四分之三，物业人不得不了解的表决规则——《民法典》业主表决规则重大变化

我国《民法典》已经于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过，并于2021年1月1日起开始实施。《民法典》第二编物权编第六章建筑物区分所有权第二百七十八条对于业主共同决定的事项，表决事项业主参与的人数、所占专有面积的比例均有明确的约定。本文笔者结合服务物业服务企业、业主委员会以及办理物业服务合同纠纷案件的相关经验，对《民法典》对于业主表决规则的重大变化作出如下解读和建议：

一、《民法典》关于业主共同决定的表决规则，相比《物权法》发生了四大变化。

1. 《民法典》关于业主共同法定决定事项比《物权法》增加了一项，即：（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

2.《民法典》将《物权法》关于业主共同法定决定事项的第五项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”中的筹集和使用区分划分为两个表决事项即“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金”、“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”。

特别注意：第五项表决事项适用的表决规则为“双三分之二+双二分之一”，第六项表决事项的表决规则为“双三分之二+双四分之三”（适用表决规则的具体释义详见下文）

3.《民法典》规定了关于业主参与表决的最低比例要求：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

（概括理解为“双三分之二”标准）

4.《民法典》第二百七十八条关于业主共同决定的九项法定表决事项分为两类。

第一类包括：（六）、（七）、（八）三项，即：

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

决定第一类事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

（概括理解为“双三分之二+双四分之三”标准）

第二类包括：除（六）、（七）、（八）事项以外的事项，即：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第二类事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（概括理解为“双三分之二+双二分之一”标准）

业主共同决定以上事项，通常是通过业主大会或授权业主委员会进行集体表决来实现的。目前大多数的小区或大厦的《议事规则》或行业的示范文本，基本上都是根据《物权法》及《物业管理条例》来制定的，需要依照《民法典》的规定进行适当修改。

二、关于业主大会议事规则修改的具体建议如下：

1. 修改业主大会表决事项范围，增加一项，明确“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”需要由业主大会决定。

2. 修改业主大会召开召集程序，明确会议通知公告的送达方式及视为送达的情况，以保障广大业主的及时收到业主大会召开的通知，提高业主参与表决的比例。

3. 删除关于“业主收到大会通知，不参与表决视为同意多数业主意见”的类似条款及习惯做法，因为该条类似规定已经明确违反了《民法典》的规定。

4. 明确：参与表决的业主专有部分面积占比未超过三分之二或人数占比未超过三分之二的，业主大会表决无效。

5. 议事规则明确：业主大会表决事项涉及“筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

6. 议事规则明确：不涉及“筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的业主大会事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

三、核心法律风险提示：

一、《民法典》生效施行以后，由于设定了参会业主的“双三分之二”标准，业主大会召集难度增加，大会表决无效的风险加大。

二、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，必须经过业主大会表决通过。这条将可能引发许多纠纷及风险。