智仁原创 | 房地产企业破产视域下购房者权益优先保护制度

房地产企业破产时购房者的权益保护是一个备受关注的问题。本研究从购房者权益保护视角出发，探讨了在房地产企业破产情形下，在现有立法基础上如何建立一套有效的购房者权益优先保护制度。本研究首先介绍了房地产企业破产的现状和存在的问题，其次分析了现有的购房者权益保护机制的局限性及其改进之道，然后探讨了如何在破产程序中确保购房者的权益得到优先保障，进一步提出了完善购房者权益保护制度的相关建议。本文提出的思路和建议，希望对于房地产企业实现稳健增长、维护购房者合法权益和促进经济发展都具有积极的意义。

房地产企业；破产；购房者；权益保护；优先保护制度

一、引言

房地产企业破产时购房者权益保护问题是当前备受关注的焦点，其对社会稳定和经济发展具有重要的影响。我国房地产行业的蓬勃发展带来了诸多机遇，同时也伴随着风险和挑战，其中，房地产企业破产引起的购房者权益问题备受关注。在房地产企业破产过程中，购房者的合法权益处于极大风险之中，一个缺乏有效保护的购房者权益保护制度势必会加大购房者的风险，进而会对购房者的信心产生不良影响，对整个房地产市场的稳定与健康发展造成不利影响。因此，建立一套有效且完善的购房者权益优先保护制度是当务之重。

本研究以购房者权益保护视角出发，探讨了在房地产企业破产情形下，如何建立一套有效的购房者权益优先保护制度。本文首先介绍了房地产企业破产的现状和存在的问题，探讨了房地产企业破产引发的购房者权益问题，阐述了当前购房者权益保护制度的现状及不足。其次，本文分析了国内外立法保护购房者权益的案例，探究了国内外先进的购房者权益保护制度及其借鉴意义。再次，本文探讨了如何在破产程序中确保购房者的权益得到优先保障，提出了完善购房者权益保护制度的相关建议。最后，本文指出本文提出的思路和建议对于房地产企业实现稳健增长、维护购房者合法权益和促进经济发展具有重要的意义。本文旨在提供有关建立一套有效的购房者权益优先保护制度的思路和建议，为国家立法和行业监管提供参考。

二、房地产企业破产与购房者权益保护制度的背景与现状

（一）房地产企业破产引发的购房者权益问题

房地产企业破产所带来的影响在于，购房者所支付的财产已经无法返还，购房合同无法履行，购房者权益无法保障。购房者通常是相对弱势的一方，他们很难通过自己的力量来维护自己的权益。在房地产企业破产的背景下，购房者的权益受到了更大的冲击。因此，建立一套有效的购房者权益保护制度，保障购房者的权益是十分必要的。

在购房者权益保护中，主要存在以下问题。首先，在现有的法律制度下，保护购房者的利益并不是法律的重点，保护力度不够，往往需要购房者自己去寻求维权。其次，在房地产企业破产时，购房者的权益在与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间存在竞合时，虽然已经有最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》等立法支持购房户的“超级优先权”，但仍存在不能交付、购房户身份认定等诸多问题导致购房者的权益得到的保护非常有限。此外，一些破产案件就购房户债权及房产交付等方案差异较大，购房者的权益保护差异很大，这也是在建立权益优先保护制度上需要解决的问题。

在构建购房者权益优先保护制度上，不仅需要建立相关国家法律制度，保护购房者权益；也需要加强对房地产企业的监管，防止购房者在交易过程中被轻易欺骗，也是重要的防护措施；同时在破产程序中，需要建立较为完善的破产财产管理与变价方案及相关债权处理方案，从而保护购房者的合法权益。

购房者权益优先保护制度对整个房地产市场及社会的意义是长远的。这种制度的建立可以鼓励人们更加愿意购买房产，增强了购房者对房地产市场的信任感，从而为房地产企业的稳健增长提供了保障。同时，建立起这种制度可以确保购房者的权益得到充分保护，不会因为房地产企业的破产而受到损失。从社会层面来看，建立起这种制度可以增强公众的信任感，提高整个社会和谐稳定的水平。

（二）目前购房者权益保护制度的现状及不足

1、购房者购买阶段的维权成本较高

目前的购房者权益保护制度中需要体现的对于开发商应当履行的责任和义务并没有较为完善的规定。再次，购房者投诉维权机制相对较弱，无法有效解决购房者在交易过程中的争议。最后，尽管在购房者权益保护方面有关法律法规不断完善，但是由于其操作性不强，购房者的权益保护效果难以得到有效的体现。

2、现有购房者权益保护制度的局限性

从最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》角度出发并结合此前的相关《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）等法律规定来看，现有购房者权益保护制度建立在“以居住为目的”的消费者购房户。

3、消费者购房户的认定存在偏颇

鉴于在破产程序中，提供了“以居住为目的”的消费者购房户的立法保护，但在消费者购房户身份的认定上有较大偏颇。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条：……对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。……

