转租有风险租户需谨慎——浅析《民法典》中的转租条款

租房套路深，租户易踩坑。不久前长租公寓暴雷事件引起热议，不少租户因此损失惨重。实践中二房东转租的行为十分常见，其中不乏有未经大房东同意就擅自转租的情况。如何在租房中避免被坑，是众多租户关切的问题。

转租中的当事人法律关系并不复杂，如下图所示，从出租人出发，出租人与承租人签订租赁合同，经出租人同意，承租人与次承租人签订租赁合同，特殊情况下如同时经过出租人、承租人同意，次承租人可再次转租。

对比其他相关法律规定，《民法典》对转租行为做了部分修改，其中的租赁物不仅限于房屋，但本文主要讨论房屋的转租问题。

一、法条变化

《民法典》对转租的规定集中在第七百一十六条至七百一十九条，与之相关的法律规定主要来源于《合同法》与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁司法解释”），总体而言，《民法典》有关转租条文的修改更有利于保障次承租人的权利。

上述关于转租的条文的变化主要在于：

1.有关“无效”的描述，改为“对出租人不具有法律约束力”。新条文的表述再次强调了合同的相对性，承租人和次承租人之间的合同并不会因为承租人擅自转租或者“超期转租”等情况直接无效，而只是对出租人没有法律约束力。

2.出租人六个月内未提异议，直接视为同意转租。此处删掉了原条文“其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。虽然修改前后在最终效果上是一样的，但修改后的条文不用再通过法院，直接认定出租人在主观上同意转租，这样的修改直接阻断出租人请求法院解除转租合同或者认定转租合同无效的情形，可以保护交易稳定，同时在一定程度上节约司法资源。

3.“次承租人代为支付的租金和违约金”，从“超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”改为“可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”原规定没有对未超出部分作出规定，《民法典》区分了未超出部分和超出部分，未超出部分充抵租金，超出部分追偿，完善了未超出部分代付金额的处理规则。

二、实务问题

（一）承租人擅自转租时次承租人能否继续租赁？

此种情况下主动权在出租人，出租人可以选择同意转租、反对转租或保持沉默。出租人同意转租的情况下皆大欢喜，次承租人可以继续承租；但如果出租人不同意转租，可以直接解除其与承租人的合同，也就可以直接收房。尽管此时承租人和次承租人之间的合同仍然有效，但并不约束出租人，因为出租人不是该合同当事人。出租人要收房，次承租人自然无法继续租住，可以根据合同相对性，要求承租人承担违约责任；如出租人保持沉默，在知道或者应当知道转租行为后6个月未提异议，则直接视为其同意转租，次承租人可以继续租住。

另外承租人“超期转租”时的处理原则上和擅自转租的处理一致，因为“超期”部分未经出租人同意，和擅自转租的性质相同，都属于无权处分。

（二）租金付给谁？

根据合同的相对性，次承租人与承租人签订合同，应当付租金给承租人。承租人与出租人签订合同，应支付租金给出租人。在出租人同意转租的大前提下，承租人欠付租金，次承租人可直接向出租人支付租金，但此处的支付实质是“代付”，代付的金额应当是承租人应付的金额，也就是出租人与承租人的合同中约定的租金金额。

（三）承租人能否赚差价？

如果出租人同意转租，承租人可以租给次承租人更高的价格，从中赚差价。在出租人不同意转租时，《民法典合同编理解与适用》中的观点是“因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，承租人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人损失的补偿，归出租人所有。”即赚的差价不用还给次承租人，但可以给出租人作为补偿。

三、实务建议

第一，对出租人而言，为避免后续发生争议，在其与承租人的租赁合同中应明确同意或不同意转租的条款。如不同意转租但知道了承租人擅自转租，要在6个月内提出书面异议，如解除与承租人之间的合同，并要求收房等。如果同意转租的，则要注意及时了解转租合同内容，确定转租合同不存在“超期转租”等情形。

第二，实践中关于转租的纠纷多由擅自转租引起，承租人转租应取得出租人的明确同意，擅自转租会引发一系列纠纷。

第三，次承租人在签约前应谨慎，可要求查看承租人与出租人的租赁合同，尤其是注意该租赁合同有无同意转租、租赁时间等条款。

综上，《民法典》对转租做了部分修改，修改总体有利于次承租人的权利保障，如有关“无效”的描述，改为“对出租人不具有法律约束力”；出租人六个月内未提异议，直接推定视为同意转租等。实践中擅自转租、超期转租等情况屡见不鲜，出租人、承租人和次承租人都应尽到相应的责任，防止纠纷发生，共建和谐社会。同时客观上转租比直租更容易发生纠纷，因此对于租户而言，租房时选择正规的租房渠道，尽量不当次承租人，选择“房东直租”的房子，要求查看房产证等行为也可减少其“踩坑”的概率。