办案手记|执着等善果——从1500万到0元，我们做了哪些努力
阅读提示：本案来自浙江智仁律师事务所金讼圈团队的实战案例，相关法律问题均提炼于案件本身。笔者所在团队为案件中被告二的代理人。为保护当事人隐私及便于阅读，案件主体及关键事件已做简化处理，仅供学习参考之用，不视为对案件真实情况的披露。
案件概述：这是一则看似普通的物业服务合同纠纷案件，一起常发生于业主委员会与物业服务企业之间的分歧。从2018年1月至2020年7月，四份争议合同，一审有五大争议焦点，二审四大争议焦点，共历经两年半的诉讼过程。原告两度变更诉讼请求，总标的从500万提升至1500余万，一审判决被告二担责，二审改判被告二无责。在一审、二审代理过程中，笔者共提交了答辩状、上诉状、代理词等近10份文书。在一审判决被告二担责时，笔者团队深感遗憾。在当事人的信任下，我们代理上诉得直。因本案争议焦点多、纠纷成因早，代理具有一定难度，但各项法律问题又具有类型参考意义，特通过办案手记的方式进行复盘。
一、案件客观难度大
本案源自历史遗留问题，纠纷成因早，查明案件事实具有客观难度。这起物业服务合同纠纷案件，原告是某地规模型小区的业主委员会，被告一、被告二是不同的两家物业服务企业。案涉小区的三份前期物业服务合同，前两份由被告二签署，后一份由被告一签署，正式物业服务合同也由被告一签署。原告诉讼请求中除要求移交1000余万多种经营性收益外，还要求被告移交物业管理资料及日常管理台账，赔偿消防、电梯、水泵、道板、绿化、娱乐设备设施损失300余万元。因本案诉讼标的形成在10多年前，小区各项设备设施使用久远，如何查清经营性收益金额，如何厘清设备设施损失金额？这存在很大难度。尤其是一审辩论终结后，法院仍同意原告的鉴定请求，笔者也是一度质疑。在实际鉴定过程中，法院为防止鉴定公司客观上没有鉴定能力，还经摇号选出了2家公司（一家首选，另一家备选）。
二、程序问题争议多
原告诉讼请求是被告一、被告二共同承担责任。笔者在阅卷后，明确指出两被告聘用同一代理人的风险，建议当事人分别应诉。作为被告二的代理人，笔者从程序等角度提出多项答辩意见：第一，原告的诉讼主体资格问题。业主委员会仅是业主大会的执行机构，未经业主大会授权或议事规则概括授权，业主委员会无权提起本案诉讼。第二，案件管辖问题。案涉小区的三份前期物业服务合同均有明确的仲裁管辖争议解决条款，因此前述合同引发的诉讼请求不可能得到支持。第三，诉讼时效问题。原告与被告二签订的合同在很多年以前，而原告提起诉讼在2018年，因此存在较大的诉讼时效问题。
三、财产保全处被动地位
笔者开篇就介绍道，本案经历了28个月的时间。原告在起诉之处就对两被告申请财产保全，被告二的银行账户、房产及土地、车库等均被查封。除须在实体上取得胜诉结果外，我们还需要在时间效率上做最大努力。
四、案件具有一定维稳压力
本案发生在浙江省某县规模性小区，小区总面积超过70万方，总户数5500多户。物业服务纠纷案件，因关系到业主的切身利益，处理不当，就会发生信访投诉的可能。笔者在代理过程中，也需要处理好与小区业委会、业主的关系，每次开庭都有业主旁听，也有庭审过程公示，庭上该说什么，该怎么说，都要注意。可见，律师办案，除法律使用能力，还要人际协调能力。
五、从改判0责带来的感悟
从一审被判担责至二审改判0责，当事人的诉讼费用可以全部退还，查封财产可以全部解封，笔者作为代理人取得了胜诉判决，虽是幸事，但我们也“不得不多说几句”。
《民法典》语境下的物业管理。对于物业管理而言，《民法典》以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位，以民商合一的立法体例优化了物业管理的营商环境。在合同编中，物业服务合同还单独成为有名合同单独章节。
对物业服务人而言，物业管理师物业服务人员从事的以不动产为基础，以业主需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心的商事行为。物业服务，“服务”“服务”，不重在服务二字吗？若服务守约定、服务得人心，相信大多数纠纷都不会发生。
对业主而言，物业管理是业主以专有部分所有权为核心，以共有部分共有权为纽带，以管理规约和业主大会议事规则为基础形成的共同管理建筑物的物权行为。业主住在家园里，应与物业服务企业携手努力打造良好小区环境。平时少一点“挑刺”，多一点“监督”与“支持”，方得良性互动。
为减少物业服务过程中发生的多种经营性收益纠纷，笔者提出以下建议：
1.就多种经营性收益的收取、使用、分配、开支，在物业服务合同中应有明确、详细的约定；
2.定期对多种经营性收益的账目进行审计和公示，接受业主和业委会的监督；
3.物业服务企业要“愉快”地进小区，也要“潇洒”地出小区，平时做好档案管理，退出时做好交接工作。
小区平平安安不出事，这是所有人的希望。人在江湖，往来皆是缘分。
我辈虽是律师，也希望小区“止讼”，更希望人际“无讼”。
记于2020年9月
