开发商利好！预查封不能及于限制合同解除权！最高人民法院裁定认可了

 兼议预查封性质及权利限制边界

金讼圈导读

一、本案是一起关于预查封引发执行异议的典型案例。针对已经预查封的房产，开发商是否仍可依据商品房买卖合同约定享有合同解除权？最高人民法院通过本案例分析了预查封的性质及权利限制的界限，并给出了肯定答案，是非常具有参考价值的案例。

二、诉为非诉，以讼止讼。预售按揭商品房，开发商通常都负有对按揭贷款银行的阶段性保证责任，一旦购房人因断供等各种原因导致房屋被法院预查封，开发商就会处于进退两难的困境。如何有效应对预查封困境？欢迎参阅为末金讼圈团队律师提示。

案例索引

最高人民法院于2020年6月30日做出的（2020）最高法民申2441号民事裁定书。

裁判要旨

预查封效力并不及于开发商对该房屋享有的权益，不能及于限制商品房买卖合同解除权。

裁判逻辑

一、不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋在办理权属变更登记前，是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。

二、预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。作为预告登记权利人，享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求办理房屋过户登记等债权请求权，预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。

三、预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产，预查封保全的仅是基于商品房预售合同享有的不确定的合同权利。

四、案涉房屋登记在开发商名下，但开发商分并非被保全人，预查封效力并不及于开发商对该房屋享有的权益，预查封的效力不能及于限制商品房买卖合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。

五、商品房预售合同解除后，享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。预查封对象转变为退还的购房款，当事人可申请执行该款项。

当事人及案由

再审申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：德辅供应链管理（香港）有限公司

被申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：上海恺泰房地产开发有限公司

二审被上诉人（一审被告、被执行人）：何燕。

再审申请人德辅供应链管理（香港）有限公司（以下简称德辅公司）因与被申请人上海恺泰房地产开发有限公司（以下简称恺泰公司）及二审被上诉人何燕申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终1588号民事判决，向本院申请再审。

案情经过

2016年10月24日，恺泰房地产公司（甲方）与何燕（乙方）签订《预售合同》，约定：乙方向甲方购买青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号XXX室房屋；用途为办公；建筑面积72.28平方米；单价每平方米31019.08元，总房价款2242059元；甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付乙方。

2017年1月6日，恺泰房地产公司认可何燕的房款已经交齐，112万为按揭贷款，办理了网签手续和预告登记。《上海市不动产登记簿预告登记状况信息》载明：房地产坐落青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号XXX室，预购房屋权利人何燕，案涉房屋是恺泰房地产公司开发，所有权登记在恺泰房地产公司名下。

2017年9月26日，上海市第二中级人民法院根据德辅管理公司的申请，以（2017）沪02财保8号民事裁定书，保全查封了何燕位于上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号的案涉房屋。

2017年9月29日，恺泰房地产公司（甲方）与何燕（乙方）签订《上海市商品房预售合同解除合同协议》（以下简称《解除合同协议》），主要内容为：鉴于甲、乙双方于2016年10月24日就乙方向甲方购买位于青浦区徐泾镇诸光路698号XXX室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，该房屋的总价为2242059元，截止至本协议签订之日，乙方已支付房款2242059元，经甲、乙双方协商，达成如下协议：甲、乙双方同意解除双方于2016年10月24日签订的《预售合同》，解除时间为2017年9月29日；双方同意在2017年11月29日前前往该房屋所在地主管房地产交易的部门办理解除《预售合同》的各项手续，乙方承诺在2017年11月29日前注销其设定在该房屋上的抵押登记并注销/解除因乙方原因而设置在该房屋上的权利限制措施（如司法查封措施等），双方配合在2017年11月29日前恢复该房屋至未出售的状态；如因乙方的原因导致该房屋在2017年11月29日后仍然未能恢复至未出售状态或者该公司注册地址仍然在该房屋内的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1121元；甲方同意向乙方返还乙方已支付的房款（含贷款）人民币2242059元（其中乙方尚欠银行的贷款部分由甲方代乙方直接支付给银行，剩余部分由甲方支付给乙方），并向乙方支付补偿金人民币182364元，以上两笔款项共计2424423元；双方同意签订本协议后的75日内一次性向乙方支付该退款；乙方收到甲方根据本协议约定的退款后，甲方应支付给乙方的所有款项即全部结清，本协议的签署即表示双方对《预售合同》的解除。

2017年10月30日，恺泰房地产公司向中国银行上海市分行转款1048463.55元，用途为代何燕还款。恺泰房地产公司在庭审中陈述剩余房款没有退还何艳，原因是违约金尚不确定。

