你知道改建厨房出租住人的法律风险吗？
案件情况：徐宏波与齐春梅系夫妻关系，共同拥有位于萧山区宁围街道和美家房屋。2016年6月，徐宏波出面与陈鹏签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给陈鹏居住使用，租赁期60个月，即从2016年8月1日起至2021年8月1日止，月租金2500元，一年一付，物业费由陈鹏承担。同时约定租赁期间陈鹏存在擅自转租、转借房屋、拆改变动房屋结构等行为的，徐宏波有权解除租赁合同，并要求支付违约金等。合同签订后，徐宏波依约交付了房屋，陈鹏收房后对房屋进行了装修。但在合同履行过程中，徐宏波及相关部门发现陈鹏存在违规将厨房改建住人以及将房屋转租给他人使用的行为，成严重已经构违约。
法院观点：原告和被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行义务并享有权利。按照合同约定，被告不得擅自拆改变动房屋结构，且未经原告同意，被告不得擅自转租，但根据原告提供的证据和查明的事实，被告在租赁原告房屋后擅自将厨房改造成房间，导致派出所消防监督检查中被发现后要求整改，另外，被告擅自将房屋转租给其他多人。被告的上述行为已经违反合同的相关约定，原告有权依照合同约定和法律规定主张解除租赁合同，故原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾退并返还案涉租赁房屋。另外，被告擅自改造房屋结构及擅自转租的行为违反了合同约定，构成违约，原告要求被告支付违约金2500元的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。原告在审理中撤回第三项、第四项诉讼请求，既未加重被告负担，也未违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、徐宏波、齐春梅和陈鹏之间的《房屋租赁合同》在本判决生效后解除。
二、陈鹏在本判决生效后十日内向徐宏波、齐春梅腾退并返还位于杭州市萧山区宁围街道和美家的房屋。
三、陈鹏在本判决生效后十日内向徐宏波、齐春梅支付违约金2500元。
律师分析：本案中出租人与承租人签订《房屋租赁合同》约定租赁期间承租人不得擅自转租、转借房屋、拆改变动房屋结构等行为的，否则，出租人有权解除租赁合同，并要求支付违约金等。
在合同履行过程中，承租人擅自转租、转借房屋、拆改变动房屋结构等行为，承租人的行为已经构成严重违约。承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人明确反对或自转租之日起6个月内提出异议，房屋转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，出租人要求解除《房屋租赁合同》并要求承租人支付违约金，于法有据。
另外，承租人违规将厨房改建出租住人。根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条规定：出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）(以下统称居室)为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、储藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十六条规定：违反第十三条、第十四条规定，出租居住房屋供他人居住的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正，出租人是单位的，对单位处以2000元以上2万元以下罚款，出租人是个人的，对个人处以200元以上2000元以下罚款。本案中承租人不仅要向出租人支付违约金，而且将会面临因改建厨房出租住人行为被公安机关处以200元以上2000元以下罚款。
法院观点：原告和被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行义务并享有权利。按照合同约定，被告不得擅自拆改变动房屋结构，且未经原告同意，被告不得擅自转租，但根据原告提供的证据和查明的事实，被告在租赁原告房屋后擅自将厨房改造成房间，导致派出所消防监督检查中被发现后要求整改，另外，被告擅自将房屋转租给其他多人。被告的上述行为已经违反合同的相关约定，原告有权依照合同约定和法律规定主张解除租赁合同，故原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾退并返还案涉租赁房屋。另外，被告擅自改造房屋结构及擅自转租的行为违反了合同约定，构成违约，原告要求被告支付违约金2500元的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。原告在审理中撤回第三项、第四项诉讼请求，既未加重被告负担，也未违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、徐宏波、齐春梅和陈鹏之间的《房屋租赁合同》在本判决生效后解除。
二、陈鹏在本判决生效后十日内向徐宏波、齐春梅腾退并返还位于杭州市萧山区宁围街道和美家的房屋。
三、陈鹏在本判决生效后十日内向徐宏波、齐春梅支付违约金2500元。
律师分析：本案中出租人与承租人签订《房屋租赁合同》约定租赁期间承租人不得擅自转租、转借房屋、拆改变动房屋结构等行为的，否则，出租人有权解除租赁合同，并要求支付违约金等。
在合同履行过程中，承租人擅自转租、转借房屋、拆改变动房屋结构等行为，承租人的行为已经构成严重违约。承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人明确反对或自转租之日起6个月内提出异议，房屋转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，出租人要求解除《房屋租赁合同》并要求承租人支付违约金，于法有据。
另外，承租人违规将厨房改建出租住人。根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条规定：出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）(以下统称居室)为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、储藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十六条规定：违反第十三条、第十四条规定，出租居住房屋供他人居住的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正，出租人是单位的，对单位处以2000元以上2万元以下罚款，出租人是个人的，对个人处以200元以上2000元以下罚款。本案中承租人不仅要向出租人支付违约金，而且将会面临因改建厨房出租住人行为被公安机关处以200元以上2000元以下罚款。
