【智仁建筑、房产团队】新版《商品房买卖合同》解读

前段时间，住房城乡建设部和工商总局联合发布了新版商品房买卖合同示范文本。新的文本是在2000年版的《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成，更加注重保障了买房者的权益。

一、开发商违反合同承诺，买受人最高可拿到房价款的二倍

合同第五条约定：如商品房权利状况与合同约定情况不符的，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部放宽（含已付贷款部分），并自买受人付款之日期，按照不低于银行同期贷款基准利率的利息计付给买受人。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

而本条中的权利状况与合同预定不符主要是针对开发商一房二卖，将房屋抵押及被查封等情形，

二、加重了交房条件，要求开发商必备测绘报告，并且重视了房屋配套设施设备问题

合同第九、十条规定：商品房交付的条件除了要具备工程竣工验收备案证明文件，为住宅的要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》外还要取得房屋测绘报告。并且要求在交付时开通水、电、供暖设施设备，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络可由买受人自行办理，但开发商需要与市政管网连接、确保供应。

三、更关注民生需求，将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施纳入合同范围

合同第十六条第四款规定：商品房室内空气质量或建筑隔声情况经监测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。

四、交房通知的发送日期有了详细约定，规定至少提前10天。且买受人要求查验交付的，开发商不得有前提条件

合同第十条约定，交付商品房不少于10天通知买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

五、看重房屋质量问题，首次提出质量担保

合同第十八条规定：出卖人如果不履行保修义务及责任的，必须由另一家单位承担连带责任，但连带责任的单位没有规定须不为关联企业。

此条款主要是针对项目公司开发房产的情况，防止因为房产开发结束项目公司注销，此后无人承担责任的问题。

六、注重保护买受人的信息

合同第二十六条规定：出卖人对买受人信息负有保密义务。非因国家机关等执行公务需要，未经买受人同意，出卖人及起销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

七、加重保护买受人的权益，不使开发商不合理减免自己责任和义务

合同第二十八条规定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、派出买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。此前，开发商通过补充协议的形式，减免自己的义务已是房地产市场中的潜规则，现今开发商想通过补充协议的方式减免自己的义务将不再毫无顾虑。

八、增加了开发商的披露遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明

合同附件十规定要求开发商披露该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。

（浙江智仁律师事务所  王启明律师）