三份合同内容以及《管理公约》《使用守则》约定，能够认定前述三份合同立约目的系陈A、陈B购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业管理公司统一经营管理而获取租金，陈A、陈B购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业管理公司的统一经营管理前提下获得固定投资回报。且本案中各方当事人均认可前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，故本院认定《商品房买卖合同》《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体。一审判决认定前述合同系独立的法律关系不当，本院予以纠正。

三、关于《商铺委托经营管理合同》是否已经解除的认定。首先，丰业管理公司无权依据《商铺委托经营管理合同》第十三条约定行使合同解除权。本院认为，《商铺委托经营管理合同》第十三条约定：“乙方（丰业管理公司）逾期向甲方（陈凤琼）交付租金的，应每日按当期应交租金额的万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除合同。因乙方原因单方解除本合同或者因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本合同约定未付租金额的30%。”，从该条的内容看，其并非约定的是丰业管理公司约定解除权的条件，而是约定的丰业管理公司单方解除应当承担的违约责任，故丰业管理公司不享有合同约定解除权。其次，《商铺委托经营管理合同》不能因双方达成一致而解除。理由如下：丰业管理公司表达了解除《商铺委托经营管理合同》的意思表示，而陈A、陈B主张虽然丰业管理公司对《商铺委托经营管理合同》不享有约定解除权和法定解除权，但同意其解除的意思表示。双方虽然就解除达成一致意见，但依据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第九十三条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”、第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”和第九十六条：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的规定，以及前述分析得出的案涉商铺系虚拟产权式商铺的结论，案涉商铺在性质上应当属全体业主按份共有，每一位业主对案涉商铺权属的行使必然受限于全体业主的共同决定。虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个业主同意解除《商铺委托经营管理合同》或者任意分割、独立使用其购买的商铺，则与《管理公约》约定的“统一招商管理、经营管理、服务管理、物业管理”的目的冲突，必然会影响整个商铺的对外招商和统一规划、经营，降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他业主的利益造成损害。而本案中因主张解除的双方当事人均未提供证据证明案涉建筑物专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除《商铺委托经营管理合同》，故陈A、陈B与丰业管理公司虽然客观上一致同意解除《商铺委托经营管理合同》，但也因前述分析而不产生合同解除的法律效果，各方当事人应继续履行《商铺委托经营管理合同》，陈A、陈B以《商铺委托经营管理合同》已解除为基础，要求丰业房开司、丰业管理公司承担解除合同违约金、预期利益损失、交还商铺、赔偿房屋占用费的诉讼请求不应予以支持。一审判决丰业管理公司赔偿房屋占用费、交还案涉商铺、支付解除合同违约金，虽然丰业管理公司未提起上诉，但一审法院该部分判决涉及损害其他业主合法权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，本院一并予以纠正。

四、关于租金及违约金的认定。陈A、陈B在本案中主张了截至到2019年8月20日的租金99，347元及已付但存在逾期支付的租金的违约金6116.98元，该事实两被上诉人无异议，且符合法律规定和《商铺委托经营管理合同》约定，本院予以支持；对欠付租金99，347元的逾期支付违约金，一审判决支持了7，639元，二审中陈A、陈B未对该项内容提起上诉，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，视为陈A、陈B对其实体权利的处分，本院予以确认。根据前述焦点二分析，《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司、丰业管理公司对前述租金和违约金应承担共同支付责任。一审判决丰业房开司不承担责任不当，本院予以纠正。

办理好涉虚拟产权式商铺纠纷，关键要掌握按份共有与合同联立两个理论，全案整体进行梳理案情，厘清交易结构，分清法律关系。本案法院正是基于“案涉商铺属于虚拟产权式商铺性质”的判断，判定《商铺委托经营管理合同》不产生解除法律后果应当继续履行；基于“《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体”的判断，判定开发商与经营商对租金和违约金应承担共同支付责任。