“友客”爆雷警示录

近日，“友客公寓爆雷” 事件引发社会广泛关注。根据钱江晚报的报道，友客采取的是“高收低租”的经营模式，即以明显高于市场的价格向房东收房，再以明显低于市场的价格向租客出租。房东和租客都是各自与友客签订委托合同，同时，在租金支取方面，友客以年为周期向租客收取租金，却以月为周期向房东支付租金。据媒体报道，一套酒店式公寓，友客以5500 的价格向房东收房，然后以3800 的价格出租，其亏损金额可能高达1700元/月，这还不包括业务员的佣金等费用，看上去友客似乎在做一笔赔本买卖，然而实际上，友客获得了十分可观的现金流，有可能通过其他方式填补租金上的逆差，甚至是获得更大的收益。但是，从目前的事实来看，这种经营模式并没有成功，反而造成一地鸡毛。也由此产生了以下两个问题：一是，租客和房东的权益如何保障?二是，友客的经营模式是否合法?

一、租客和房东的权益如何保障?

我们认为，租客和房东的权益如何保障的问题可以分解为两个小的问题：

其一，租客能否继续住在租房内?

其二，房东如何挽回自己的损失?

友客关门跑路，给房东和租客留下一堆烂摊子。为了减少损失，房东很有可能会要求收回房子，租客可能面临被扫地出门的窘境。例如，钱江晚报提到的黄女士在得知友客爆雷后就第一时间赶至租房内，要求租客搬离，而租客主张自己已经交了半年房租，不同意搬走。

那么，房东是否有权收回房子要求租客搬离，租客是否有权利继续住在该租房内?

我们认为，房东能否收回房子要分情况讨论，根据友客的经营模式，友客从房东处租来房子，后再转租给租客。所以，在房东、友客、租客之间形成了两个法律关系，一是房东与友客之间的房屋租赁法律关系，二是在友客和租客之间的房屋租赁法律关系。

对于房东和友客而言，友客跑路，不能继续履行合同，房东自然有权单方主张解约，要求友客承担违约责任，并腾退房屋，也就是让现在的租客搬离。而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

也就是说，如果在承租期内，租客愿意代偿友客欠房东的租金及违约金的话，就可以继续租赁房屋，此时房东是无权强制其搬离房屋的。而反过来当租客拒绝代偿时，房东就有权要求租客搬离房屋。租客无论是代偿友客欠房东的租金及违约金，还是租客搬离后要求友客退还租客已经支付的房租，租客就只能通过其与友客签订的房屋租赁合同向友客主张违约责任。

二、友客的经营方式是否合法?

一般情况下，采取“高收低租”的经营方式，通常是基于三种目的：一是，通过利润差较快地获取客户，以前期的亏损换取后期盈利的资源，这与广告宣传具有类似的作用; 二是，企业可能遇到短暂的经营困难或者是基于项目拓展等目的，所以需要快速获取现金，以较低的价格销售未来的产品或者服务; 三是，通过这种方式吸收大笔现金，然后以放贷的方式获取利息。

应当认为，前两种目的下的“高收低租”应当视为合理的企业经营策略，例如，我们常见的旅游软件通常提前售卖下一个季度的旅游产品，或者订票软件补贴红包售卖低价的机票都是如此。如果由此导致资金链断裂，应当说是企业的经营策略没有成功，那就需要正常进入公司破产、重组的流程即可。所以，我们认为，如果友客是基于这两种目的“高收低租” 的，则其经营方式是合法的。

至于第三种目的下的“高收低租”是否合法，我们认为不能一概而论。如果企业自己放贷的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条之规定，其订立的借款合同无效，也即该行为违法。如果企业委托放贷的，根据现有的《贷款通则》、《商业银行法》等法律法规，该行为具有合法性，由此造成的损失属于企业的经营风险。因此，如果友客是委托放贷的，则其经营行为合法。当然，如果友客的法定代表人或实际控制人是基于诈骗目的，采取“高收低租”的方式骗取租金的，则其行为构成诈骗。

最终来看，不管友客经营方式是否合法，实际损失都是由租客承担，租客似乎成为了最大的受害方。

所以此次事件告诉我们，在房屋租赁过程中，无论是房东还是租客都要慎重，不要贪便宜，一方面要注意审核经营机构的资质和信誉，另一方面，租客支付租金尽量为季付，不用半年付或一年付，以降低风险。而政府显然也关注到了这一风险，所以在今年8月17日，杭州房管部门刚刚发布新规，要求8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。这一措施的出台意味着房管部门专门针对该问题加强了监管措施，我们相信这可以从源头遏制该事件的再次发生。