迟延支付租金法院判决无权解除合同，背后原因竟是它

案情介绍：

2016年1月，仇某向宁波某公司出具授权委托书，授权该公司全权办理其名下某房屋的出租、分租、转租等全部事宜，期限为2016年1月30日至2021年4月19日。

2016年2月，仇某与宁波某公司签订房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给该公司，租赁期限为2016年4月20日至2023年4月19日，租金采用先付后用方式，每12个月为一个租期，第一期的租金于合同签订之日支付，余下的租金每期在租期到期日前30天全额支付。任何一期的租金逾期交租超过15日，仇某均有权单方解除合同。

合同签订后，仇某当月将房屋交付。同年4月1日，该公司与第三人创客公司签订《租赁合同》，约定将上述房屋转租给第三人使用，租赁期限为2016年4月20日至2021年4月19日。该公司已向仇某交付了2019年4月19日以前的租金。

2019年3月19日，由于该公司未支付租金，仇某通过短信提醒按时支付租金；4月8日，第三人代为向仇某转账支付约定租金，并备注为2019年4月20日至2020年3月19日的租金。4月9日，仇某向该公司寄送《合同解除通知书》，认为在合同履行中该公司存在逾期支付租金行为，已经达到合同解除的条件，故现在单方解除该合同，要求该公司搬离。通知书于4月10日送达。

后因该公司一直未搬离，仇某提起诉讼要求该公司搬离并支付违约金以及房屋占用费等。

浙江智仁律师事务所程俊认为：

原被告之间的租赁合同合法有效，各方都应当依约履行。本案中承租方应当在2019年3月19日支付下一年的租金，已迟延履行超过15日，根据合同约定，承租方任何一期的租金逾期交租超过15日，出租方仇某就有权单方解除合同。

而在解除条件成就后，仇某应及时主张解除合同，向承租方通知解除，在通知到达对方时解除就生效，或者及时直接起诉到法院，在起诉时解除生效。

但就本案来说，仇某未及时行使解除权，通知承租方解除合同，直到第三人支付租金后次日才向被告寄出解除通知书。此时，第三人代为支付租金的行为已使承租方违约行为得以修正，原告的解除权也因此消灭，该通知书不具有解除合同的效力。否则若赋予原告任意时间解除权则会导致承租人及次承租人的法律关系处于不稳定状态，亦会使次承租人遭受巨大损失，有违合同法公平原则及维护社会经济秩序的立法目的。

最终判决亦驳回了仇某的解除合同的诉讼请求。

对于租赁双方的提示：

1、根据约定解除条件的，符合条件时，可以依约定进行解除。

2、对于没有约定解除条件的，根据当时的合同法或现在民法典规定，租客逾期缴纳房租，经催告后在合理期限内仍未履行的，或者租客明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，出租方亦可以依法进行解除。

3、解除权要及时行使，否则在主张解除合同前，违约方就已经履行了合同义务的，就可能被认定解除权丧失。

4、对于租客而言，一定要注意合同约定的付款日期，作为出租方没有义务另行催告付款，因此，不要寄希望于出租方提醒付款。尤其承租比较早、房租比较便宜的房屋，出租方可能就希望租客逾期付款，以便有理由解除合同，获取更高的租金回报。