物业服务合同一方是否享有任意解除权
关于物业合同一方的任意解除权的规定，有最高院的解释，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”
至于物业企业是否有任意解除权，则未见明文规定。
有文章《无单方解除条款业委会可否解除物业服务合同》认为：
本案系物业服务合同法律关系，是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质上是委托合同，业主享有合同任意解除权，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业决定，由业主委员会通知物业服务合同，解除通知到达时物业服务合同解除。（https://www.chinacourt.org/article/detail/2017）
该文认为物业服务合同因其典型信赖性，系委托合同，业主享有任意解除权。
物业服务物业方是否享有任意解除权，关键在与业主之间签订的合同是否被认定为委托合同。
第一份案例：
淮安市祥安物业管理服务有限公司与淮安新港建设有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书(（2017）苏0826民初204号)
被告主张其依据合同法第四百一十条规定将商业用房交付原告管理的约定已经被答辩人撤销，原告无权再要求将商业用房交付其管理。本院认为，委托合同应当具备受托人以委托人名义用委托人的费用处理委托事务，行为结果由委托人承担的基本特征。本案中，被告支付一定物业管理服务费，由原告以原告自己的名义对物业进行管理，管理费用原告自行承担，自负盈亏。案涉合同不具备委托合同基本特征，不应适用合同法委托合同相关规定。因此，被告该主张本院不予支持。
该判例认为委托合同应具备如下条件：受托人以委托人名义处理事务+受托人以委托人的费用处理事务+受托人处理事务的行为结果由委托人承担。
因此，由于物业公司以物业公司的名义进行物业管理，管理费用由物业公司自行承担、自负赢亏，因此，物业合同不具备前述条件，物业合同不应适用委托合同相关规定。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，我们可知，受托人以委托人名义处理委托事务即代理系构成委托关系的必备要素，如受托人未为代理表征的，为维护交易安全考虑，法律才设置突破合同相对性原则，令委托人代受托人地位与第三人发生关系。但是由于现有物业合同使用的广泛性，我们可以认为，虽然物业公司以自己的名义对物业进行管理，但是在管理过程中第三方是知道物业公司的背后即其委托人小区业主的，双方关系应可以直接约束。
其次，物业公司以自己的名义对外履行合同义务、签订合同，并不能因此反推物业公司与业主之间的合同不是委托合同。代理仅是构成委托合同关系的一个环节。
第四百零二条
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条
受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
第三，是否受托人未以委托人的费用处理事务即造成非委托关系的，应予否定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条，并事实上，受托人也可以先以自己的费用予以垫付处理。根据钟秀勇就该条的理解：
委托人预付费用的义务与受托人处理委托事务的义务，并非立于对待给付义务关系，无同时履行抗辩权适用的余地。
第二份案例：
（2011）粤高法审监民提字第124民事判决书
本院再审认为，本案争议焦点是原审判决双方当事人解除涉案《物业管理委托合同》是否适用法律正确。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”可见，物业管理的主体是业主，业主基于其对一个特定物业管理区域内的建筑物及其附属设施的专有权和共有权，对小区物业享有占有、使用、收益和处分的权利。而物业公司对小区物业并不享有所有权，其只是基于业主对其资信、管理能力、服务质量的信任，通过接受业主的委托，对业主的共同事务进行管理，提供服务。即物业公司对小区物业的管理权来源于业主的授权，双方属于委托与被委托的关系。而建设单位在出售物业之前及初期，是该物业最大的业主，尚不存在业主大会和业主委员会，有权决定自行管理或选聘物业公司管理。选聘的物业公司是受建设单位委托而管理前期物业，符合《合同法》第三百九十六条关于“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定。因此，建设单位与选聘的物业公司签订的前期物业服务合同也同样属于委托合同。委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。由于委托人将自己的事务委托受托人处理，故不论委托合同是否有偿，均以当事人之间的相互信赖为基础，合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开当事人双方的相互信任和配合，否则将严重损害双方当事人的利益，尤其是委托人的利益。因此，根据《合同法》第四百一十条的规定，在当事人丧失互信的情况下，委托人或者受托人均可以随时提出解除合同。
