名为买房实为借贷——从最高院公报案例看如何认定

什么是“名为买房实为借贷”？

实践操作中，当事人之间通过签订房屋买卖合同来为双方之间的借款提供担保的情形，屡见不鲜。具体操作为，甲方向乙方提供贷款，除了签订借款合同外，双方还另行签订房屋买卖合同，约定乙方将其名下的房产出卖给甲方，那么当乙方未依约还款时，甲方即有权要求乙方履行房屋买卖合同，取得乙方名下房产的所有权。这就做到了利用房屋买卖合同来给借款作担保，而这担保实际上是一种“变相流押”。

那么这样的操作，法律支持吗？

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”作者对本法条做以下解读：

首先，民间借贷，而非房屋买卖，才是真实的法律关系。如何判断当事人之间法律关系的性质，最重要的是分析当事人之间法律关系的实质。因此，在有充足的证据证明当事人之间法律关系的实质是民间借贷的，出借人请求履行房屋买卖合同的，法院不予支持。

其次，出借人请求取得涉案房屋的所有权的，法院不予支持。上文已提到，在借款人不归还借款的前提下，由出借人取得涉案房屋所有权的约定，实质上是一种“变相流押”，是违反了《物权法》第186条关于禁止流押的规定的，即“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

最后，双方签订买卖合同，应认定为成立了一种非典型担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现，即出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

关键在于如何认定“名为买房实为借贷”

从前文可以看出，如何认定“名为买卖，实为借贷”是法律实践中的前提同样也是重中之重。裁判者在审查法律关系的实质时，通常需要运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。

最高院公报案例：洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民一终字第78号；审判人员：辛正郁、潘杰、司伟；裁判日期：二〇一五年六月一日】，对于如何认定“名为买房实为借贷”有非常精彩的评论：

“民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。”

可见，法院对于认定“名为买房，实为借贷”持谨慎态度，即应当掌握以下关键两点：

第一，主张协议名为买房实为借贷的一方，应当承担举证责任，即老百姓所说的“谁主张，谁举证”，否则，该方应承担举证不能的不利后果。

第二，在没有充分证据证明隐藏法律关系（借贷关系）的前提下，不宜轻易否定既存的外化法律关系（买卖关系）.

浙江智仁律师事务所副主任、创始合伙人、浙江大学（本科）、上海大学（研究生）、市律协会员管理与文体福利委员会委员、杭州市律师协会建筑与房地产专业委员会委员、温州商会律师顾问团部长、“范大姐帮忙”电视栏目顾问律师

温州市人民政府驻杭州办事处顾问律师。