以上亦仅为一种理解形式，在破产实践中，管理人为了实现同类型债权的同类型处理方案，同时也存在调查消费者购房户身份的障碍，往往对所有购房者保持同一种处理方案。

对于以上问题，本文提出了一些改善措施。首先，应当在法律层面上进一步加强购房者的优先保障权，并明确购房者身份的合理认定，避免购房者的权益得不到保障。其次，在制定购房者权益保护法律法规时，应当充分考虑到开发商引起的合同纠纷和资金款项追缴问题，完善购房者权益保护制度。此外，应当建立高效便捷的投诉维权机制，为购房者提供法律保障和维权渠道，使购房者可以更加便捷地解决交易纠纷问题。最后，针对现有购房者权益保护制度操作性不强的问题，应当加强制度执行和监管，确保购房者权益得到有效的保障和维护。

综上所述，今后应当进一步加强购房者权益保护制度的法律规定和实施，建立健全的领导机制，并加强制度执行与监管工作，从而在房地产企业破产视域下，保护购房者权益，为房地产市场稳健发展贡献力量。

三、立法保护购房者权益的案例分析

（一）国内立法保护购房者权益的案例分析

在我国，购房者权益保护有着严格的法律规定。本文将以国内立法保护购房者权益的案例分析为切入点，探究我国购房者权益保护制度的现状和不足，并提出优化建议。

首先，我国房地产市场是一个十分重要的经济领域，与百姓的切身利益密切相关。然而，近些年来，购房者因房地产企业的破产、欺诈，或开发商拖欠货款等原因受损的案件频频出现。为此，我国政府多次加强房地产市场的监管，建立并完善了一系列购房者权益保护制度。

其中《民法典》确立了购房者与房地产企业之间应遵循的基本合同规则，如诚实信用原则、自愿原则和公平原则等。同时，该法还规定，合同双方在履行合同时应当诚实守信，谨慎注意自己的行为，不得有损对方合法权益的行为。同时规定房产所有权人应当尊重他人的合法权益，任何人不得侵犯他人的房产所有权。

另外《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定了购房者权益保护的前段。

此外《关于商品房消费者权利保护问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）等相关法律规定了购房者权益受损后的相关保护机制。

尽管我国法律中有一系列规定来保护购房者的权益，但在实际操作中，购房者的权益仍然难以得到有效保障。一方面，部分房地产企业为追求短期利益，将购房者的利益置于不顾；另一方面，部分购房者对购房合同了解不足，缺乏法律意识，导致在权益受损时无法及时维权。

因此，我国需要立足现有法律制度，进一步完善购房者权益保护机制，建立健全的权益保护体系。具体而言，应当在法律层面加强对开发商的监管，加强审计和风险评估，防范破产风险。在实际操作中，政府应当加强宣传和引导，增强购房者的法律意识和维权意识；同时，完善专业的购房者维权机构，提高维权效率和质量。

购房者权益的保护是市场稳定和社会和谐的关键，需要政府和市场共同努力，充分发挥法律和舆论监督的作用，建立一套有效的购房者权益优先保护制度。

（二）国际先进的购房者权益保护制度及借鉴意义

在全球范围内，对于保护购房者的权益，欧美国家和亚洲国家已经有了较完善的立法和制度。其中，英国、法国、美国、日本、新加坡等国家的购房者权益保护制度比较先进，值得借鉴和分析。

英国制定了《房地产代理人行为规范》，其中包括规定房地产经纪人必须对购房者进行充分的告知和解释，不能隐瞒任何与购房相关的事实。此外，英国还制定了《消费者权益法》，对于购房者合法权益的保护更是有着明确的规定，消费者在购房过程中，受到的任何欺诈，都可以依据此法律提出诉讼请求并获得相应的赔偿。

法国在购房领域实行了非常完善的保护制度，例如法国对于开发商的放弃项目、拖延交付等行为采取严格处罚措施，并且一旦购房合同履行出现问题，购房者可以向法院提出申诉，甚至可以索要违约金等赔偿。

美国则是从对保证交易的公平性开始，完善了其购房者权益保护制度。在购房过程中，房产交易必须经过公证机关进行确认，资产的来源和交易的合法性必须经过公证机关进行证明。同时，美国也建立了可信的房产社区组织，对购房者进行培训，提供相关的咨询和建议，同时该组织还可以与政府或其他权威机构协作建立购房者权益保护制度，并寻求符合国际标准的方案。

日本制定了《房屋建设法》，明确了购房者的权利，例如购房者有权拒绝使用次品房屋、有权要求卖方提供产品缺陷的维修、保障新房建设的质量等。此外日本还建立了购房者维权的热线和服务机构，解答购房者的疑问，并为购房者提供法律援助，保护购房者的合法权益。

新加坡制定了《房屋发展委员会法案》，通过建立财务基金来保障购房者的权益。购房者在交房之前，可以选择定期支付一定比例的首付并存入该基金，保证买房交易的顺利完成。同时该法案还规定，购房者可以依照合同约定向发展商索赔，眼下购房者在交房前不能获得相应赔偿的情况能够得到解决。

