离婚时，房改房如何分割？

【基本案情】

吴某与赵某于1984年结婚，婚后育有一女，现已结婚定居天津。2005年双方因感情破裂开始分居，2009年8月25日，吴某将赵某起诉至法院，请求法院判令解除双方婚姻关系，并将双方共有的一套住房判归自己所有，被告赵某也向法院主张该诉争房屋的所有权。案件审理期间，法院依被告申请调取了该诉争房屋的产权管理单位西安铁路局房管所出具的该房屋产权的证明，内容为“该房屋产权100%”；同时，原告吴某申请专业机构对诉争房屋进行鉴定评估，评估价值为287200元。

经审理查明，双方诉争的房屋是由西安铁路局投资建设并自行管理的，原、被告对其均不具有完全产权。本案不宜判决该房屋所有权的归属，只能根据实际情况判决由一方使用，当该房屋取得完全所有权后，如有争议，可另行向人民法院提起诉讼。因此原告所出示的评估报告未能全面、客观、科学的反映该房屋的实际价格，法院依法不予认可。按照《婚姻法》照顾子女和女方的权益的原则，综合考虑双方的实际情况，最终法院判决准予原告吴某与被告赵某离婚，双方诉争房屋归原告吴某使用，待该房屋取得所有权后，如有争议，可另行向法院起诉。

被告赵某不服提起上诉，并申请二审法院调取证据证明该诉争房屋已经取得所有权。二审法院经审查认为，根据二审法院调取的证据可以看出，该诉争房屋为房改房，双方都没有该房屋的所有权。故对于上诉人赵某要求对诉争房屋进行分割析产的上诉请求不予支持。终审判决驳回起诉，维持原判。

【律师说法】

 一、 何为房改房？

房改房，又称已购公有住房，是指根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，单位按照市场价、成本价或者标准价折合职工的工龄出售给本单位职工的房屋。1994年，国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其中针对单位“已建公有住房”的售价模式以及产权归属等情况均明确作出规定。

二、 离婚时，房改房如何分割？

“房改房”是计划经济体制转变为市场经济体制的产物，其出售主体和购买主体均具有特定性，通常是单位给予本单位职工的一种福利待遇。也就是说，只有具备了某单位职工这一特定身份，才有权限享受购房优惠，才有可能获得该单位已建公有住房的产权。我们在讨论涉及到房改房的离婚财产分割问题时，首先需要分析的是购房权限问题，然后才是出资问题。

1、以夫妻一方或双方名义参与房改的情形

根据房改政策，职工购买已建公有住房实行市场价、成本价或者标准价。而采取不同的购房价格标准，职工所购房屋的产权归属也将有所不同。以房屋产权归属划分，我们可以将“以夫妻一方或双方名义参与房改”所购房屋分为以下两种情形：一为职工已经取得全部所有权的房屋；二为职工尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。

 （1） 对于职工已经取得全部所有权房屋的处理

根据国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条第一款规定，职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。《决定》第21条第二款规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。也就是说，城镇职工按照房改政策购买并已经取得全部所有权的房屋指的是以市场价和成本价购买的房改房。我们以购房时间为限，可以将上述房改房分为个人婚前购买的房改房和在婚姻关系存续期间购买的房改房。

（a）对于个人婚前购买的房改房，根据《婚姻法》第18条规定，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不得作为夫妻共同财产分割。

（b）对于在婚姻关系存续期间购买的房改房，因我国实行夫妻婚后所得共有制，首先应当将其推定为夫妻共同所有。

若产权登记方主张该房改房系以其个人财产出资，应当认定为其个人房产，该主张能否得到支持？答案是否定的。根据《关于深化城镇住房制度改革的决定》第17条规定，职工购买现已住用的公有住房，售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。也就是说，城镇职工按照房改政策购买房屋时的实际价格并非单纯的房屋市场价格，夫妻双方的工龄、职务等因素均会一定程度上影响房屋售价，这将直接体现为对出资的贡献，尽管夫妻一方可能并未直接出资。《决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。也就是说，夫妻一方“占用名额”购买房改房，将直接导致夫妻另一方失去享受购房福利的可能性。如此一来，仅仅以“公示登记+出资来源”作为房改房权属认定的唯一标准，对于夫妻非产权登记一方来说明显不公。

若产权登记方主张该房改房系其个人所有，必须举证证明该房改房的取得与另一方并无任何关系（包括但不限于职务影响、工龄折扣、直接出资等情形），对方也未因此利益受损，否则认定为共有较为合适。当然，在认定共有的前提下，人民法院可根据实际情况对出资方适当多分。

 （2） 对于职工尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。

根据国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条第三款规定，职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。也就是说，按照标准价购买的房改房，原售房单位仍享有一定比例的房屋产权，职工仅享有部分产权。

根据《婚姻法》解释（二）第21条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

对于该种类型的房改房，离婚时，夫妻双方可以针对房屋的居住、使用以及未来房屋所有权的归属进行协商；若协商不成，法院仅能在遵循保护妇女儿童合法权益等原则的基础上，针对房屋的居住权、使用权做出判决。

2、以夫妻一方父母的名义参与房改的情形

因房改房的身份属性较为明显，实践中，存在一种常见的情形，即在婚姻关系存续期间，夫妻双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下。离婚时，另一方能否以“用夫妻共同财产出资购买所得”为理由，主张将该房改房作为夫妻共同房产进行分割。不管是从物权公示原则出发，还是从保障父母住房需求，契合房改房政策的角度出发，答案均是否定的。《婚姻法》解释（三）第12条特别针对这一情形作出了明确规定，认为夫妻以夫妻共同财产出资，与实际产权人（夫妻一方父母）仅构成债权债务关系，夫妻双方与夫妻一方父母之间可能产生关于购房款返还或者请求房屋登记过户的债权，但不能直接确认享有该房改房所有权。