购买非独立商铺特殊法律风险知多少？强制缔约及权利行使需符合多数整体意志

金讼圈导读

  一、本案是一起非独立商铺个体业主权利行使引发的典型房屋租赁合同纠纷。非独立商铺个体业主行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志，即“少数服从多数”的原则，房屋出租的缔约权及解约权均受到极大限制。

    二、诉为非诉，以讼止讼。类似本案“车位式”的非独立商铺案例非常之多，何为强制缔约？如何“少数服从多数”的表决规则？《民法典》对此会有何改变？欢迎参阅文末金讼圈提示。

案例索引

陕西省西安市中级人民法院于2019年11月12日作出的(2019)陕01民终11567号民事判决书。

裁判要旨

      非独立商铺个体业主行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志。

裁判逻辑链

一、房屋整体出租期间，产权人将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给上百余位购房者并签订《委托经营管理协议》，此后上述房屋从未分割出租，涉案商铺出租的整体性符合多数业主的利益，亦属多数业主的意愿。

二、在多数业主就商铺使用方式未做出新的决定的情况下，少数业主自行决定改变原有商铺的使用方式，分散出租，势必形成各种不同需求业主之间的矛盾，进而导致损害全体业主的共同利益。

三、作为个体业主，行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志，在多数业主尚未共同决定改变商铺使用现状的情况下，提出腾房的诉讼请求，改变了涉案商铺整体对外出租的原有使用方式，不符合多数业主的共同利益，要求腾房的诉讼请求不予支持并无不妥。

案由及当事人

申请复议人（申请执行人）：青海XY有限公司破产管理人

上诉人（原审原告）：瞿某。

　　被上诉人（原审被告）：西安市国美电器有限公司。

　　原审第三人：陕西苏宁易购销售有限公司、西安长通商业运营管理有限公司。

上诉人瞿某因与被上诉人西安市国美电器有限公司（以下简称国美公司）及原审第三人陕西苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）、原审第三人西安长通商业运营管理有限公司（以下简称长通公司）返还原物纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初672号民事判决，向本院提起上诉。

案情经过

新兴24G产权来源及前期租赁相关事实。国美公司与西安新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订《房屋租赁合同》、补充协议，约定由国美公司承租新兴公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日。同时约定，合同期满后，国美公司如要求继续承租，应向新兴公司发出书面通知同等条件下，国美公司享有优先承租权。在国美公司承租期间，新兴公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订委托经营管理协议，其中包含瞿某等56位原告。2013年，西安旺业商贸有限公司（以下简称旺业公司）与国美公司及新兴公司三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由旺业公司全部受让新兴公司在与国美公司的房屋租赁合同、协议中的权利义务，旺业公司也一并接受新兴公司与购房者所签订的管理经营协议，并另行与购房者分别签订《委托经营管理协议》。2017年3月17日，房屋租赁合同届满。国美公司与旺业公司曾协商继续租赁房屋事宜，未能达成一致。国美公司向旺业公司交纳房租截止时间为2017年3月17日，现房屋仍由国美公司使用。

　 新兴24G商业租赁合同签订情况。2017年6月21日，朱强代表长通公司与国美公司签订《房屋租赁合同》，约定将新兴24G商铺租赁给国美公司，租期十年，合同第八十条约定合同经加盖双方公章之日起生效。合同签订后，长通公司未盖章确认。该合同未生效。2017年7月21日，长通公司与苏宁公司签订《租赁合同》约定，租期自2017年11月10日至2028年2月9日，同时约定交付租赁物日期为2017年11月10日，超过60天，苏宁可解除合同。并约定苏宁公司向长通公司支付定金4,439,773.8元。2017年7月27日，苏宁公司向长通公司支付了4,439,773.8元。庭审中，长通公司称已经发放了90户，现剩200余万元。瞿某收到了该款项。2017年8月至2018年12月间，国美公司与张西纬等55位业主分别签订《房屋租赁合同》约定，租赁期限为自2017年3月18日至2027年4月17日；租金为一层每平方米每月130元，二层每平方米每月105元，三层每平方米每月98元，每两年租金递增5%。后国美公司又与10位业主签订协议书约定房屋使用费定期结算。上述合同及协议签订后双方履行至今。

　  本案标的为新兴24G一至三层物业，自其对外出租以来，均系整体对外租赁。五十位原告所有物业与其他100余位业主物业错综分布在各个不同位置。

一审请求

       1.判令国美公司向瞿某腾交位于西安市长乐中路133号“新兴·24G"三层20375号的商铺共计12.08平方米；2.判令国美公司向瞿某支付自2017年3月18日至2018年12月17日的商铺占用费30,441.6元及至实际腾房之日止的占用费（按每平方米120元计算）；3.判令国美公司向瞿某支付因瞿某主张权利产生的损失及律师费1万元；4.诉讼费由国美公司负担。

裁判结果

一审法院判决：一、被告西安市国美电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告瞿某自2017年3月18日至2018年12月17日的商铺占用费24,860.64元，自2018年12月18日起至实际腾房之日止的商铺占用费按三层每月每平方米98元计算。二、驳回原告瞿某其余诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

法院观点

物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。经查，国美公司与新兴公司分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订《房屋租赁合同》、补充协议，约定由国美公司承租新兴公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日；在国美公司承租期间，新兴公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订《委托经营管理协议》；期间，上述房屋从未分割出租。可见，涉案商铺出租的整体性符合多数业主的利益，亦属多数业主的意愿。目前，在多数业主就商铺使用方式未做出新的决定的情况下，少数业主自行决定改变原有商铺的使用方式，分散出租，势必形成各种不同需求业主之间的矛盾，进而导致损害全体业主的共同利益。本案中，瞿某作为个体业主，行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志，在多数业主尚未共同决定改变商铺使用现状的情况下，瞿某提出腾房的诉讼请求，改变了涉案商铺整体对外出租的原有使用方式，不符合多数业主的共同利益。据此，一审对瞿某要求腾房的诉讼请求不予支持，并无不妥。

金讼圈提示

      诉为非诉，以讼止讼。

类似本案“车位式”的非独立商铺案例非常之多，何为强制缔约？如何“少数服从多数”的表决规则？《民法典》对此会有何改变？

一、强制缔约是指民事主体负有应相对人的请求，与其订立合同的义务或者是民事主体有义务向相对人发出要约以订立合同。关于强制缔约，我国现行法律并无明确规定，只在在公共旅客运输合同有所涉及。就类似本案的非独立商铺而言，强制缔约义务是双向的，不仅对小业主，对承租人来讲也是一样的具有约束力。对于小业主倾向于强制承诺，对于承租人是强制要约。

二、至于“少数服从多数”的表决规则，金讼圈认为应该参考《物权法》第66条“双三分之二”标准，但自2021年1月1日起应该参考《民法典》278条的“双方三分之二+双四分之三”标准。