【智仁建筑、房产团队】商品房面积误差纠纷处理

随着我国房地产业的不断发展，商品房大大改善了人民的生活。但围绕着商品房的各种纠纷也与日俱增。商品房建筑面积或者套内面积的测算更一个众所关注且极为敏感的话题，尤其商品房套内建筑面积，直接与千家万户的利益息息相关，进而影响着社会稳定及和谐。“房屋面积缩水”“公摊面积不合理”等问题困扰着广大业主。

一、商品房面积差异的处理原则

1、按套内建筑面积计价的面积差异处理原则。

当事人双方合同约定按照套内建筑面积计算房屋总价的，则当之后房屋实际套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积不相符时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理：第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2、买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。

分摊的共有面积虽然不能被业主直接使用，但其影响房屋的总体价值，且公共设施也为房屋的附加价值。因此如果合同有约定的按照约定，未约定的按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理。

3、按建筑面积计价的商品房面积差异处理原则。

《商品房销售管理办法》第21条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。其包含了几种情况：一种是建筑面积不变，套内建筑面积增加而公摊的共有建筑面积减少；第二种是建筑面积不变，套内建筑面积减少而共摊的共有建筑面积增大；第三种情况是建筑面积和套内建筑面积均减少，但套内建筑面积的较少幅度大于或小于建筑面积减少的幅度；第四种是建筑面积与套内建筑面积均增加，但套内建筑面积增加的幅度大于或小于建筑面积增加的幅度。

05年7月，A女士购买了上海亿润苑小区的房屋，房款为人民币70万元，并与上海亿润置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》。合同中列明，这套房屋建筑面积暂测为101.44平方米，其中套内面积78.26平方米，公用分摊建筑面积23.18平方米。房屋交付后A女士发现房屋实际面积与合同约定有出入，实测面积大于合同约定面积，套内面积减少而公摊面积增加。A女士要求房产公司退还其多交付的实测面积的款项遭到拒绝，于是起诉至法院。

法院认定，A女士等业主购买的房屋增加的是套外公摊面积，开发商并不能以建筑面积增加而要求业主补交房款。相反，开发商亿润置业还必须退还业主套内面积减少部分的房款。

房屋的建筑面积由套内面积和公用分摊面积两部分组成，套内面积与建筑面积之比决定了商品房的实际使用率（即得房率）。当发生建筑面积增加或减少时，是否可以依据《商品房买卖合同》第五条的约定要具体分析面积增加或减少的缘由。开发商在楼盘销售时，往往以得房率来作为其宣传的手段，也是其吸引业主购买其房屋的一个重大因素。如果交付的房屋因建筑面积的增加反而导致了得房率的下降，如仍允许开发商按照增加的房屋建筑面积补收放款，将不符合业主购房的初衷，且也违背了民事活动所遵循的公平和诚实信用原则，损害了业主的利益。前述第一种情况应先看双方合同约定是按照建筑面积计价还是按照套内建筑面积计较。如果双方约定按照套内建筑面积计价的，则业主需要补缴增加的房款，如果按照建筑面积计价的则无需缴纳费用。而第二种情况则比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中实际交付面积小于合同约定面积的规定处理。也就是说，实践中我们应以提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用司法解释。

笔者认为应从公平和诚实信用的原则出发，以维护面积差异纠纷处理的公平公正及当事人的合法权益。