承包人工期逾期后意想不到的赔偿

建设工程施工合同中，承包人的义务主要体现为工程质量、施工期限两大块，相对应的则是质量不合格的违约责任以及工期逾期的违约责任。建设工程施工合同中对于工期逾期的违约责任一般约定为“毎逾期一日，按照合同总工程款的X％支付违约金，最高不超过合同总工程款的X％”或“逾期期间每日支付违约金人民币X元，最高不超过合同总工程款的X％”。除此以外，一些因为工期逾期导致的房屋、商铺的购买者向发包方主张的违约金或商铺的返租租金等会被认定为工期逾期导致的损失而由承包人承担赔偿责任。

但是，在一些更为特殊的建设工程当中，一旦工期发生逾期，承包人就可能承担一些其根本意想不到的赔偿责任。下文中，笔者结合实务案例举例分析几项承包人“意想不到”的工期逾期赔偿款项。

案例简介：

乙方作为甲方安置用房小区房屋建设工程总包方，于2011年2月将该小区其中一期的一个标段分包给丙方，约定于2012年6月完工。后因丙方施工过程中房屋存在质量问题需进行整改，导致工程逾期4年多。

在本案中，虽然甲乙双方未明确工期逾期违约金计算标准，但是约定乙方对房屋质量负责，否则赔偿因此给甲方造成的损失。因此，甲方以发包人的名义起诉总承包人乙方要求乙方承担工期逾期的违约责任。

本案属于因房屋质量存在问题而导致的工程逾期，因案涉工程属于安置用房，若工程发生逾期，甲方所产生的损失与工程本身可产生的收益以及安置人口可获的收益相对应。

结合法院判决结果和判决思路，甲方作为安置用房小区的发包人在诉讼中可向总承包人乙方主张的工期逾期赔偿责任，具体包含以下几项：

1.过渡费、返租费损失

过渡费、返租费的性质均可以视为对安置人口的租金补偿，因过渡费在开始拆迁时的拆迁协议中便已明确约定，应当属于可预见的，明确的损失之一。但是，与一般建设工程不同的方面在于，如果不能按时交房，则安置人口数量无法截止。因此在逾期期间该标段的安置户当中不断产生新增人口，过渡费的计算还要结合人口数量变化进行统计。因此，安置户的“快乐”，就变成了承包人的“痛苦”。

即使按照500-800元/人?月的标准，一个标段几千个安置人口，工程逾期4年多，这样计算下来，光过渡费、返租费就已经是一笔巨款了！

2.新增人口安置面积价差／货币补偿损失

上文中已经说明过，未跟安置户办理交房手续，则安置人口数量无法截止。根据安置政策的不同，对于新增人口可能是给予货币补偿也可能是给予安置面积。新增人口获得的安置面积对于发包人来说，只能以优惠价格出售给该新增人口，所以存在优惠价与市场价之间的差价，该差价也是发包人的损失之一。因此若在工程逾期期间存在新增人口，则相应产生的安置面积价差或货币补偿款项，发包人可以向承包人要求进行赔偿。

试想，一个平方米就需赔偿几千甚至几万元，一个新增人口安置面积是50或80平方米，多一位新增人口看似没什么大影响，但是若新增人口众多，那么对于承包人来说便是“生命不能承受之重”啊。

3.剩余房源、商铺的租金损失

因工程存在质量问题，导致工程逾期，若工程未逾期，该期间该标段的商铺及未安置分配的房源（剩余房源）可用于出租收益，因此逾期期间的租金损失应当由承包人进行赔偿。甲方根据同地段的租金标准向乙方主张租金损失，虽然暂未实际被安置处理的安置用房因其功能用途的特殊性，其空置期间是否会被用于出租收益存在争议，但是法院最终根据甲方诉请，结合安置小区的位置情况、乙方的违约情况，酌情认定甲方主张的剩余房源、商铺的租金损失。

结语：

上述案例中的总承包人乙方也万万没想到，因工程逾期，其需要承担这么多项、金额如此之高的损失赔偿责任，工程毫无利润不说，更是贴钱赔偿损失。因此，承包人应当对此充分予以重视，施工过程中若工期发生逾期，应当及时与发包人就工期逾期原因进行分析，若非承包人原因发生的工期逾期应当及时与发包人签署联系单或签证进行说明，及时收集各项证据（包括签证单、联系单、会议纪要、监理日志等），避免自身无辜承担责任。

同时，从上述案例也可以看出，发包人在梳理工程逾期损失时也不应当限于合同约定的违约金，应当总结各项因工期逾期实际产生的费用或减少的收益，以此为依据主张承包人工期逾期的赔偿责任，毕竟根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，当事人认为约定的违约金不足以弥补实际损失的，当事人可以请求人民法院增加违约金，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。