为物业管理黄金时代做好准备——记智仁所李小文律师金都房产集团内训讲座

2017年6月19日，杭州市律师协会金融专业委员会主任、杭州市物业管理协会特聘讲师、浙江智仁律师事务所创始合伙人李小文律师应杭州市物业管理协会推荐，受金都房产集团邀请，在美丽的金都生态园为来自全国各地的30多名年轻而富有朝气的金都房产集团未来干部作了为期一天关于物业管理法律实务的精彩内训讲座。金都房产集团的吴忠泉主席对本次培训会高度重视，刚从厦门赶回杭州，就亲临培训会现场并主持会议。

物业管理法律实务是李小文律师起家和深耕多年的基础业务之一，有赖于其丰富的理论、实践经验，和对房地产及物业服务行业的透彻理解，本次未来干部的内训讲座效果反响强烈，受训人员纷纷表示获益匪浅。金都房产集团的吴忠泉主席也表示，讲座内容非常精彩、收益良多、深受启发、鼓舞人心，并因此再次盛情邀请李小文律为金都房产集团高层领导做一次讲座。

2017年6月23日下午，李小文律师应邀来到临平高档大气的夏宫，为金都房产集团和浙江范围内各地公司的所有高层领导进行了半天的物业管理法律实务分享，省外各地公司的高管人员则通过同步网络视频参加了学习，会议由金都房产集团总裁俞阅隆主持。本次讲座也非常成功，会场多次传来掌声和笑声。会后金都房产集团主席吴忠泉、总裁俞阅隆分别向李小文律师发来微信，表示赞赏和感谢。

在金都房产集团的两次内部培训会上，李小文律师首先阐述了我国物业服务行业发展现状、面临困难和突破路径。李小文律师认为，房地产市场已经进入后开发时代、物业管理时代或物业服务行业的黄金机遇期。李小文律师认为，尽管过去十年和现在的物业服务行业还面临着人工成本快速增加、物业服务价格难以增长、服务质量水平艰难维持、物业管理纠纷多元化、楼盘物业管理权竞争不规范等暂时困难，但只要物业服务企业立足物业的保值增值，扎扎实实做好物业管理基础服务，转变思想，相信专业的力量，借助资本市场、金融工具及互联网思维，真诚服务好千家万户，定能赢得广大业主的信赖，抓住物业服务行业黄金机遇期，快速做大做强，迎来物业服务行的大发展，成就自己的事业。

为了让大家了解物业管理法规的全貌，接着李小文律师又介绍了我国物业管理法规体系的前世今生，列举了从1994年到2014年我国的物业管理法规出台历史沿革和具体法规特点。李小文律师认为，我国物业管理法规体系建设，可以2007年《物权法》为里程碑、分水岭，强调《物权法》才是物业管理法规的“母法”，并对最高法院关于“建筑物区分所有权纠纷”及“物业服务合同纠纷”的两个司法解释重点条款，结合现实具体案例作了理解与适用的详细解读。李小文律师认为，物业服务是一对多的准社会公共服务，作为一名专业的物业服务人员，只有做到对于物业管理的一些基本法律问题能够脱口回答正确答案，才能称得上正真意义的物业管理专业人员，才能体现物业管理专业的力量，赢得业主、业委会和社区及街道领导的信任。

为了加强大家的角色意识，李小文律师还提出了好物业管理处主任的“三项标准”，强调管理处主任应当对照这三项标准自我反省提高。李小文律师认为，一个楼盘管理的好与不好，物业管理处主任起到非常至关重要的作用，管理处主任是物业服务企业的核心人力资源，应当重点培养和教育。

李小文律师认为，一个好管理处主任的第一项标准为：确保楼盘一年到头平平安安。小区是业主家园，宁静和谐才会幸福，所以没有事情就是好事情。而要做到这一标准，就要对小区的设备设施、公共服务、社情民意给予足够专业的、细心的、热情的和勤勉的工作付出。李小文律师认为，一个好管理处主任的第二项标准为：物业服务费要收得上来。李小文律师认为，物业服务费是物业管理服务的资金保障，否则难以为继，同时物业服务收缴率本身也可以在一定程度上反映业主满意度和服务过程的一些问题。李小文律师认为，一个好管理处主任的第三项标准为：物业服务合同到期能够续聘成功。李小文律师认为，只有做好前两项工作，才能够做到业主满意，才能够获得广大业主的信赖，才能够在物业服务企业选聘的业主大会上赢得多数票。

为了提升大家处理日常典型物业服务法律风险的能力，李小文律师通过“以案说法”的形式，用十几起亲身经办的案例，生动地讲述了物业服务企业如何有效应对物业服务费纠纷、管理人责任纠纷、经营性收益纠纷和劳动争议纠纷。李小文律师认为，个别业主拖欠物业服务费金额虽然小，但负面影响大，诉讼成本高，需要在物业服务合同、书面催缴、欠费情况调查等方面做好基础工作，对于个别恶意欠费的情形，应当积极主动强硬处理，将其负面影响降到最低。李小文律师认为，物业服务企业的管理人责任风险较大，尤其对于消防、电梯等人身安全事项，应当积极守住一条生命底线，避免安全事故发生，并建议购买适当的物业管理责任险。李小文律师认为，经营性收益管理应该按照专款专用、单独列帐、积极使用、公示报备、结余移交五项原则管理，取之于民并用之于民。李小文律师还认为，防止劳动用工风险的最好办法是办好“三道关”：进门关、用人关、出门关，尤其是涉及安保及高级管理人员的招聘，应当做适当的背景调查，避免“引狼入室”及出现现代版“农夫与蛇”故事。

最后，李小文律师再次强调，中国房地产市场已经从“开发时代”走向了“管理时代”，物业服务行业开始被资本市场青睐，物业服务企业挂牌及上市将成为热潮，只要相信并践行专业至上的工匠精神，物业服务从业人员前途必将一片光明！