商品房精装修标准确定和违约责任的承担

关键字：精装修、合同标准、补救措施、经济赔偿

[摘要] 本文主要从精装修的定义和合同渊源出发，讨论了精装修标准判断依据以及相应的识别方法。同时通过分析相关对精装修标准的违约责任承担的判例进行分析，讨论了在精装修条件下违约责任的构成、采取补救措施的适用范围和条件，以及在无法或者原告不愿意主张补救措施的情况下，经济赔偿责任的承担标准和范围。另外，本文也分析了在违反精装修标准的情况下，导致其他违约责任（如逾期交房）等责任的可能性以及责任竞合的相关问题；以希望对精装修违约责任的认定和赔偿方式和标准作出有益的探讨。

从我国商品房发展的历史来看进程可以看出，直到本世纪的第一个十年结束之际，绝大多数的商品房还是以毛坯的方式进行交付。然而近年来，随着购房人对于住房品质要求的提出，对于室内设计和房屋结构结合要求的提高，对于造型、风格和装修材质的更高的追求，由商品房开发商主导的精装修渐渐成为了豪宅的必备选择，相关法律问题也逐渐增多。但如果对各种纠纷进行归纳和总结，主要涉及两个问题：

一、 商品房精装修标准的确定以及是否构成违约的判断

从目前的交易实践来看，商品房精装修标准主要通过合同约定以及样板房展示确定。

所谓合同约定就是开发商和购房者在《商品房买卖合同》中通过书面的描述来确定精装修的具体内容。在房屋实际交付后，将交付后的房屋中的各项设施与合同的约定进行对比，用以评判是否构成违约。通常而言通过合同约定的精装修主要包括隐蔽工程(水、电、暖、网线、电话线、有线电视、防水等)；基础工程（墙面基础、地面基础、吊顶基础）；装饰工程（墙砖、地砖、地板、乳胶漆、装饰板等）以及装饰用品（橱柜、卫浴、成品门、灯具、各种控制面板等）。

而所谓的样板房展示确定指的是开发商通过展示样板房的手段向购房者承诺精装修的标准，这种方式可以让购房者对于精装修有充足的可视化的认识。目前该方法主要作为合同约定的补充手段。特别需要说明的是，在新的浙江省消费者保护的规定中，已经强制要求开发商在房屋交付后的半年时间内必须保留精装修的样板房以便可以就开发商是否达到了精装修交付标准进行及时而准确的判断。

以上两种方式是确定精装修标准的主要形式。从目前的司法判例来看，商品房的广告等宣传中描述的装修之后的状态或者是在广告或合同中约定的大致的装修数额的水平（比如每平方米4000元的装修）等由于未能形成双方之间的合意或者是约定的标准过于粗略，因此都没有办法成为能够被司法判决所确认的装修标准。例如在南京市中级人民法院审理的张秀平与被上诉人富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案（案号：（2015）宁民终字第6986号），该法院认为“双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方（开发商）在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”

在精装修标准确定之后，只要是最后的交付标准不符合合同约定的标准或者是样板房展示的标准则就可以确认开发商违反了精装修的标准，进而应该承担相应的违约责任。

二、 违反精装修标准后的责任承担形式

鉴于精装修标准通常是在《商品房买卖合同》买卖合同中约定的，因此违反精装修标准的情况下应该适用《合同法》中规定的各种违约责任的承担形式。

首先，由于装修工作作为完成一定内容的承揽合同，在出现不能符合约定标准的情况下，首先应当考虑的违约责任承担形式应该是采取补救措施，即就是对装修的内容进行修补，已达到约定的标准。从司法实践上来看采取补救措施是被司法判例所普遍认可的违约责任的承担形式。例如在天津市南开区人民法院审理张金铭与天津新润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷（案号：（2014）南民初字第6258号）中，该法院明确要求“被告天津新润房地产开发有限公司对坐落于天津市南开区北城街与城厢东路交口东侧金轩商业中心3-1-1906房屋室内地板、卧室墙面壁纸及卧室顶部墙面进行维修，并按照合同约定的精装修标准恢复原状”。这就是对继续采取补救措施的充分认可。

