【矩阵周推】民法典：抵押房产可以视约定不解除抵押直接办理过户—程俊
房屋作为日常生活居住必不可少的一部分，一般人在购入房产时都会选择向银行贷款而非全款支付，贷款时银行会要求签署房产抵押手续，那意味着一旦银行放贷，我们的房子就被抵押给了银行。什么时候还清贷款，什么时候银行才会解除房子上的抵押，之后房子也可以进行交易。
在2021年1月1日《民法典》实施以前，抵押的房子无法在不解除抵押的情况下直接过户，但是2021年1月1日以后新办理的房产抵押，情况将截然不同！
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
该法条的规定意味着，房子即使已经被设定了抵押，抵押人仍然有权买卖房子，但是卖房子时必须通知抵押权人，抵押权人有证据认为会损害抵押权实现的，可以要求提存或者提前清偿。总结就是：设立抵押的房子可以卖，抵押权跟着房子走；抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是必须通知抵押权人。
同时为了保障该规定的实施，自然资源部2021年4月6日发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，就不动产抵押范围、记载抵押担保范围、完善不动产登记簿等事项作出了规定。根据该通知第三条规定，在办理首次抵押登记或抵押预告登记时，各方可以约定“是否禁止或限制转让抵押不动产”，若选择“否”的，抵押期间依法转让的，只需由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记，而不需由抵押权人共同申请。
《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》
一、依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：
1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
五、更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。
六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。
在2021年1月1日《民法典》实施以前，抵押的房子无法在不解除抵押的情况下直接过户，但是2021年1月1日以后新办理的房产抵押，情况将截然不同！
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
该法条的规定意味着，房子即使已经被设定了抵押，抵押人仍然有权买卖房子，但是卖房子时必须通知抵押权人，抵押权人有证据认为会损害抵押权实现的，可以要求提存或者提前清偿。总结就是：设立抵押的房子可以卖，抵押权跟着房子走；抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是必须通知抵押权人。
同时为了保障该规定的实施，自然资源部2021年4月6日发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，就不动产抵押范围、记载抵押担保范围、完善不动产登记簿等事项作出了规定。根据该通知第三条规定，在办理首次抵押登记或抵押预告登记时，各方可以约定“是否禁止或限制转让抵押不动产”，若选择“否”的，抵押期间依法转让的，只需由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记，而不需由抵押权人共同申请。
《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》
一、依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：
1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
五、更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。
六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。