2018年4月2日，德辅管理公司与三水株式会社、杭州侪昌贸易有限公司、王晓洋、何燕、王先泽采购合同纠纷一案，上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）作出（2018）沪贸仲裁字第160号裁决书，裁决主要内容为：（一）解除本案系争《采购合同》项下尚未履行的部分合同内容，三水株式会社应向德辅管理公司返还货款45370925日元；（二）三水株式会社应向德辅管理公司支付逾期交货违约金9074185日元；（三）侪昌公司应向德辅管理公司支付货款3572380日元，并以此为基数按每日万分之五向德辅管理公司支付自2016年12月15日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；（四）王晓洋应就前述三水株式会社应返还货款4548900日元及逾期违约金909780日元向德辅管理公司承担连带赔偿责任；（五）侪昌公司、王晓洋、何燕、王先泽应就前述三水株式会社在第（一）、（二）裁决项下（除4548900日元货款及909780日元违约金）中的履行义务向德辅管理公司承担连带赔偿责任；（六）三水株式会社、王晓洋、何燕及王先泽对上述侪昌公司在第（三）项裁决项下的履行义务向德辅管理公司承担连带赔偿责任。

2018年5月3日，上述（2018）沪贸仲裁字第160号仲裁裁决发生法律效力后，德辅管理公司向重庆市第五中级人民法院（以下简称五中法院）申请强制执行，该院立案执行，执行案号（2018）渝05执692号。

2018年6月6日，五中法院以（2018）渝05执保98号裁定继续查封该房屋。目前，该房屋的预告登记权利人何燕、买卖合同网签手续仍保留存在。

五中法院在执行过程中，案外人恺泰房地产公司提起案外人执行异议，异议理由：案外人与何燕就异议房屋所签署的《预售合同》已经于2017年9月29日签署《解除合同协议》，即双方已经解除了商品房预售合同关系，并且案外人已经代何燕将其尚欠银行的贷款1048463.55元直接支付给银行，并办理了预购商品房期权抵押权终止手续。案外人认为，案外人系该房屋的所有权人，何燕并非异议房屋的权利人且对异议房屋已不享有任何权利，法院无权对异议房屋采取强制执行措施。

2019年2月27日，五中法院作出（2019）渝05执异57号执行裁定书，支持案外人恺泰房地产公司的异议请求。裁定中止对案涉房屋的执行。德辅管理公司遂提起本案诉讼。

一审法院判决：许可对案涉房屋的执行。

二审法院判决：1.撤销重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民初720号民事判决；2.驳回德辅供应链管理（香港）有限公司的诉讼请求。

审法院裁定：驳回德辅供应链管理（香港）有限公司的再审申请。

法院观点

首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何燕取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德辅公司对何燕享有的债权。

其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，恺泰公司是该房屋权利人，何燕尚未取得该房屋所有权。何燕是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然何燕与恺泰公司签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何燕作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时，案涉商品房预售合同已经何燕与恺泰公司协议解除，并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”据此，何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。何燕未能取得案涉房屋所有权，德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。

再次，根据案涉商品房预售合同的约定，何燕与恺泰公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何燕尚未取得案涉房屋所有权，其与恺泰公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何燕与恺泰公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，恺泰公司向何燕退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何燕退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。

复次，恺泰公司再审审查中所提供证据显示，案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。结合上海市相关部门于2017年发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》《关于进一步做好“类住宅”项目退房工作的通知》等实情，不排除恺泰公司是基于上海市关于商业办公项目清理整顿政策要求而与何燕协议解除案涉商品房预售合同。且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况，因此不能认定恺泰公司对在《解除合同协议》中约定由恺泰公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。德辅公司关于二审认定恺泰公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。

最后，案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下，但恺泰公司并非被保全人，预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人”的规定，对恺泰公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断，适用法律并无不当。

金讼圈提示

诉为非诉，以讼止讼。

针对预售按揭商品房，如何有效应对预查封困境并化解阶段性担保责任法律风险？金讼圈团队律师建议：

一、在商品房买卖合同中增加一条合同解除权条件，例如：若买受人未按期因买受人原因导致房屋被法院预查封的，出卖人有权解除合同并要求支付违约金，并有权以可退还房款抵扣按揭贷款余额本息。

二、当出现购房人不能按期还贷等异常情况符合合同解除条件的，应当及时发出合同解除通知书并完成合同解除后的清算，必要时可提起确认合同解除的诉讼或仲裁。