其次，对于在采取补救措施之后是否还需要进行经济赔偿的问题，主要取决于两方面：第一方面是双方是否对经济上的补偿存在约定（比如对于违约金或定金的约定），例如在杭州市萧山区人民法院审理的姚文姬与杭州金地香湖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案件（案号：（2016）浙0109民初6040号）中，该法院认为“本案中，原告（购房者）认为被告（开发商）曾口头告知其装修价格为5000元/平方米，但原告未提供有效证据予以证实，商品房买卖合同附件八中仅对装修材料、设备品牌等标准进行了约定，并未约定装修价格，故对原告的该项主张本院不予采纳。原告要求对案涉房屋的装修造价进行评估，本院认为精装修房屋的价值是就整体而言的，房屋本身与装修不能简单地割裂，精装修的房屋价格应遵循随行就市的市场规律，故原告要求被告补偿房屋精装修差价481500元、赔偿房屋精装修款481500元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持”。另一方面是看采取的补救措施是否可以切实的弥补购房人的损失，如果采取补救措施的确不能填补购房人的全部损失的，则应该予以另行的经济补偿，例如在中山市中级人民法院审理的赵美华与中山市南兴房地产有限公司、中山市皇爵假日广场商业有限公司商品房预售合同纠纷二审案件（案号：（2016）粤20民终1367号）中，该法院认为“赵美华与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求对装修损失折价补偿符合合同约定…酌定装修损失为20000元。”

再次，由于精装修工程已经与房屋的交付成为一个统一的交付体，因此在交付时如严重违反精装修标准的，则开发商还需要承担逾期交房的违约责任。例如在上海市闸北区人民法院审理的肖甲与上海A置业有限公司商品房预售合同纠纷一案一审案件中（案号：（2008）闸民三（民）初字第1406号）案件中，该院认为“被告同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件，原告亦予认可，因此，双方对于该附件亦应当遵守。综上，本案纠纷主要系由被告过错造成，原告在约定的交房日期拒绝接受系争房屋理由正当，被告应当承担相应的违约责任，向原告支付延期交房违约金。”

最后，精装修的质量虽然日渐重要，但对于房屋本身的价值来说，重要程度依然不及。因此即使精装修房屋存在重大瑕疵构成严重违约的，原则上也不能以该原因为由解除整个商品房买卖合同。比如在江苏省高级人民法院审理的李晓彤与常州市三达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督案件（案号：（2015）苏审二民申字第01864号）中，该院认为“双方合同只约定三达公司应于2012年7月1日前将验收合格的商品房予以交付，并未约定李晓彤可以房屋不具备互联网、空调、热水系统以及公共部分的空中花园、赠送的屋顶绿化、立体绿化、氧吧绿植系统等未建设为由解除合同，涉案房屋所在小区部分项目未能按约完工，并未达到合同目的不能实现的程度，三达公司尚不构成根本违约，李晓彤可就三达公司上述合同履行瑕疵要求三达公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失，李晓彤以此为由，要求解除商品房买卖合同没有合同和法律依据。”

综合以上各种情况可以看出目前违反精装修标准的责任承担形式主要以采取补救措施和赔偿损失（包括逾期交房的损失）为主。

随着精装修交付楼盘的日益增多，精装修对于商品房价值增长的效用日渐明显，特别是住建部关于住宅装修新政实施之后，有很大一部分比例的商品住宅均采用了精装修作为交付的标准，可以多目前主要城市的房地产市场中精装修住宅的比例明显高于毛坯住宅的比例了。在这种情况下，商品房精装修标准确定以及违反精装修标准责任的承担就成了一个迫切需要在司法实践中确立初步标准的问题，本文就是希望对上述问题进行简略的探讨，期望能通过对更多判例的研读，不断完善对商品房精装修标准的确定和违约责任的承担的理解和认知。