商品房“烂尾楼业主”如何开展自救

在整体经济下行、前期盲目开发、房地产市场去库存压力较大的背景下，烂尾楼现象时有发生，房地产开发企业破产屡见不鲜。而作为我国家庭资产最重要的组成部分——房屋，若是不幸投入毕生心血甚至负债累累只换来的是一个不能入住的“半成品”，无疑将对购房人及其家庭带来巨大的损失及打击。
      难道只能束手待毙？购房人该如何保护自己的权利，提前又可以做哪些预防工作？
      1、明确房屋权属
      购房人根据房屋的买受方式的不同，大致可分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属产生不同影响。同时，购房人应向房屋登记行政管理机关查证是否已办理商品房买卖合同备案、预告登记，尽最大可能保障自身权益。因此，若不幸遇到楼盘烂尾，购房者首先应寻求专业的法律服务，弄清所购房屋产权状况，作为下一步采取行动的主要依据、参考内容。
       2、提起诉讼，并依情况选择是否申请开发商公司破产
       烂尾即开发商迟延交付房屋及迟延办理产权登记。购房人可依据商品房买卖合同提起诉讼，通过生效判决确认自身权利。同时综合开发商后续履约能力、情况进一步展开行动。
       若是开发商因为资不抵债而破产。退房购房者和开发商之间的关系，也将由买卖关系变为一般债权债务关系，债权也将变为普通债权。待其被宣告破产，其资产会被法院拍卖，而根据《破产法》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》清偿顺序的规定，消费者购房款债权优先于抵押债权，受偿率将远高于普通债权。
       3、成立自救委员会或“临时业主大会”，争取政府支持
       业主大会本应依法在部分物业交付后才能组织成立，但为保护自身权益，购房人应充分发挥能动性，主动相互联系组织成立维权或自救组织。同时争取取得政府部门的支持。
        从目前已成功自救的案例看，除了购房人维权和团结的意识，政府的依法支持起了很大的帮助作用。按照一般盘活程序，应该由开发商去规划部门报施工方案，接着到住建部门办新的施工许可证后开始施工。施工结束经一系列验收，由开发商办大确权。大确权后小业主才能拿房产证。通过政府协调，相应审批环节将更为高效，节约大量人力物力财力。相应优惠政策的出台，更可大大减少购房人的损失。
       4、评估工程进度、计算完工成本，了解开发商公司债务状况选择最合适的自救路径
       如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最低。
       若开发商的确无力完工，而经调查剩余所需建设资金量较小，相较等待开发商有所转机或破产后新投资方进入所需的时间成本及资金损失，自筹续建成本更低。则购房者可在政府的帮助和律师指导下，自筹资金完成建设，在开发商尚存的情况下尽早竣工，完成交付及办证。并另行通过诉讼对该部分资金进行追索。
如开发商已资不抵债或不具有履行能力，且工程完工程度较低，购房人应及时申请其破产。由法院、破产管理人、政府牵头解决问题。

       如何避免购买烂尾楼
       最后谈谈如何避免购买烂尾楼。最为保险的方式是直接买现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢？
        1、综合考察开发商实力、信誉
       规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，楼盘出现烂尾的几率相应较低。
       除此之外可看开发商口碑、了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面情况。
       2、了解项目楼盘的手续
       可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。如果五证不齐，意味着房屋手续不全。选择“五证”齐全的房子，不但有利于避免买到烂尾楼，而且有利于后期办理产权证顺利办理。
       3、把握合适的购房时机
       建议在房屋主体工程接近完工时购买。若受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交所谓的意向金、大部分甚至全部购房款，遇到烂尾风险将大大增加。