商品房交易中开发商违约责任的裁判归责

自2000年起，在GDP逐年增长、城市化进程加快、低资本利率成本、有利政策环境以及居民收入增长的共同作用下，房地产业进入了一个快速发展时期。最近，智仁房建部代理的某房产企业（“开发商”）商品房买卖合同纠纷系列案件二审宣判。在智仁房产建筑部律师的专业工作基础上，二审法院支持了开发商部分上诉理由，系列案件全部实现了改判，从而维护了开发商的合法权益。

从该系列案件二审的裁判观点中，我们也可以就商品房买卖合同中常见的开发商逾期办证、逾期交房违约责任的承担进行分析和探讨。

【案件事实】

开发商投资建设了xxx小区，对于该楼盘地块上存在的防洪溪，当地政府承诺将立即迁移至楼盘红线外，同时当地政府承诺再建造一条市政道路（楼盘红线外）作为该楼盘的出入通道及相应的公建配套设施。但是防洪溪迁移迟延严重，导致楼盘无法顺利施工，也致相关规划验收一再迟延（经政府协调后方才完成竣工备案）。这一系列的问题导致开发商无法按期交付商品房，业主在收房后均纷纷向开发商主张逾期交房违约金及逾期办证违约金。而开发商也认为业主存在迟延办理按揭、迟延付款以及提前收房装修等情形，也要求业主承担相应的责任。双方无法协商，因而成讼，诉至法院。一审法院审理后判决支持业主全部诉请，同时驳回开发商的全部反诉诉请。开发商不服，上诉至杭州市中级人民法院。在二审期间，开发商委托浙江智仁律师事务所房产建筑部律师代理二审诉讼。

经过律师的周密、细致的工作，二审法院最终支持了开发商部分上诉请求，将全部案件均做了不同程度的改判。

【律师分析】

一般而言，商品房买卖合同中涉及的违约责任主要有开发商逾期交房、逾期办证；业主逾期付款、逾期收房等，这些问题在此次系列案中基本都有所涉及，根据二审法院的裁判，总结裁判归责如下。

1.市政规划的调整是否可以作为开发商延期交房的理由

开发商主张逾期交房系因为政府相关公建配套设施未按照承诺完工导致的。本案中该说法的确是个事实。但是法院经过审理并未采纳该抗辩理由。原因在于法院认为根据合同的相对性，开发商应当按照在约定期限届满前将验收合格的房屋交付业主，否则就应当承担违约责任。本案涉及的公建配套未按时完工事项属于正常的商业风险，不属于免责事由，也未达到不可抗力或者情势变更的程度，不能作为开发商免责或者减责的理由。

据此，我们认为，开发商在遇到此类问题时，应当积极收集并保留证据，并在承担责任后考虑通过行政诉讼等方式向有责任的政府机关主张行政赔偿。

2、未竣工备案前，业主提前收房是否可以免除部分逾期交房责任

开发商在本案中同时指出，部分业主提前进场装修，该行为视为交房并验收合格，不应当再追究开发商的逾期交房责任。法院经审理认为，虽然业主提前进场装修，但是该房屋此时并未通过竣工验收，不符合交房条件，开发商的主张违反了法律禁止性规范，不应作为其免责的理由。

据此，我们认为，法院的裁判观点表明建设工程的合格应当经过法定验收程序确认，该确认程序不能通过当事人之间的行为予以豁免。无论业主是否提前进场，均不能免除开发商应当提供验收合格房屋的法定义务，即便双方作此约定，该约定也是无效的。但另一方面，我们建议，开发商可以考虑通过协议的方式要求那些提前进场的业主放弃主张违约金的权利。该行为系当事人对自己权利义务的处分，符合法律规定，应属有效。

3、逾期交房与逾期办证期间部分重叠，是否只能择一主张

开发商主张本案中逾期交房和逾期办证违约金有部分时段存在重叠，应当择一主张。法院经审理认为，虽然该两个期间存在重叠，但是合同中已经做了明确约定，业主可以同时主张。

据此，我们认为，开发商应当在合同约定违约金时更为谨慎。例如，开发商可以通过叠加时段的方式来约定逾期交房和逾期办证违约金，而不应当直接将两项违约金以确定的截止期间的方式来约定，避免出现本案中被重复主张的情形。

4、业主逾期付款违约责任的处理意见

开发商在本案中主张业主存在逾期付款的违约责任，要求其支付违约金。法院经审理认为，业主的确存在逾期办理按揭、逾期付款的情况，但是除了个别业主外，大部分业主最终付款时间距今已经超过诉讼时效，开发商已经丧失了胜诉权。

据此，我们认为，关于业主逾期付款的处理，应当从以下两个方面来综合考虑。

首先，在合同及补充协议中应当就业主何时提供资料、何时完成按揭或者何时支付款项（分期付款的情形）做出明确、合理的约定。同时开发商要积极履行自身义务，对于按揭银行的选定、付款期限的确定要做好书面通知的工作并保存相关材料备查，使得业主付款截止点明确、合理。

其次，开发商发现业主存在逾期付款的情形时，应当及时主张权利，发出告知书，并开始统计每户的诉讼时效问题。一旦诉讼时效将届满时，开发商就要考虑通过通知或者起诉等方式主张权利，防止出现本案中诉讼时效届满、相关诉讼请求被驳回的情形。

由此，我们对本案涉及的商品房买卖合同中常见的违约责任归责原则进行了分析和探讨。无论是开发商还是业主在履行合同时都应当贯彻积极、全面、诚信、合法的原则，一旦遭遇纠纷，应当及时咨询律师，以免损害其合法权益。

【新书预告】

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