小心！这些“中国式买房”的雷区你踩了没？

“中国式买房”之父母帮忙买房

在中国的高房价的形势下，刚工作的年轻人很难自己负担沉重的购房成本，加之中国父母都存在操心孩子的普遍心态，自然地，为孩子的结婚购置房屋成为了典型的中国式买房现象。一些父母选择在孩子结婚前为孩子置办新房，另一些不一次性付款的父母会选择帮孩子付清首付，相当一部分数量的父母还会在孩子还房贷的过程中不定期的打款给子女减轻其还款压力。

以上种种做法在生活中屡见不鲜，但从法律上来说，由于父母为子女购置的房屋的所有权问题受到购买时间、出资份额、出资来源、登记在谁名下等多种因素的影响，因此，当父母在出资时忽略了一些不起眼的细节，便常常会导致婚变时房屋被分割：

雷区一：不注意保存借贷合同及出资凭证

典型案例：

叶某与刘某婚姻关系存续期间，叶某的父母全额出资为其购买房屋，并将产权登记在夫妻双方名下。后刘某到法院起诉请求与叶某离婚，并要求分割叶某父母出资购买的房屋。一审法院判决准予叶某与刘某离婚，并认定案涉房屋属于夫妻共同财产。

在一审离婚案件法院作出房屋属于夫妻共同财产的判决后，叶某不服提起上诉。主张购房款为夫妻共同债务。本案一审中的庭审笔录载明，一审法院曾询问双方当事人有无共同债权债务，双方均回答说没有。二审中叶某又提出购房款系夫妻双方对外的共同债务，并提供了自己书写的“借据”，借款日期为二年前购买房屋的时间。刘某认为这张所谓的“借据”是叶某在离婚诉讼期间后补的，坚持认为购房款的性质为赠与。

法院认为，叶某和刘某在一审离婚案件中均陈述对外没有债权债务，叶某二审又主张购房款系借款，与其在一审中的陈述显然存在矛盾。从日常经验法则来看，叶某的父母随时都可能让叶某补写“借据”，而涉案房屋产权登记在夫妻双方名下，刘某用房产证来证明叶某父母的出资属于赠与性质，叶某用“借据”证明父母出资的性质属于借款，从优势证据的角度分析，房产证的证明效力要大于借据，故将购房款认定为赠与更符合客观事实。

从本案以及《婚姻法司法解释二》第22条规定，可以看出，当父母出资意思不明确时，法院会倾向于推定父母出资性质为赠与。也就是说，如果要主张父母的出资属于借款，则应当有明确的证据，承担举证责任。

在现实生活中，如果父母为子女买房出资时，考虑到自己以后可能需要这笔资金或者为防止这笔资金出现因子女离婚被分割的情况出现，那么提前约定并签订相关的借款合同以及保留出资凭证十分重要。

雷区二：未明确约定赠与对象

父母出资并登记在一方名下是父母帮助已婚子女买房的常见方式，出资的父母会存在这样一个误区：“我支付了部分房款又是登记在我自己的子女名下，至少这部分是我子女的个人财产”，而事实上，根据《婚姻法》第17条以及《婚姻法司法解释二》第22条的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资除非父母明确表示赠与一方，否则应当认定为对夫妻双方的赠与。因此，在出资时，通过赠与协议，明确表示该笔资金只赠与给子女一方是十分必要的，而且必须注意，该意思表示必须在出资时作出而非诉讼时。

“中国式买房”之父母买房登记在孩子名下

无论是基于限购令的资格限制，二套房首付比例的大幅提高，或者是为减轻日后税负，避免继承纠纷问题，越来越多的父母会选择将购买的房屋登记在未成年子女的名下，这样的做法同样也会引发潜在的风险。

风险一：子女成年前父母不得自由处分该房屋

如果房屋登记在未成年子女名下，子女便享有该房屋的所有权。根据新出台的《民法总则》第35条的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。因此即使作为未成年子女的父母也不得随意处置已经登记在其子女名下的房屋。再者，根据《不动产暂行条例实施细则》第十一条的规定，未成年子女的监护人可以代为申请不动产登记，除了提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料外，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

风险二：子女无法再购房

根据杭州3月28日发布的限购政策，子女成年后不将该房屋转让则无法再购买第二套房。

风险三：子女婚后可自主加名，离婚后遭分割

子女作为该房屋的所有权人，成年后对房屋享有完全的处分权利，可以随意进行赠与、抵押、买卖等，也就存在子女婚后将该房屋登记到夫妻双方名下的可能，以及存在因赌债、挥霍而将该房屋抵押、出让的可能。

风险四：子女婚后，房屋将受夫妻共同债务的影响

因房屋登记在子女一人名下，该房屋在子女婚后属于其个人财产，在不存在上文提到的“加名”的前提下，虽然该房屋可以避免因离婚而被直接作为夫妻共同财产分割，但是如果存在夫妻共同债务时，该房屋因子女负有无限连带清偿责任而可能会面临被执行的风险。

风险五：子女发生意外，配偶可继承

根据《继承法》的相关规定，在子女遭遇不幸时，其配偶也是第一顺位继承人，该房屋将作为子女的遗产被继承，仍将面临被分割的风险，

风险六：子女不履行赡养义务，父母无法主张收回

虽然房屋是由父母全额出资购买，但是一旦将房屋登记在子女的名下，也就意味着父母已经将这套房屋赠与了子女且财产权利已经转移。而子女成年后不履行赡养义务属于另一法律关系，父母基本不能够因此而主张收回该房屋。

“中国式买房”之赠与过户最省钱

父母可以通过过户将房子留给子女，目前我国房屋过户主要有继承、赠予、买卖三种形式，这三种方式需要缴纳的费用各不相同，办理手续繁琐程度也各不相同，下面以一套市场价为200万元、90平方米，购买不满2年房屋为例，一一解读个中利弊：

1. 继承过户的主要费用：公证费＋登记费

公证费：按差额定率累进计费，200万的房子收取13400元（20万＊1%＋30万＊0.8%＋150万＊0.6%）

登记费：80元

总费用：13480元

根据63号通知，房屋继承过户不再要求公证前置，但是目前杭州地区尚未完全落实，无论是否需要缴纳公证费用，此种过户费用最低，且继承人不需要支付房屋市场价值而获得房产。但是继承只能在被继承人死亡后才可以进行，并且在继承过户的审查程序比较繁琐。

2. 赠与过户的主要费用：契税＋印花税＋登记费

契税：60000元（200万＊3%），对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，税率为3%

印花税：2000元（200万＊0.1%）赠与双方各缴纳0.05%

登记费：80元

总费用：62080元

赠与过户中，直系亲属可以免交个人所得税，但是如果儿女过户后进行房屋二次交易，则需要缴纳房屋价格20%的个人所得税。律师建议，如果儿女有再次出售意向的，此种方式成本较高。

3. 买卖过户的主要费用：契税＋增值税＋个人所得税＋登记费

契税：20000元（200万＊1%），根据契税政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

印花税：免征，根据规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税

个人所得税：20000元（200万＊1%），如果该房屋是普通住宅满五年且唯一的住房，免征个人所得税。

增值税：106060元（200万／（1+5.6%）＊5.6%），如果该房屋居住满两年，免征增值税。

登记费：80元

总费用：146140元

但是，如果该房屋购买已满5年且是唯一住房，那么买卖过户的费用中个人所得税与增值税免征，除继承过户外，买卖过户费用次低。