【资本市场菁英汇】浙江高院明确非住宅房屋租赁权保护

人民法院在执行中拍卖被执行人的非住宅房屋（以下简称房屋）时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。为解决这一问题，浙江高院发布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》。

根据此解答，应予以保护的租赁权，需要符合以下条件：（1）租赁合同真实；（2）合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至法院执行时。

一、可以认定为租赁合同签订于抵押、查封前的情形包括：

1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

二、可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋的情形包括：

1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

                                                （浙江智仁律师事务所  侯二朋律师）