本案中，新中国大厦未成立业主大会和业主委员会，中怡公司与原建设单位国商公司签订的涉案合同属于前期物业合同。该合同名称已明确为《物业管理委托合同》，并明确国商公司为“委托方”，中怡公司为“受托方”，由国商公司将新中国大厦相关场地及配套设施、设备和相关区域内的环境卫生、秩序等委托中怡公司进行管理和维护，还分专章对委托管理事项、委托管理权限等进行了约定。可见双方对该合同的委托性质有明确认识。新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司后，金穗丰公司已取代原国商公司成为该项目的建设单位，合同主体已经发生变化，双方之间的信赖基础需要重新考量。同时，新中国大厦虽已部分投入使用，但尚未全部竣工，未办理规划验收手续和竣工验收备案手续，仍属在建工程。金穗丰公司取得新中国大厦项目后，除了尚须完成大厦的后续施工建设外，还须承担违法建设整改等义务。在建设过程中，金穗丰公司需要有效控制大厦的各项设施设备。而双方对场地、设施的移交意见不一，多次发生冲突，已经严重影响到金穗丰公司对大厦未完工程的后续施工建设及整改，影响到大厦所有权人及购房业主合法权益的实现，双方已经丧失相互信赖的基础。因此，原审判决从涉案合同的名称、委托管理事项等条款分析，认为该合同具有委托合同的性质，在双方丧失互信的情况下，适用《合同法》第四百一十条关于委托合同任意解除权的规定，支持金穗丰公司要求解除涉案合同，并确认合同于2010年9月23日解除，适用法律并无不当。
该案例认为信赖关系是法律设定委托合同双方任意解除权的最大原因。委托合同因信赖关系而存在，在当事人丧失互信的情况下，委托人或受托人均可随时提出解除合同。——这实际上是变相缩小了任意解除权的适用前提。
根据郑永胜《服务合同之任意解除权问题研究》观点：《合同法》第268条及第410条背后的法律基础，可以得出任意解除权制度的设计是基于合同的信赖关系以及效率关系。
任意解除权的设计基础可以是信赖关系，但任意解除权的行使却不必以信赖关系为前提。
笔者认为该案例最关键的一点是根据案涉《物业管理委托合同》的内容特征认定了其属委托合同的法律事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”
该判决认为：“该合同名称已明确为《物业管理委托合同》，并明确国商公司为“委托方”，中怡公司为“受托方”，由国商公司将新中国大厦相关场地及配套设施、设备和相关区域内的环境卫生、秩序等委托中怡公司进行管理和维护，还分专章对委托管理事项、委托管理权限等进行了约定。可见双方对该合同的委托性质有明确认识。”
事实上，物业管理合同的双方任意解除权的认定，最大问题是对其合同类型的模糊认定：物业管理合同是服务合同，还是明确的委托合同？可以肯定的是，《合同法》并未明文规定“服务合同”这一类型，根据《合同法》第一百二十四条，没有规定的，可以使用总则规定，并参照相类似规定。所以，如果对物业管理合同进行检查，发现其并未如上述判决中合同的明确约定，则可以参考合同总则并委托合同的规定，就合同目的、交易习惯、诚实信用原则（第一百二十五条）考虑是否得使用任意解除权。、
浙江智仁律师事务所 邵军
至于物业企业是否有任意解除权，则未见明文规定。
有文章《无单方解除条款业委会可否解除物业服务合同》认为：
本案系物业服务合同法律关系，是一种典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，其性质上是委托合同，业主享有合同任意解除权，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业决定，由业主委员会通知物业服务合同，解除通知到达时物业服务合同解除。（https://www.chinacourt.org/article/detail/2017）
该文认为物业服务合同因其典型信赖性，系委托合同，业主享有任意解除权。
物业服务物业方是否享有任意解除权，关键在与业主之间签订的合同是否被认定为委托合同。
第一份案例：
淮安市祥安物业管理服务有限公司与淮安新港建设有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书(（2017）苏0826民初204号)
被告主张其依据合同法第四百一十条规定将商业用房交付原告管理的约定已经被答辩人撤销，原告无权再要求将商业用房交付其管理。本院认为，委托合同应当具备受托人以委托人名义用委托人的费用处理委托事务，行为结果由委托人承担的基本特征。本案中，被告支付一定物业管理服务费，由原告以原告自己的名义对物业进行管理，管理费用原告自行承担，自负盈亏。案涉合同不具备委托合同基本特征，不应适用合同法委托合同相关规定。因此，被告该主张本院不予支持。
该判例认为委托合同应具备如下条件：受托人以委托人名义处理事务+受托人以委托人的费用处理事务+受托人处理事务的行为结果由委托人承担。
因此，由于物业公司以物业公司的名义进行物业管理，管理费用由物业公司自行承担、自负赢亏，因此，物业合同不具备前述条件，物业合同不应适用委托合同相关规定。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，我们可知，受托人以委托人名义处理委托事务即代理系构成委托关系的必备要素，如受托人未为代理表征的，为维护交易安全考虑，法律才设置突破合同相对性原则，令委托人代受托人地位与第三人发生关系。但是由于现有物业合同使用的广泛性，我们可以认为，虽然物业公司以自己的名义对物业进行管理，但是在管理过程中第三方是知道物业公司的背后即其委托人小区业主的，双方关系应可以直接约束。
其次，物业公司以自己的名义对外履行合同义务、签订合同，并不能因此反推物业公司与业主之间的合同不是委托合同。代理仅是构成委托合同关系的一个环节。
第四百零二条
