图个省心却更烦心，精装修住房交房时的“心里落差”怎么赔？

目前全国各地的精装修房比例正在逐年提升，浙江省近几年也在大力推行精装修住房，并且自2016年10月1日起浙江省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，要求全部实行全装修和成品交付。与毛胚房交付相比，精装修住房的“拎包入住”让许多忙于工作的人无需再为装修、选材奔波，邻居之间也不会因为装修的噪音打扰彼此，因此越来越多的人选择精装修住房。但是，交房之前满心的期待在交房时往往会变成“一肚子苦水”，这其中最主要的原因，就是精装修住房的装修质量问题。

第一：精装修住房的装修质量标准如何明确？

不同于毛胚房的交付标准有国家强制性标准，精装修房的交付标准目前并没有详细具体的强制性标准，精装修房效果通常会以样板房形式展现，实际交付的房屋应当与样板房一致。但是在实际购房过程中，开发商与购房者可能会在合同中对样板房作为交房标准进行限制，比如约定“样板房仅作为装修风格的参考，不作为交付标准”。此时，若开发商与购房者签订的购房合同中对实际交付的房屋的装修标准另行作了约定（例如签署了《xxxx装修配置标准》），则应当依据双方在合同中约定的交房标准进行交付。

第二：若精装修住房不符合交房标准，如何处理？

根据《商品房销售管理办法》第35条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 

第三：如何认定房屋质量问题严重影响正常居住使用？

在法院审判实务中，通常会通过专业的检测对房屋是否存在质量问题予以确认。而且，目前开发商常用的商品房预售合同范本也会明确约定，若验收房屋时购房者认为商品房存在质量问题，由双方委托专业的检测机构进行检测。在未提供检测结果的情况下，很难直接认定房屋存在的质量问题足以达到严重影响正常居住使用的程度。

但是，也存在例外，在有些案例中法官也会直接根据“日常生活经验法则”对房屋质量问题是否影响正常居住使用进行判断，如房屋水管损坏、地板被水泡损等需要对房屋地板进行大面积拆除、重做的质量问题。

在一些商品房买卖合同纠纷中，购房者认为例如消防未投入使用等一些公共区域的功能使用存在问题以及公共部位内装修竣工未备案等问题也属于不符合交房标准的范畴，法院通过判决明确“消防系统未投入使用，并不代表消防系统不能使用或不符合安全要求，属于行政处罚的范畴”，可见，在民事领域，法院并不要求房屋的一些“形式要件”，还是从实际上是否不能使用、是否影响生活居住出发考虑开发商对购房者的责任。

第四：哪些行为视为开发商认可精装修房屋存在质量问题？

（一）开发商在《房屋验收整改单》并盖章或签字

《房屋验收整改单》一般是开发商出具的对于房屋验收时存在的质量问题或瑕疵的汇总清单，若开发商在上述清单中加盖公章或由开发商的工作人员在清单中签字，在法院审理中往往就会直接认定开发商认可房屋验收时存在质量问题或瑕疵。

（二）开发商在进行整改后再次通知验房

    房屋整改完毕后必然会进行再次验收，但是，若在开发商出具的验收通知单中体现“房屋现已整改完毕”、“房屋经整改后现已符合交房标准”等字样，亦属于开发商对之前验房时存在质量问题或瑕疵的认可。并且，房屋验收通知是对开发商逾期交房时间的一种确认，法院可能会直接根据开发商整改后再次出具的房屋验收通知时间确定开发商逾期交房的期限。

第五：开发商逾期交房需承担哪些违约责任？

若开发商未在约定时间交付符合约定标准的房屋，除了要对房屋质量问题进行修复、整改外，开发商还需对逾期交付产生的时间成本承担责任。虽然法律规定购房者有权退房或解除合同，但是在房价持续上涨、限购政策频出的大背景下，购房者很少会直接要求退房或解除合同，往往会要求开发商按照商品房买卖（预售）合同约定的违约金或实际损失承担违约责任。

（一）开发商逾期交付房屋应当承担的违约金

一般来说，在开发商与购房者签订的商品房预售合同中会直接约定有开发商逾期交房时，开发商应当承担的违约责任，而且一般直接以违约金的形式体现，违约金从本质上也是对购房者损失的一种赔偿方式，虽然法律规定对违约金的调整留有空间，但是开发商对于违约金过高的举证较难，直接让购房者举证自己所遭受的具体损失数额也较为困难，因此，直接设定一定比例的违约金为购房者主张损失时提供了合同依据保障。

（二）法律规定的损失赔偿责任

即使一些合同中对于开发商逾期交房的违约金没有明确数额或计算方式，购房者仍然有权依据《合同法》、《商品房销售管理办法》或者《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求开发商赔偿损失。实务中，对于购房者在开发商逾期交房的情况下可以要求的最主要的损失是租金损失，参照与该套房屋相同或类似地段及配套设施的房屋的租金计算损失，计算标准一般根据相关评估机构出具的租金意见。若交房之前物业费已经开始计算了的，逾期期间的物业费亦作为购房者的损失由开发商承担。

除此以外，在极个别案件中，法院还支持了购房者主张的误工费和交通费损失（苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第0928号民事判决书：“原告在被告维修期间并无每日请假与被告沟通及查看维修现场的必要，原告也未举证该事实，本院根据案情酌定支持原告误工费和交通费合计1万元。”）。

第六：因存在质量问题未交房和交房后因质量问题整改未入住的责任有何区别？

购房者在办理完毕交房手续后发现房屋存在质量问题要求开发商进行整改而未入住的，与购房者在验收房屋时发现房屋存在质量问题而未办理交房手续是两种不同的情况，虽然在这两种情况下开发商都需要承担修复、整改责任，直接效果都是因为房屋存在质量问题而导致购房者无法按时入住房屋。但是，办理交房手续之前，开发商承担的是逾期交房的违约责任，在办理交房手续之后，开发商承担的是房屋保修责任以及因维修给购房者造成损失的损失赔偿责任，购房者无法根据双方对于逾期交房违约金的约定要求开发商支付违约金。

结语：

在住宅要求全面实现成品交付的大背景下，开发商要保证房屋质量避免违约风险，产生纠纷时，购房者也要学会正确处理这样的“心里落差”。