以上国家的制度和做法，对于中国建设购房者权益保护制度也具有借鉴意义。中国目前在立法、行政监管和社会组织等方面都有进一步改进和完善的空间，在借鉴国际先进制度的同时，也应该充分考虑本土的特殊情况和实际问题，避免照搬外国模式所带来的问题和不足。

四、构建购房者权益优先保护制度

（一）购房者权益优先保护制度的基本框架

在房地产企业破产的情况下，购房者的利益保护是有必要的。为了让购房者在房地产企业破产时得到优先保障，可以建立一套有效的购房者权益保护制度。本节将探讨购房者权益优先保护制度的基本框架。

首先，应该根据现有的法律法规制定相应的政策文件。政策文件应该从立法、司法和行政层面上为购房者的权益保护提供保障，确保在房地产企业破产时购房者的利益得到优先保障。

其次，应该建立一套完整的风险预警机制。在购房过程中，购房者应该签订合同并缴纳相应的定金以及首期款，如果房地产企业经营出现问题，购房者可以随时得到关于房屋交付和资金安排等信息的支持和保障，从而及时应对房地产企业破产的风险。

另外，需要建立财务监管机制，确保房地产企业的财务状况和经营状况得到有效的监管和管理。房地产企业应该按时履行各项法定财务报告的披露义务，在监管机构的指导下稳健发展。

同时，应该建立完善的纠纷解决机制。在房地产企业破产时，房屋交付、尾款支付等问题会引发很多争议，需要建立相关的纠纷解决机制，以应对各种可能出现的纠纷情况，并提供具有约束力的解决方案。

最后，需要加强社会监督机制。通过社会各界的监督，才能保障购房者的权益。我们可以建立购房者维权组织，增加公众对购房者权益保护机制的了解和参与，加强对房地产企业的监管和管理。

综上所述，本研究提出了购房者权益优先保护制度的基本框架，包括政策文件制定、风险预警机制、财务监管机制、纠纷解决机制和社会监督机制。这些措施有助于提高购房者的信心，促进房地产市场的健康发展，为购房者和房地产企业双方共同发展创造更好的环境。

（二）优先保护制度对房地产市场及社会的影响和意义

建立购房者权益优先保护制度对于房地产市场及社会都有着重要的意义和影响。首先，优先保护制度有助于维护购房者的基本权益，有效地防范购房者在房地产企业破产中受到损失，提高了购房者对于房地产市场的信心和稳定性。其次，优先保护制度可以促进房地产市场的健康发展，鼓励新型的房地产经营模式的创新，推进房地产企业规范经营和企业自我监管，提高市场竞争的公平性和透明度。同时，购房者权益保护也可以推进社会和谐稳定的发展方向，减少社会的不稳定因素，促进社会的可持续发展。

为了进一步阐述优先保护制度对房地产市场及社会的影响和意义，本文将从以下几个方面进行分析：

1、优先保护制度对于购房者权益的维护

购房者是房地产市场的最终消费者，购房者权益的维护是保障房地产市场稳定的基础。破产程序中，购房者往往处于信息不对称的弱势地位，他们的权益需要得到优先保护。因此，建立健全的优先保护制度对于购房者的权益保护至关重要。在实践中，可以采取一些措施，比如优先受偿、优先清偿、限制债权人拍卖等方式，确保购房者在破产中的合法权益得到保障。

2、优先保护制度对于房地产市场的稳定和发展

优先保护制度的建立可以促进房地产市场的健康发展和企业规范经营。比如，建立完善的购房者投诉维权机制，规范房地产企业的运营行为，完善企业的自我监管机制，推行诚信经营行为，都有助于提升市场竞争的公平性和透明度，增强购房者对于市场的信心和稳定性。此外，优先保护制度也有助于推动市场的创新和升级，促进新型的经营模式的创新和发展。

3、优先保护制度对于社会的和谐发展

购房者权益保护也是推进社会和谐稳定发展的重要一环。通过建立优先保护制度，可以消除社会不安定的因素，减少社会的矛盾和冲突。此外，优先保护制度也可以促进公民的合法权益的保障，增强市民的法律意识和维权意识，增强社会的文明程度和法制意识。

五、结语

本文旨在从购房者权益保护视角出发，探讨了如何建立一套有效的购房者权益优先保护制度。首先介绍了房地产企业破产的现状和存在的问题，分析了现有的购房者权益保护机制的局限性及其改进之道，探讨了如何在破产程序中确保购房者的权益得到优先保障，并提出了完善购房者权益保护制度的相关建议。

通过本文的分析和研究，我们可以发现，房地产企业破产对购房者权益的保护十分重要。当前购房者权益保护制度还存在相应的不足之处，需要进一步完善。针对这种情况，本文提出了优先保护制度的构建方案，以实现购房者权益的有效保护，并进一步促进经济的发展。

未来研究方向可以从以下几个方面展开：一是进一步深入研究购房者权益保护相关立法的完善问题，探索更加科学、合理有效的立法路径；二是加强对房地产企业破产制度的探讨和研究，为购房者提供更加完备、智能化的保护措施；三是在国际上开展更加广泛的合作和交流，吸取先进的购房者权益保护案例，在本土化的扎实基础上提高保障水平。

叶宏燕