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条
受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
第三，是否受托人未以委托人的费用处理事务即造成非委托关系的，应予否定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条，并事实上，受托人也可以先以自己的费用予以垫付处理。根据钟秀勇就该条的理解：
委托人预付费用的义务与受托人处理委托事务的义务，并非立于对待给付义务关系，无同时履行抗辩权适用的余地。
第二份案例：
（2011）粤高法审监民提字第124民事判决书
本院再审认为，本案争议焦点是原审判决双方当事人解除涉案《物业管理委托合同》是否适用法律正确。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”可见，物业管理的主体是业主，业主基于其对一个特定物业管理区域内的建筑物及其附属设施的专有权和共有权，对小区物业享有占有、使用、收益和处分的权利。而物业公司对小区物业并不享有所有权，其只是基于业主对其资信、管理能力、服务质量的信任，通过接受业主的委托，对业主的共同事务进行管理，提供服务。即物业公司对小区物业的管理权来源于业主的授权，双方属于委托与被委托的关系。而建设单位在出售物业之前及初期，是该物业最大的业主，尚不存在业主大会和业主委员会，有权决定自行管理或选聘物业公司管理。选聘的物业公司是受建设单位委托而管理前期物业，符合《合同法》第三百九十六条关于“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定。因此，建设单位与选聘的物业公司签订的前期物业服务合同也同样属于委托合同。委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。由于委托人将自己的事务委托受托人处理，故不论委托合同是否有偿，均以当事人之间的相互信赖为基础，合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开当事人双方的相互信任和配合，否则将严重损害双方当事人的利益，尤其是委托人的利益。因此，根据《合同法》第四百一十条的规定，在当事人丧失互信的情况下，委托人或者受托人均可以随时提出解除合同。
本案中，新中国大厦未成立业主大会和业主委员会，中怡公司与原建设单位国商公司签订的涉案合同属于前期物业合同。该合同名称已明确为《物业管理委托合同》，并明确国商公司为“委托方”，中怡公司为“受托方”，由国商公司将新中国大厦相关场地及配套设施、设备和相关区域内的环境卫生、秩序等委托中怡公司进行管理和维护，还分专章对委托管理事项、委托管理权限等进行了约定。可见双方对该合同的委托性质有明确认识。新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司后，金穗丰公司已取代原国商公司成为该项目的建设单位，合同主体已经发生变化，双方之间的信赖基础需要重新考量。同时，新中国大厦虽已部分投入使用，但尚未全部竣工，未办理规划验收手续和竣工验收备案手续，仍属在建工程。金穗丰公司取得新中国大厦项目后，除了尚须完成大厦的后续施工建设外，还须承担违法建设整改等义务。在建设过程中，金穗丰公司需要有效控制大厦的各项设施设备。而双方对场地、设施的移交意见不一，多次发生冲突，已经严重影响到金穗丰公司对大厦未完工程的后续施工建设及整改，影响到大厦所有权人及购房业主合法权益的实现，双方已经丧失相互信赖的基础。因此，原审判决从涉案合同的名称、委托管理事项等条款分析，认为该合同具有委托合同的性质，在双方丧失互信的情况下，适用《合同法》第四百一十条关于委托合同任意解除权的规定，支持金穗丰公司要求解除涉案合同，并确认合同于2010年9月23日解除，适用法律并无不当。
该案例认为信赖关系是法律设定委托合同双方任意解除权的最大原因。委托合同因信赖关系而存在，在当事人丧失互信的情况下，委托人或受托人均可随时提出解除合同。——这实际上是变相缩小了任意解除权的适用前提。
根据郑永胜《服务合同之任意解除权问题研究》观点：《合同法》第268条及第410条背后的法律基础，可以得出任意解除权制度的设计是基于合同的信赖关系以及效率关系。
任意解除权的设计基础可以是信赖关系，但任意解除权的行使却不必以信赖关系为前提。
笔者认为该案例最关键的一点是根据案涉《物业管理委托合同》的内容特征认定了其属委托合同的法律事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”
该判决认为：“该合同名称已明确为《物业管理委托合同》，并明确国商公司为“委托方”，中怡公司为“受托方”，由国商公司将新中国大厦相关场地及配套设施、设备和相关区域内的环境卫生、秩序等委托中怡公司进行管理和维护，还分专章对委托管理事项、委托管理权限等进行了约定。可见双方对该合同的委托性质有明确认识。”
事实上，物业管理合同的双方任意解除权的认定，最大问题是对其合同类型的模糊认定：物业管理合同是服务合同，还是明确的委托合同？可以肯定的是，《合同法》并未明文规定“服务合同”这一类型，根据《合同法》第一百二十四条，没有规定的，可以使用总则规定，并参照相类似规定。所以，如果对物业管理合同进行检查，发现其并未如上述判决中合同的明确约定，则可以参考合同总则并委托合同的规定，就合同目的、交易习惯、诚实信用原则（第一百二十五条）考虑是否得使用任意解除权。、
浙江智仁律师事务所 邵军
