关于房屋租赁若干具体问题的解答
1、房屋租赁合同最长期限是多久？
答：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、房屋不定期租赁包括那些情形？
答：(1)双方没有约定租赁期限的（《合同法》第232条）；租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的（《合同法》第215条）； 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（《合同法》 第236条）。（2）不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权；出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
3、出租人法定解除租赁合同情形？
答：（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（《合同法》第219 条）；（2）房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解释》第7条）；（3）承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人明确反对或自转租之日起6个月内提出异议；（4）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（《合同法》第227条）。
4、承租人法定解除租赁合同情形？
答：（1）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合同法》第231条）；（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（《合同法》第233条）；（3）出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解释》第6条）；（4）租赁房屋被依法查封的；（5）租赁房屋权属有争议的；（6）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的（《城镇房屋租赁合同解释》第8条）。
5、一房数租，数个承租人请求出租人交付租赁房屋先后顺序？
答：（1）已经合法占有租赁房屋的承租人优先；（2）已经办理登记备案手续的承租人优先；（3）合同成立在先的承租人优先。
6、房屋租赁合同的法定承受包括那些情形？
答：在房屋租赁合同的存续期间，承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪的，下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同：（1）与承租人生前共同居住的人（注意：不要求是近亲属或继承人）；（2）承租人的共同经营人（注意：限于承租人为个体工商户的情形）；（3）承租人的其他合伙人（注意：限于承租人参与个人合伙的情形）。
7、房屋买卖不破租赁要具备那些条件？
答：（1）不动产租赁合同有效；（2）出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中；（3）租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企 业合并等原因，租赁物的所有权发生变动。法律效果：新的所有权人“法定承受”该租赁合同。原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人替换为新的所有权人。
8、房屋买卖不破租赁的例外？
答：（1）租赁物被没收、征收的；（2）先抵押后出租，抵押权已经登记的（《物权法》第190条）；（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第20条）。
9、承租人不享有优先购买权的情形？
答：（1）房屋的共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。
10、租赁房屋转租有那些情形？
答：（1）合法转租。承租人经出租人同意转租给次承租人，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。（2）非法转租。承租人未经出租人同意擅自转租给次承租人，出租人享有法定解除权。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是六个月内未提出异议，六个月期间届满，出租人的法定解除权消灭。
11、出租人有那些的义务？
答：（1）出租人的适租义务。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”（2）租赁物的维修义务。租赁物的维修义务由谁承担？根据《合同法》第220条和第 221条：①有约定的按约定。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。②没有约定的，由岀租人承担租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。
12、承租人有那些义务？
答：（1）承租人应当按照约定的方法使用租赁物；没有约定使 用方法的，承租人应当按照租赁物的性质使用租赁物。（2）承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，岀租人可以解除合同并要求赔偿损失。（3）承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。（4）支付租金的义务；对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，按照填补合同漏洞予以确定。
13、房屋扩建费用谁来承担？
答：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的， 扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
14、房屋租赁终止，装饰装修物如何处理？
答：（1）承租人未经同意装修，出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。（2）承租人经同意装修，“未构成附合部分”的装饰装修物。双方达成协议，按约定；不能达成协议的，承租人可以取回，因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。（3）承租人经同意装修，“构成附合部分” 的装饰装修物。租期届满：承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用；合同解除：①因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；②因出租人违约而解除的，由出租人承担； ③因承租人违约而解除的，由承租人承担；④因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度各自承担。合同无效：出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由岀租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
15、房屋租赁合同无效的情形？
答 ：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
16、那些房屋不得对外出租？
答：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）房屋权属有争议的；（4）无房屋所有权证或其他合法的权属证明的；（5）已通知列入城市规划拆迁范围，准备拆迁的；（6）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；（7）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
答：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、房屋不定期租赁包括那些情形？
答：(1)双方没有约定租赁期限的（《合同法》第232条）；租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的（《合同法》第215条）； 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（《合同法》 第236条）。（2）不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权；出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
3、出租人法定解除租赁合同情形？
答：（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（《合同法》第219 条）；（2）房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解释》第7条）；（3）承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人明确反对或自转租之日起6个月内提出异议；（4）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（《合同法》第227条）。
4、承租人法定解除租赁合同情形？
答：（1）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合同法》第231条）；（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（《合同法》第233条）；（3）出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解释》第6条）；（4）租赁房屋被依法查封的；（5）租赁房屋权属有争议的；（6）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的（《城镇房屋租赁合同解释》第8条）。
5、一房数租，数个承租人请求出租人交付租赁房屋先后顺序？
答：（1）已经合法占有租赁房屋的承租人优先；（2）已经办理登记备案手续的承租人优先；（3）合同成立在先的承租人优先。
6、房屋租赁合同的法定承受包括那些情形？
答：在房屋租赁合同的存续期间，承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪的，下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同：（1）与承租人生前共同居住的人（注意：不要求是近亲属或继承人）；（2）承租人的共同经营人（注意：限于承租人为个体工商户的情形）；（3）承租人的其他合伙人（注意：限于承租人参与个人合伙的情形）。
7、房屋买卖不破租赁要具备那些条件？
答：（1）不动产租赁合同有效；（2）出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中；（3）租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企 业合并等原因，租赁物的所有权发生变动。法律效果：新的所有权人“法定承受”该租赁合同。原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人替换为新的所有权人。
8、房屋买卖不破租赁的例外？
答：（1）租赁物被没收、征收的；（2）先抵押后出租，抵押权已经登记的（《物权法》第190条）；（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第20条）。
9、承租人不享有优先购买权的情形？
答：（1）房屋的共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。
10、租赁房屋转租有那些情形？
答：（1）合法转租。承租人经出租人同意转租给次承租人，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。（2）非法转租。承租人未经出租人同意擅自转租给次承租人，出租人享有法定解除权。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是六个月内未提出异议，六个月期间届满，出租人的法定解除权消灭。
11、出租人有那些的义务？
答：（1）出租人的适租义务。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”（2）租赁物的维修义务。租赁物的维修义务由谁承担？根据《合同法》第220条和第 221条：①有约定的按约定。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。②没有约定的，由岀租人承担租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。
12、承租人有那些义务？
答：（1）承租人应当按照约定的方法使用租赁物；没有约定使 用方法的，承租人应当按照租赁物的性质使用租赁物。（2）承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，岀租人可以解除合同并要求赔偿损失。（3）承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。（4）支付租金的义务；对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，按照填补合同漏洞予以确定。
13、房屋扩建费用谁来承担？
答：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的， 扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
14、房屋租赁终止，装饰装修物如何处理？
答：（1）承租人未经同意装修，出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。（2）承租人经同意装修，“未构成附合部分”的装饰装修物。双方达成协议，按约定；不能达成协议的，承租人可以取回，因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。（3）承租人经同意装修，“构成附合部分” 的装饰装修物。租期届满：承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用；合同解除：①因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；②因出租人违约而解除的，由出租人承担； ③因承租人违约而解除的，由承租人承担；④因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度各自承担。合同无效：出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由岀租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
15、房屋租赁合同无效的情形？
答 ：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
16、那些房屋不得对外出租？
答：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）房屋权属有争议的；（4）无房屋所有权证或其他合法的权属证明的；（5）已通知列入城市规划拆迁范围，准备拆迁的；（6）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；（7）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
